商業物業市場集中度分析 商業物業資本市場現狀

• 2022年1月11日 ZhouXun來源：互聯網 464 24
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商業物業是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業，這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。商服物業是指各種供商業、服務業使用的建筑場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。

商業物業是指那些通過經營可以獲取持續增長回報或者可以持續升值的物業，這類物業又可大致分為商服物業和辦公物業。商服物業是指各種供商業、服務業使用的建筑場所，包括購物廣場、百貨商店、超市、專賣店、連鎖店、賓館、酒店、倉儲、休閑康樂場所等。

商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。這類物業由于涉及物業流通與管理的資金數量巨大，所以常以機構(單位)投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動，并用部業租金。

商業物業市場集中度分析

當下，地產開發商正在迎來史無前例的挑戰。在三道紅線、集中供地等多重調控措施下，地產開發商的發展再一次被按下“暫停鍵”，資本市場也對地產開發行業充滿了悲觀情緒。

但令人驚奇的是，資本市場仍然對地產相關的物業管理服務行業表現出了極大的興趣。Choice數據顯示，融創、保利、碧桂園的滾動市盈率都在5倍左右，而融創服務、保利服務、碧桂園服務的滾動市盈率均維持在20倍左右，物業管理服務企業的估值水平遠超地產企業。

資本市場看好物業管理服務行業的邏輯不難理解。一方面，物業管理服務行業的商業模式更優秀，擁有輕資產運營的特性;另一方面，物業管理服務行業的市場規模足夠大。東方證券研報指出，到2030年，基礎物業管理服務市場規模將達1.7萬億元。

相較于地產開發行業百強企業高達75%的市場份額，物業管理服務行業的集中度仍有較大提升空間。這意味著，現有的玩家們仍然有機會完成“鯉魚躍龍門”。站在十年后看當下，一場關于物業管理服務行業的諸侯分化、洗牌大戰已經拉開了帷幕。

商業物業資本市場現狀分析

2021年，龍湖智創生活陸續完成對億達服務、楷林商服、九龍倉旗下中國內地部分物企等標的的收購，對企業規模、高能級城市項目布局以及產業園、商業物業、住宅物業等細分業態均進行了加強。

2022年1月7日，龍湖集團發布全新智慧生活及空間服務品牌龍湖智創生活，并發布公告建議將其分拆在港交所獨立上市。同日，龍湖智創生活于港交所遞交上市申請。至此，物業行業唯二未上市的頭部企業龍湖智創生活和萬物云均已啟動IPO進程。

龍湖智創生活是“一個龍湖”生態體系內生長出來的全新品牌，融合了龍湖集團原有智慧服務、商業運營等板塊的核心能力。據招股書披露，2021年前9個月，龍湖智創生活營業收入超77.7億元，同比增長81.2%;截至2021年12月28日，企業物業管理服務在管面積達2.54億平方米，商業運營服務在管面積580萬平方米，是目前規模最大的以“物管+商管”雙輪驅動的物業企業。

2021年物業行業的資本表現可謂錯綜復雜，上半年在利好政策加持下保持良好增長勢頭;下半年，大盤走勢趨弱，政策利空，加之受到地產行業波及，物業板塊持續回調。綜合而言，全年物業板塊表現劣于上游H股地產板塊和港股大盤，資金流失嚴重。

但從另一方面來看，資金的抽離對于尚未上市的企業而言或許是暗藏機遇。當前資本對于物業行業多持冷靜觀望的態度，對于標的的選擇標準更加嚴苛。因此當有優質標的出現時，資本更愿意流向這些大而穩、有故事的企業。

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