美國商業地產資產縮水27% 2020商業地產行業發展現狀及趨勢分析

• 2020年10月7日 WuYaNan來源：中研網 1326 87
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在疫情沖擊之下，包括購物中心、商場，以及酒店業在內的美國商業地產資產減記嚴重，并呈現加速趨勢，已經引起業界擔憂。據富國銀行數據顯示，陷入困境的美國房地產資產的平均減記率超過了四分之一，為27%。

美國商業地產資產縮水27%

在疫情沖擊之下，包括購物中心、商場，以及酒店業在內的美國商業地產資產減記嚴重，并呈現加速趨勢，已經引起業界擔憂。據富國銀行數據顯示，陷入困境的美國房地產資產的平均減記率超過了四分之一，為27%。在疫情之下，購物中心和酒店等商業地產的價值縮水最為嚴重。據美國國家零售聯合會和投資銀行PJ所羅門發布的一項研究顯示，在疫情沖擊嚴重的6月份，支付75%以上租金的公司不到三分之一，這使得商業地產租賃公司受損嚴重。在酒店行業同樣損失慘重。

商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

近年來，隨著房地產行業發展速度減緩，我國商業地產(含商業營業用地和辦公樓用地)銷售額呈現波動變化，增速變化幅度也較大。2018年全國商業地產銷售額為19625.45億元，同比下降0.35%。長期來看，2010-2018年，我國商業地產銷售面積總體呈上升趨勢，但增速略為波動，2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上，而2018年增速下滑到負增長水平，2018年，全國商業地產銷售面積為16334.65萬平方米，同比下降7.16%，為歷年最大下滑水平。

2019上半年，中國商辦(商業營業用房及辦公樓)用地成交規劃建筑面積達8762.1萬平方米，同比下降9.1%，并且一線及二線城市均有不同程度的下降。并且2019上半年，二線城市商辦用地成交規劃建筑面積占全國44.3%，而一線城市才占比3%。

2020商業地產行業發展現狀及趨勢分析

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。近年來共享、智能、文化體驗、多產業融合、大數據等概念逐步滲透到各行業各領域，商業地產也不例外。新型寫字樓及商業園區模式受到關注，也給傳統的商業地產的轉型升級和去庫存帶來了新的視角和思路。

商業地產的發展與宏觀經濟、土地、物業、消費、辦公需求等多領域的發展息息相關。當下商業地產現狀頗為尷尬，一方面是商業地產交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業地產庫存問題待解。

商業地產的物業價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數字化新零售雙線品牌的引進，隨著傳統實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉向新零售品牌為主，并倒逼開發商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業重要很多，物業就像硬件，沒有軟件的驅動就是一個爛殼沒有價值。

傳統百貨的、購物中心的關店潮會加速，一二線城市商業地產會出現大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發商，幾乎90%以上開發商不具備自持物業的實力和運營能力，銀行資金又嚴禁進入商業地產，資產證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產已經質押給資金方最終成為不良資產。

未來商業地產整體政策傾向頭部企業，中小型開發商因缺乏內容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發成本和周轉速度沒有任何的優勢;原有的自持物業要么低價快速變現，要么抵債成不良資產，只有少數基礎較好的開發商能夠生存下去。

商業地產帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統標配本身面臨前所未有的關店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關店，為什么呢?80、90、00后現在愿意到傳統商超去購物的已經很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

欲了解關于中國商業地產行業具體詳情，可點擊查看中研普華研究報告《2020-2025年中國商業地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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