2023長租公寓行業政策激勵和行業規范并重

• 黃江 2023年9月7日 來源：新浪 1197 77
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長租公寓行業經過2017年—2019年的無序發展，目前已進入到了“政策激勵和行業規范并重”的階段。同時，住房租賃市場的民生屬性，也注定企業必須做好面對高投入、長周期、慢回報的準備，在微利空間進行長期經營。

以蛋殼公寓、青客公寓為代表的長租企業暴雷，曾讓長租公寓行業進入了一段冷靜期。從近一兩年的情況看，一邊是支持長租房、保租房發展的政策不斷出臺;另一邊是一批玩家在快速擴充規模，大型租賃項目或社區不斷涌現。

2023長租公寓行業政策激勵和行業規范并重

業內人士認為，長租公寓行業經過2017年—2019年的無序發展，目前已進入到了“政策激勵和行業規范并重”的階段。同時，住房租賃市場的民生屬性，也注定企業必須做好面對高投入、長周期、慢回報的準備，在微利空間進行長期經營。

8月22日，首創城發集團發布了旗下租住品牌——首創和園。包括十八里店繁星社區在內，首創和園在北京已投資建設了10個租賃住房項目，總建筑面積超130萬平方米，可提供超過13700套租賃住房，預計可為3萬人提供租賃住房。從全國看，首創和園在北京、上海、天津、青島4個城市共開發了22個租賃項目，并將在近兩年內集中投入市場。

同樣，在8月17日，貝殼在成都發布了旗下首個自營中高端長租公寓品牌——海鹽公寓。首個海鹽公寓位于成都建設路核心區域，它由大學宿舍樓改建而成，共計605個房間。該門店已交付519間，從試運營至今，入住率超過90%。在集中式公寓方面，貝殼另一個品牌是新青年公寓，新青年公寓的首個項目已于2022年2月在上海徐匯區落地。

除了集中式長租公寓服務和傳統的租賃經紀服務外，貝殼還發力分散式房源托管服務，通過推出“貝殼省心租”，將市場上分散的房源轉為長租房源。不同于自如對托管房源進行大幅改造、配置，貝殼省心租的投入較少，不對房源進行過多改造。截至2022年底，省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、深圳等13個城市在管房源超70000套。

ICCRA住房租賃產業研究院院長趙然對中新經緯稱，從宏觀角度看，中國的流動人口達到3.76億，其中包括大量對居住品質要求較高的年輕人，這給長租公寓市場帶來巨大需求。從行業供給看，長租公寓行業已走過近10年歷程，也經歷了2017年—2019年的無序發展，目前進入到了“政策激勵和行業規范并重”的階段。隨著各類金融政策的出臺，長租公寓行業在投融建管退上已形成閉環，企業重資產的投入可以通過公募、私募、ABS等多種方式實現退出，將投入資金收回或部分收回，行業基本不會再出現大范圍的倒閉潮。

我國長租公寓整體規模現狀

中國的長租公寓的產業流程大致為獲取房源—設計裝修—營銷簽約—日常運營管理—后期項目退出。在整個產業流程中，除了通過收購資產和租賃獲得資產價值和租金收益以外，產業鏈上其他可以產生的業務主要包括獲得房源后裝修設計;運營過程中大數據系統的應用;日常運營過程中的附加服務，如租金貸款、家具租賃等。

隨著國內整體租房需求持續增長，除開2020年疫情影響，經濟景氣度低背景下投融資下降明顯，加之需求整體下降明顯，長租公寓市場規模下降外，2017年我國長租公寓整體規模表現為持續上升態勢，整體增速較高，數據顯示，2021年我國長租公寓市場規模達17948億元，同比2020年增長16.4%。

據ICCRA住房租賃產業研究院發布的《2023年二季度中國住房租賃市場季度報告》，截至今年二季度，錄得60余個住房租賃企業已開業門店數合計2814個，同口徑環比微漲1.3%，與上年同期基本持平;開業房間規模合計857686間(套)，同口徑環比漲幅4%，同比漲幅8.5%。從未來新增市場供給來看，截至二季度末，60余個住房租賃企業已簽約但未開業的門店數為481個，房間規模達到311628間(套)，與上季度基本持平，同比漲幅117%。

根據中研普華研究院《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》顯示：

數據顯示，集中式長租公寓占比從2017年的1.2%提升至2021年2.5%，整體規模增長212%至449億元，相對而言，分散性和以個人為主的非結構化長租公寓占比小幅度下降。就國內整體運營中的集中式長租公寓數量變動而言，近年來隨著萬科、龍湖和旭輝等頭部房企布局加快，整體長租公寓數量快速增長，截至2021年已達260萬套，相較17年底增長160萬噸，其中非連鎖仍是主要數量來源，但連鎖整體增速更快，占比持續增長。

在經歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業發展之艱難。這一年企業放慢擴張步伐，企業間優勝劣汰現象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發展的同時更多著墨于規范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規范，市場規模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關用地供應規模均有大幅提升。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業機構統一運營管理。而美國大部分地區房屋租賃企業占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業滲透率僅為2%，遠低于發達國家水平。住建部數據顯示，現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規模化住房租賃企業市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發展空間巨大。

長租公寓行業市場競爭格局分析

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業將進入精細化運營時代。在規模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

近年來，多起長租公寓暴雷事件嚴重打擊了用戶的信任度，隨著主流房企入局并逐步擴大規模，相較運營商整體高資產的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式長租公寓的規模擴張速度，從用戶體驗來看，長租公寓用戶愿意為增值服務付費的意愿較強，未來長租公寓在諸如管家服務、房間打掃等方面給予便利，將有效提高用戶體驗感，而集中式長租公寓整體服務更加規范和標準，有利于塑造長租公寓品牌形象，提高自身的競爭力，預計未來集中式長租公寓占比將持續提升的同時集中度持續提升，且服務將成為長租公寓的關鍵競爭要素。

《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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