一線城市寫字樓市場吸納量創紀錄 香港寫字樓整體租金下跌8%-13%

• 2021年4月13日 HuangJiang來源：第一財經 1474 98
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今年一季度北京凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高，這一數字去年全年只有不到3萬平方米。經歷了一年低谷期的寫字樓市場，在今年一季度迎來了復蘇的信號。

一線城市寫字樓市場吸納量創紀錄

高力國際數據顯示，今年一季度北京凈吸納量超過23萬平方米，刷新近十年單季度凈吸納量的新高，這一數字去年全年只有不到3萬平方米。經歷了一年低谷期的寫字樓市場，在今年一季度迎來了復蘇的信號。北上廣深四大一線城市寫字樓市場，在今年一季度都展示出了較強吸納量，北京甚至刷新近十年紀錄。

與北京類似，上海寫字樓市場也在今年一季度超出預期。高力國際數據顯示，雖一季度為傳統淡季，但上海產業園區市場在今年一季度表現不俗，整體凈吸納量達22.1萬平方米，環比上漲8.4%。與此同時，預計今年產業園區整體凈吸納量將逐步走高，全年凈吸納量有望達到109萬平方米。

廣州也同樣有較好表現。第一太平戴維斯數據顯示，今年一季度廣州寫字樓租賃市場活躍度大幅提高，新興租賃需求持續增長。全市寫字樓凈吸納量為15.3萬平方米，較去年同期增長16萬平方米，創下歷年來的開年最高值。

香港寫字樓整體租金下跌8%-13%

戴德梁行發布2021年第一季香港寫字樓及商鋪租賃市場回顧及展望。戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝指，由于企業收縮趨勢持續，香港寫字樓整體租金于第一季比去年同期下跌了17.6%，而與2019年第一季高峰相比更下跌了24.4%，他預期寫字樓租金下跌趨勢將持續至2023年初。

疫情期間，由于部分跨國公司收縮租用面積，令2021年第一季度整體寫字樓空間的待租率升至14%，創下04年第二季度以來的新高，至于單季凈吸納量則達到有紀錄以來的負900,000平方呎的新高，戴德梁行執行董事兼寫字樓部韓其峰指，雖然市場的積極氣氛慚強以及疫苗已展開接種，惟租客仍然保持審慎態度，尋找更優惠的租務條件及根據成本效益的寫字樓選址。該行預計租金下行過程將持續未來數季，從而進一步推高待租率，直至2022年底。

由于單季負吸納量已達到有記錄以來新高，任何新供應都可能推動租金進一步下調，目前在建中位于非核心區的新寫字樓項目合共提供420萬平方呎，該行預計寫字樓租金下跌趨勢將持續至2023年初，預期今年港寫字樓整體租金下跌8%-13%。

國內辦公樓銷售額歷史

2011-2017年，我國寫字樓開發投資金額逐年增加。由于四萬億的刺激，2011-2013年寫字樓投資增速不斷高升，在2013年高達38.2%，而2013年之后逐漸下滑，回落到比較穩健的水平。2017年，中國寫字樓市場投資規模為6761.36億元，較2016年增長3.5%。

根據中研普華出版的《2021-2025年中國寫字樓行業競爭分析及發展前景預測報告》顯示：

辦公樓市場發展與宏觀經濟存在較大的關聯度，宏觀經濟下行，工業、服務業規模增速下降導致國內辦公樓市場近兩年表現遠低于住宅市場。2018年，中國辦公樓開發投資規模跌破6000億元，2019年投資完成額略有回升，至6163億元，增長2.78%。

受辦公樓銷售面積快速下滑影響，國內辦公樓銷售額在2019年跌破6000億元，至5328.96億元，同比下降15.1%，下降幅度從2018年的2.55%擴大至2019年的15.1%。與住宅房地產市場一樣，辦公樓銷售依舊以期房銷售為主，2019年辦公樓期房銷售4040.61億元，占辦公樓銷售額比重的75.82%，辦公樓現房銷售1288.36億元，占比24.18%。我國第三產業GDP雖然長期保持穩定的增長趨勢，但增速從2008年至今，卻一直處于下降趨勢，截至2019年，我國第三產業GDP增速降至6.9%，相比2018年下降0.7個百分點。2019年中國工業增加值同比增長5.7%，相比2018年增速下降0.4個百分點。宏觀經濟增速下降，以及經濟下行壓力，給國內辦公樓市場銷售帶來了一定負面影響。

寫字樓歷年竣工面積分析

圖表：寫字樓竣工面積(萬方)及增速情況

數據來源：中研普華產業研究院整理

2018年供應高峰持續上行，CBRE監測的主要17個城市寫字樓新增供應接近850萬平方米。一線城市新增供應380萬平方米，與2017年基本持平。滬深將繼續看到百萬平方米級別的充沛供應，北京CBD、望京和麗澤區域項目集中上市迎來久違的供應釋放。二線城市新增供應大幅上漲50%，天津、沈陽、蘇州、寧波、武漢和長沙供應壓力較大。

截至2019年，國內辦公樓竣工面積3923萬平方米，同比增長1%，2013-2019年中國辦公樓竣工面積復合增長率5.85%。

欲了解更詳實的中國寫字樓行業發展前景分析，可點擊中研普華《2021-2025年中國寫字樓行業競爭分析及發展前景預測報告》

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