二季度上海辦公樓凈吸納量超16萬平方米 長租公寓成交持續活躍

• 吳澳燕 2023年7月21日 來源：互聯網 1481 98
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二季度上海辦公樓凈吸納量達到16.04萬平方米，其中上海中央商務區凈吸納量錄得6300平方米，非中央商務區市場凈吸納量錄得15.42萬平方米。具體來看，在上海市中央商務區內，長寧區兩個新項目共計10.4萬平方米竣工入市，中央商務區空置率環比上升1.1個百分點至11.9%。

今年二季度上海市零售物業市場凈吸納量由負轉正，餐飲類商戶活躍度顯著提升，二季度供應壓力較小，市場平均空置率下降。

除了零售物業市場外，物流地產、辦公樓、投資市場等均呈恢復趨勢。其中，物流地產方面，新增供應入市導致空置率上升，成熟的子市場表現穩健使得租金仍呈上升趨勢。同時，第二季度上海市投資市場長租公寓成交也持續活躍，且類別呈現多樣化趨勢。除傳統白領長租公寓外，藍領宿舍作為新興的重資產公寓類別也錄得成交。

二季度上海辦公樓凈吸納量達到16.04萬平方米，其中上海中央商務區凈吸納量錄得6300平方米，非中央商務區市場凈吸納量錄得15.42萬平方米。具體來看，在上海市中央商務區內，長寧區兩個新項目共計10.4萬平方米竣工入市，中央商務區空置率環比上升1.1個百分點至11.9%。

非中央商務區共計六個項目竣工入市，新增供應量約63.3萬平方米，受此影響，上海市辦公樓空置率環比上升3.6個百分點，至27.7%。其中，前灘四方城租賃較為活躍，真如板塊的新項目業主積極調整出租策略，吸引了較多成本節約型租戶。

根據中研普華產業研究院發布的《2021-2026年中國上海市住房租賃市場運行態勢及投資趨勢預測報告》顯示：

2022年上海常住人口為2475.89萬。對比2021年，2022年上海市常住人口減少了近13.54萬人，人口自然增長率降低、老齡化率升高和外來常住人口減少為主要原因。同時，從出生時預期壽命和平均受教育年限來看，上海市已接近全球最高水平。

租賃市場是房地產長效機制中不可或缺的重要一環，有助于穩定房地產市場，促使房地產回歸居住屬性。中國一線城市租賃人口及市場規模遠小于紐約、洛杉磯、東京等城市，其主要原因在于其租金水平較低和租賃人口比例較低。

2022年底在上海的運營集中式長租公寓項目約369個，市場總存量已達10.8萬套。與此同時，2022年整體租賃市場遭遇挑戰，新增租賃需求放緩，在此背景下，上海長租公寓市場平均入住率仍達到86.3%。

上海市住房租賃行業發展分析

大城市租房的核心需求來自外來務工人員以及應屆畢業生，根據上海市房管局的數據，目前上海市租房人口約1000萬人，約占常住人口的40%，其中戶籍人口中租房比例約為10%，非戶籍人口租房比例約為85%。

隨著租賃住房供給質量以及租房接受度的提升，租房人口比例進一步提高。從國際經驗看，租房人口比例與經濟發達程度相關，根據2021年的全球消費者調查，我國租房人口占比僅18%，遠低于西方發達國家以及與中國文化接近的日本。

《上海市住房租賃條例》條例明確禁止“將住房用于群租”、房屋中介發布虛假信息，并加大對“二房東”的監管等。

新《條例》的頒布實施旨在促進租賃雙方建立穩定的租賃關系，推動形成管理有序、服務規范的住房租賃體系，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，滿足居民多層次的居住需求。

目前上海市租賃房源供給以個人房源為主，品牌公寓房源占整體租賃房源的比例約10%,整體供給質量較低。2020年上海開始租賃用地供應，截止2022年6月可統計的租賃地塊供應面積達到289萬平方米，供應套數在6萬套以上，加上住宅用地配建的租賃住房，預計未來2年內租賃地塊供應套數將在10萬套以上。

在利好政策的加持下，長租公寓資產獲得資方的青睞，同時不同領域企業陸續推出長租公寓品牌以進軍住房租賃市場。可以看到，市場參與主體呈現多元化發展，推動行業形成良性的競爭環境。

同時，近期市場主體活躍度較高，新增入市住房租賃項目以及企業合作發展機會增多。而租賃掛牌房源供給量有所下滑，觀點指數認為，針對即將到來的畢業季租房熱潮，相較租賃企業，個人業主在租賃房源掛牌方面有所滯后。

“十四五”以來，上海市出臺了一系列政策法規，支持規范保障性租賃住房發展。2021年12月上海市辦公廳印發《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》通知，從指導思想、基礎制度、支持政策、組織實施四方面對發展本市保障性租賃住房市場提出了實施意見。

隨著客群的變化及多元化，服務式公寓在服務內容、硬件設計等層面逐漸上下延展，既有傳統的偏向商務客戶的酒店式服務公寓，也包含近年發展迅速的精品式租賃公寓，提供更加富有生活情調和社交活動的現代空間。

此外，提供部分基本服務、價格較為親民的長租公寓也是近年熱門投資標的。對核心城市而言，持續而多元的就業人群流入為這一類產品增長提供了充足的需求支撐。

隨著國內基礎設施領域不動產投資信托基金的推出，以租賃公寓為底層資產的REITs產品已經入市。機構投資者正成為服務式公寓市場愈發重要的資本力量，也更為注重項目運營狀況帶來的可持續現金營收能力。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2021-2026年中國上海市住房租賃市場運行態勢及投資趨勢預測報告》。

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