生物醫藥產業園土地一級開發中常見的四種外部融資（上）

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網 1156 74
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土地開發的實施，由于投入大占用時間長、分階段投入和資金回收周期長等原因，參與土地開發的參與土地一級開發企業大多都需要通過融資完成項目開發。一般來說，參與土地一級開發企業的融資方式可分為內部融資和外部融資兩類。

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產業園區的開發建設運營是一個長期過程，涉及到項目的籌劃、園區建設及園區運營，以利潤為導向的成本控制始終貫穿于項目整個生命周期。作為成本的重要組成部分——資金成本，既是成本管理的重點內容，也是整個項目利潤控制的核心內容。

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資金成本又叫資本成本，是企業籌集和使用資本而承付的代價。從投資者的角度看，資本成本也是投資者要求的必要報酬和最低報酬。從企業角度看，資本成本是一個項目必須獲得的最低投資收益率。企業的資金成本一般由資金籌集費、資金占用費、資金沉沒費三部分構成。籌資費用是指企業在籌集資本活動中為獲得資本而付出的費用。資金沉沒費是指企業在生產經營中因資金閑置而發生的費用。在這三項內容中，資金沉沒費往往會被忽視，因為它是一個變量數據，依附于資金存量，而這一點也恰恰能體現資金管理者的能力水平。

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土地開發的實施，由于投入大占用時間長、分階段投入和資金回收周期長等原因，參與土地開發的參與土地一級開發企業大多都需要通過融資完成項目開發。一般來說，參與土地一級開發企業的融資方式可分為內部融資和外部融資兩類。

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內部融資主要是企業通過擴大自有資金完成項目開發；外部融資渠道主要包括信托、貸款、股權、發行債券等。內部融資方式在實際操作中無需支付利息或股息，成本相對較低，但是畢竟企業自有資金有限，單純依靠內部融資很難完成項目開發，所以實踐中，參與土地一級開發企業更多的考慮和選擇外部融資模式。下面我們來看下在土地一級開發中常見的四種外部融資。

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一、商業銀行貸款

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土地一級開發具有穩定的，銀行放貸是建立在國有土地出讓收入擔保基礎上的，因此銀行放貸的資產呆賬、壞賬風險小，企業利用“分成權”質押向商業銀行申請貸款。

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二、信托方式融資

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我國的房地產信托是指信托公司接受委托經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信托。隨著我國2001年頒布的《信托法》、《信托公司管理辦法》和《信托公司資金信托管理暫行辦法》，通過信托方式進行融資在房地產業快速發展。

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目前房地產信托計劃的形式主要有三種：

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1、貸款型信托。即信托公司通過向委托人發型信托計劃取得信托資金，然后與房地產開發商簽訂貸款合同，將信托資金以貸款的形式借給房地產開發商并收取利息，以利息收入向委托人支付信托。比如，中信信托發放的京大昆侖土地一級開發貸款集合資金信托計劃。

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此融資方式的在于期限靈活，交易模式成熟，操作簡單，利息可計入開發成本。但由于近年銀監會不斷收緊房地產信托，從2008年《關于加強信托公司房地產、證券業務有關問題的通知》中要求土地儲備貸款信托計劃比照商業銀行貸款標準（參照前文）執行，到2010年《關于加強信托公司房地產業務有關問題的通知》中明確禁止信托公司以信托資金形式發放土地儲備貸款，使得此種融資方式在土地一級開發市場上發展空間也極小。

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2、股權型信托。即信托公司發行信托計劃募集資金，以信托資金形式對參與土地一級開發企業增資，進而持有該企業部分股權，通過企業分紅實現信托受益。此種融資方式中，為了確保信托受益實現，信托公司持有的股權可通過協議約定為優先股（即當參與土地一級開發企業取得分紅不足以支付信托受益之前，其他股東不得參與分紅）；也可同時約定企業或其股東在特定條件下有義務溢價回購信托公司持有的股份。為了保障上述約定的實現，信托公司還可要求參與土地一級開發企業提供相應擔保。基本模式為：信托公司通過委托關系從者處收集資金，之后以收購房地產開發企業部分股權或對其進行增資擴股的方式注資，終者以房地產開發企業溢價回購股權的方式實現。

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這一融資方式雖然涉及法律關系較多，但是大多有明確法律依據支持，如《公司法》、《合同法》等，而且可以通過協議約定明確各自權利義務，對各方的權益保障都能提供法律依據。另外，涉及的審批等手續相對較少，信托公司無需參與土地一級開發項目的經營管理就可獲利。近年來，也有很多信托公司推出“類產業基金計劃”為房地產開發企業成功募集資金，同時使得者獲利，比如北京國投的CBD土地開發整理資金信托計劃、白家莊土地一級開發權信托優先受益權轉讓信托。

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3、土地儲備信托，是指土地儲備機構以自身的名義，將儲備的土地信托給信托公司，由信托公司作為受托人以負責該土地的開發融資等活動。眾所，我國土地儲備信托制度的前提是各個地方政府業已建立的土地儲備制度。在土地儲備信托中，實際上還包含委托或聯合具有土地開發資質的專業企業對土地進行開發利用等環節，當然信托公司作為受托人通常還擔負著不少土地開發的職能。就目前而言，土地儲備信托一般是通過在土地公開交易市場對土地進行拍賣來實現資金回籠并獲取的。

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目前，我國土地儲備信托制度的存在和發展均具有一定的現實意義：，對土地儲備機構而言，土地儲備信托既填補了土地收購和開發中的資金缺口，也彌補了作為政府派生機構的土地儲備機構在土地開發方面的專業和經驗兩方面不足。第二，對信托公司（受托人）而言，通過在土地融資中提供充裕的資金而拓展了信托業務并獲得了信托報酬。第三，對廣大者（委托人兼受益人）而言，購買具有政府信用擔保和土地保障的土地儲備信托產品，則可以獲得風險相對較低而相對較高的機會。總之，土地儲備信托解決了土地融資難題，推動了土地開發和利用，促進了社會經濟發展。

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