商業綜合體行業發展前景及現狀分析 商業綜合體市場規模分析調研報告

• 2022年9月21日 zengyan來源：互聯網 1057 67
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商業綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區別。商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而

商業綜合體行業發展前景及現狀分析 商業綜合體市場規模分析調研報告

商業綜合體，源自“城市綜合體”的概念，但是兩者有著明顯區別。商業綜合體，是將城市中商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛等城市生活空間的三項以上功能進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率、復雜而統一的綜合體。城市綜合體是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”(功能聚合、土地集約的城市經濟聚集體)。

據中研普華產業研究院出版的《2022-2027年商業綜合體行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》統計分析顯示：

綜合超市、傳統百貨店、傳統商業街等為主體的社區商業綜合體仍發揮著重要作用，大部分傳統商業設施建設時間較早，軟硬件設施相對陳舊，限于原有建筑結構，設施環境品質提升難度較大。近年雖有一定改善，但消費環境的文化性、藝術性、時尚性、互動性仍有較大提升空間。

隨著社會經濟的發展和人們生活水平的提高，人們對購物消費場所的要求也同時提高，購物中心的功能也隨之越來越完善。單純的“購物+娛樂”難以滿足人們的需求，以休閑體驗為導向的沉浸式購物應需而生。購物中心從一百多年前的美國郊區購物區域，發展為如今全方位的商業綜合體;從最初的簡單情感共鳴，到如今的“沉浸式”購物體驗打造。其中的變化不僅證明了時代的進程，更體現了人們消費觀以及消費需求的更迭。

城市商業綜合體是現代商貿業的一種新業態，是以建筑群為基礎，融合商業零售、商務辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的“城中之城”。商業綜合體是出于城市土地資源的高度集約需要而產生的，因此其在城市的核心區域和未來的核心區域，具體的位置大致可以分為四類：新開發區的中心商貿區、城市副中心、CBD和交通樞紐。

城市商業綜合體的開發模式，單純以商業為主，占整個建筑綜合體開發面積大約45%-65%的比例。創業比例占3%-5%的比例;真正以休閑和娛樂為主的城市商業綜合體目前正在發展，比例大概占到30%左右，從開發商的實踐當中可以看出，這四種開發模式當中，開發商的傾向性是非常明顯的。

休閑商業綜合體難點在于文化的活化、休閑業態的市場化、商業地產的盈利化，文化活化是靈魂、休閑業態是關鍵、盈利模式是核心。住宅市場低迷已經是不爭的事實，而房企在今后兩年要在業績上有所建樹不得不多花心思，多點創新和突破。當前中國房地產市場出現新運行特征，與人口結構趨勢性拐點和老齡化加快密切相關。

通常情況下，商業綜合體經營業態的“黃金比例”為：購物、餐飲和娛樂按照52∶18∶30分布。近兩年來，無論房地產上市公司、大型房企，還是中小房企，乃至保險企業、制造業企業如娃哈哈、雨潤等眾多其他行業的企業均紛紛轉向城市綜合體的開發。除一線城市外，城市綜合體在二、三線城市，乃至四線城市遍地開花。城市綜合體未來一段時間內將保持高速增長態勢。城市綜合體經過數年的發展，成績顯著，而商業綜合體將是未來城市綜合體的發展方向，是城市綜合體發展的主流模式。

人們對社區商業中心空間環境的需求也發生變化。從方便消費和簡單的購物，到追求文化性、體驗性、藝術性、沉浸式等消費環境的體驗，追求更多能進行交往互動的社交空間。輕松愉快、具有情境、樂趣、互動性強的沉浸式消費環境，可以使人身臨其境，產生共鳴，激發對環境氛圍所表達的生活方式的向往，增加歸屬感，產生消費欲望。

對消費環境進行沉浸式主題化包裝，打造主題沉浸式消費環境，為消費者提供更多休閑、社交的空間成為社區商業綜合體更好滿足消費需求、提升消費體驗的重要手段。近年來，城市規劃社區商業綜合體配置指標時，更多關注的是社區商業綜合體的數量和規模，對于社區商業綜合體的品質標準提及較少。以傳統零售為主，業態和品牌結構待優化。總體看商業綜合體多以傳統零售業態為主 ;品牌結構以大眾傳統零售品牌為主，同時大部分傳統商業設施業態和品牌結構相對傳統，業態和品牌的時尚化、藝術化、體驗化水平仍有待提升，環境品質有待優化和提升。

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