北京辦公樓市場租金實現三年來首漲 辦公樓行業發展現狀及前景分析

• 2022年4月7日 ZhouWei來源：互聯網 1466 97
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一季度北京辦公樓租賃市場強勢復蘇，租金實現三年以來首次上漲;全市整體空置率連續下降，收至10.2%，創過去10個季度以來最低水平。

一季度北京辦公樓市場租金實現三年來首漲

一季度北京辦公樓租賃市場強勢復蘇，租金實現三年以來首次上漲;全市整體空置率連續下降，收至10.2%，創過去10個季度以來最低水平。仲量聯行北京商業地產部總監張斯亮預計，2022年全年租金漲幅達6.7%，市場將持續活躍，但隨著整體租金的回升，需求勢頭可能于年中暫時放緩。

辦公樓行業發展現狀

根據國家統計局數據顯示2022年2月全國辦公樓期房銷售面積累計值為226.72萬平方米，累計增長35.4%。

辦公樓指機關、企業、事業單位行政管理人員，業務技術人員等辦公的業務用房，一般具有較好的地理位置，相關的物業和服務設施水平高，具有聚集的商業圈，效率較高。從辦公樓建設情況來看，近年來我國辦公樓開發投資額與新開工面積均呈現先降后增的趨勢。2020年，我國辦公樓開發投資完成累計值達到0.65萬億元，較2019年增長5.37%;新開工面積為6604萬平方米，較2019年下滑6.8%。

辦公樓市場發展與宏觀經濟存在較大的關聯度，經濟的高速增長也將帶領辦公樓的需求增長。根據仲量聯行數據顯示，我國GDP排名前30的城市，第三產業增加值每增長一個單位，將拉動辦公樓需求增長547平方米。其中，深圳影響系數最高，達到了1672億元/平方米。

改革開放40年來，我國經濟取得驚人的增長，相應的辦公樓市場也帶來了快速增長。近年來隨著經濟進入高質量發展階段，經濟增速有所放緩，對辦公樓市場也帶來了影響。2020年我國辦公樓銷售面積及銷售額分別為3334.34萬平方米和5047.47億元，分別同比下降5.3%和10.4%。

從供求平衡關系來看，我國辦公樓市場尚存在供應缺口。根據仲量聯行數據顯示，我國GDP前50的城市現有存量距理論需求量之間仍存在6000多萬平方米的缺口，其中4座一線城市的供應缺口達到3000萬平方米以上。

分城市類型來看，一線城市的供應缺口最大，其辦公樓總存量僅占理論需求量的72%;其次是重點二、三線城市，其辦公樓總存量占理論需求量的比例為84%。

相比于供給端以及投資額不斷保持在高位，寫字樓需求端則出現了持續的下降，2010-2017年，我國辦公樓用房銷售面積總體呈增長態勢，2018年出現負增長，為2014年以來首次出現負增長，后連續三年下降。2020年，我國辦公樓用房銷售規模為3334.33萬平方米，同比下降10.43%。2021年1-5月份，我國辦公樓用房銷售規模為1012.95億元。同比增加10.5%。

整體從價格來看，我國寫字樓行業目前供給整體大于需求，且行業需求長期以來持續疲軟，這一點從我國寫字辦公樓平均銷售價格可以看出，2018年以來，我國寫字樓行業并沒有出現住宅地產行業類似的火熱行情銷售價格整體保持平穩，截至2021年5月，全國寫字辦公樓平均銷售價格為13249.23元每平方米，較2018年10月還下降了近400元每平方米。

辦公樓行業發展前景

在疫情慢慢退去的環境下，經濟將會持續增長，經過近5年來的高位運行以及持續調控，市場已迎來理性增長時代。隨著房地產長效機制不斷完善，因城施策效果不斷顯現，2022年房地產投資有望平穩健康發展。

2021年末中國城鎮常住人口比2020年末增加1205萬;特別是流動人口38467萬，比上年末增加885萬，會帶來新的住房需求。

房地產市場供給在逐步優化，多主體供應、多渠道保障、租售并舉的房地產市場供給格局在逐步形成，新的發展模式正在探索中成型。同時，房地產調控因城施策有利于促進房地產良性循環，也有利于保障群眾正常居住需要。

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