上海上半年房地產開發投資增長37.5% 2023房地產市場深度分析

• 黃文玉 2023年7月20日 來源：互聯網 上海統計局 1355 89
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2023年7月20日，2023年上半年上海市國民經濟運行情況發布。報告顯示，上半年，全市固定資產投資同比增長37.2%。

上海：上半年房地產開發投資增長37.5%

2023年7月20日，2023年上半年上海市國民經濟運行情況發布。報告顯示，上半年，全市固定資產投資同比增長37.2%。從主要投資領域看，工業投資增長34.3%，房地產開發投資增長37.5%，城市基礎設施投資增長21.5%。上半年，全市新建商品房銷售面積777.08萬平方米，同比增長21.8%。其中，新建商品住宅銷售面積增長20.2%。

上海房地產開發投資發展現狀分析

2019年全國房地產開發投資規模達13.2萬億元，同比增長9.7%。預計未來兩年，隨著房地產調控政策的出臺，房地產開發投資增速將放緩。分省份來看，2019年全國各省市房地產市場投資均表現良好，尤其是廣東，江蘇和浙江等省市，房地產開發投資額超過萬億元。2019年廣東省房地產開發投資額達15852.2億元，位居全國首位，其次是江蘇省12009.4億元，第三是10683億元。2019年，上海市完成房地產開發投資4231億元，比上年增長4.9%，增幅上升0.4個百分點;2020年，上海市房地產開發投資穩步增長，完成投資4698.75億元，比上年增長11.0%。

從房屋類型看，2020年，上海市住宅投資2418.79億元，比上年增長4.3%;辦公樓投資833.08億元，增長20.8%;商業用房投資559.85億元，增長22.4%。數據顯示：2020年，上海市新開工項目數量增加、開工面積快速回升，房屋新開工面積3440.62萬平方米，增長12.3%。從房屋類型看，住宅新開工面積1756.37萬平方米，增長11.7%，增速比上年提高4.9個百分點;商辦新開工面積752.79萬平方米，增長11.4%。

2021年，上海精準施策，不斷細化和完善各類調控措施，同時增加供應，保持供應節奏合理有序。2021年，上海市房地產開發投資穩步增長，完成投資5035.18億元，較2020年增長7.2%，以2019年為基期，兩年平均增長9.1%。從房屋類型看，上海市住宅投資2673.95億元，較2020年增長10.5%;辦公樓投資767.63億元，較2020年下降7.9%;商業用房投資511.52億元，較2020年下降8.6%。

2021年，上海市房地產項目開工建設有序推進，房屋在建規模繼續擴大。上海市房屋施工面積16627.90萬平方米，較2020年增長5.6%。2021年上海市房地產房屋新開工面積3845.97萬平方米，較2020年增長11.8%。其中：住宅新開工面積1682.49萬平方米，較2020年下降4.25%。2021年上海市房地產房屋竣工面積2739.55萬平方米，較2020年下降4.8%。其中，住宅竣工面積1421.43萬平方米，較2020年下降12.7%。

2021年，上海市新建房屋銷售面積1880.45萬平方米，較2020年增長5.1%。其中，住宅銷售面積1489.95萬平方米，較2020年增長3.9%;商辦銷售面積170.76萬平方米，較2020年下降7.9%。2021年，上海市新建住宅銷售均價40974元/平方米，較2020年增長4233元/平方米。從區域均價看：內環線以內123589元/平方米，較2020年增長5079元/平方米;內外環線之間61348元/平方米，較2020年增長7630元/平方米;外環線以外30632元/平方米，較2020年增長14.6元/平方米。剔除征收安置住房和共有產權保障住房等保障性住房后的市場化新建住宅的區域均價分別為：內環線以內123589元/平方米，內外環線之間84678元/平方米，外環線以外42950元/平方米。

全球房地產行業發展規模分析

2021年全球房價大漲：2021年3季度，美國房價漲幅高達18.5%，創10年來新高;2021年10月，加拿大全國平均房價同比漲幅高達23.44%;10月份，澳大利亞8個城市同比漲幅皆超16%;新西蘭全國房價平均漲幅高達23.4%;韓國房價漲幅也高達19%，創14年以來最大漲幅。

萊坊(KnightFrank)數據顯示，截至2021年二季度，全球平均房價同比上漲9.2%，其中土耳其房價漲幅更是高達29.2%，位居全球第一。土耳其國家統計局最新數據顯示：10月份，房屋交易量137，401套，比去年10月增長14.9%，房產交易市場持續火爆。

2021年全球房價大漲的原因：此輪全球房價走高的原因是，許多國家的大規模政府刺激措施、供需失衡、建材價格上漲等均形成上漲推動力。加上多國央行“放水”，貨幣政策寬松造就的低利率環境進一步增加了房產市場的熱度。

此外，疫情所導致的全球經濟停擺、貿易停運，大宗商品價格狂飆，建材價格也上漲飛快。2021年10月份，美國建筑成本同比增長12.3%，創下歷史新高，而建筑工人短缺、疫情導致的遠程辦公普及化推升了住房需求等因素也導致房價順勢上漲。

房地產行業發展現狀分析

《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》出臺，其中明確表示：將堅持房子是用來住的、而不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩發展。并按照規劃建設租賃用住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業營業用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴大1.5個百分點至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業營業用房銷售額同比下降2.0%。

2021年，全國房地產市場規模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現創新高，但下半年以來房地產市場降溫態勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩信號，政策底逐漸顯現，信貸環境持續改善，年底疊加企業“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規模連續回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業情緒仍不高。

綜合來看，市場處于下行周期。當前市場觀望情緒短期或延續，疊加高基數效應，上半年全國商品房銷售規模同比降幅或繼續探底。

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