多地取消商品房限購 房地產行業分析報告2023

• 方蔓桃 2023年1月3日 來源：百度 820 50
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12月26日午間，東莞市住房和城鄉建設局發布《關于進一步優化房地產調控政策的通知(東建房〔2022〕23號)》，確認從通知發布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江

房地產行業未來前景如何?繼佛山之后，東莞12月26日正式宣布全域取消限購，引發市場熱議。

12月26日午間，東莞市住房和城鄉建設局發布《關于進一步優化房地產調控政策的通知(東建房〔2022〕23號)》，確認從通知發布之日起，莞城街道、東城街道、南城街道、萬江街道、松山湖高新技術產業開發區全面暫停實施商品住房限購政策。　至此，在東莞實施6年之久的限購政策全面取消。

據中研普華產業院研究報告《2022-2027年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》分析

房地產行業現狀分析

2022年，房地產行業極為不易。2022年，房地產政策進入寬松周期，在“房住不炒”總基調指導下，監管部門多次出臺利好政策，從支持需求端到支持企業端，政策力度不斷加大，同時也為地方因城施策釋放空間。

業內預計，全國新建商品房成交規模連續5年達到17億平方米以上之后，2022年或降至約14億平方米、銷售額預期下滑至約14萬億元。

這一年，鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟南等111城放松限貸……樓市新政接踵而至;11月份，“金融16條”、再融資重啟等政策出臺，助力房地產行業迎來黎明。作為經濟支柱產業，房地產行業的韌性猶在。

7月新政發布后，東莞樓市熱度普遍提升，項目營銷力度大幅加大，花式促銷琳瑯滿目，諸多樓盤快速承接敏銳的異地團體置業需求，啟動“深圳客團購專場”，針對“不限購、無社保，低首付”等主題的噱頭類特惠房源隨處可見。比如，“首付0.5成買房，剩下1.5成直接送”等。

對于此次政策，東莞市住建局表示，是為切實貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，支持剛性和改善性住房需求，確保房地產市場平穩發展，推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，目前是最好的政策出臺時間，首先中央各部委都已發出提振市場的指示，其次東莞市場已調整了兩年，房價趨穩定，成交量又在低位，可謂天時地利人和。

房地產行業是國民經濟的重要組成部分，在一個國家和地區國民經濟中，房地產行業有著重要的地位和作用。近年來，我國房地產市場迅猛發展，建筑存量大幅增加，有效解決了部分市場需求，提升了城鎮居民住房水平，推動了經濟發展，為地方財政收入提供了巨大支撐，促進了城市化進程和城市發展，房地產市場相關制度建設也穩步推進。

房地產是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。

隨著城市的擴張與發展，居住、商業、辦公，多種形態的城市空間日積月累，房地產行業已經形成龐大的規模。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業營業用房銷售面積同比下降2.6%。

房地產行業前景分析

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，東莞前期政策紓困盡管很頻繁，但從市場銷售和需求端來看，房地產市場仍舊比較疲弱。特別是像東莞這樣外來人口占比非常大的城市，生產和生活服務業比重比較大，生產制造型民企、私企很多，受疫情、出口下降、內需疲弱的影響比較嚴重。

“限購區的放開，一方面可以吸引非限購區客戶回流至限購區，預計南城和松山湖片區客戶量會增多，改善需求進一步釋放，莞城由于學區房原因也會有較快的回暖表現。此外，放開限購盤活市場的同時，片區樓市分化也會進一步加劇，而且非限購區二手房限售取消也會對片區新房造成沖擊。”業內人士表示。

業內普遍認為，雖然此次放松調控力度很大，但短期內效果或式微，提振作用或將延后顯現，預計春節后市場將有所回暖。

中指研究院指出，這是因為東莞今年7月的“解限”政策力度較大，短期內也帶動了市場成交的回升，消化了大量購房需求，商品住宅成交量也創下年內新高的3689套，但進入到傳統“金九銀十”階段，市場成交不但沒有持續走高，反而在政策利好消化后持續走低，10月份商品住宅成交套數不足2000套。

實際上，在多部門密集發聲，支持房地產市場平穩發展，促進住房消費的暖風下，不止佛山、東莞近期在陸續退出或收縮樓市的行政干預政策，根據中指研究院統計，截至12月26日，全國已有超330個省市(縣)發布樓市寬松政策超千條。

尤其是頭部品牌房企，率先垂范。例如碧桂園，前三季度累計交付45萬套，第四季度碧桂園預計還將交付約28萬套，全年預計共交付約73萬套房屋。龍湖前11月共交付約7.6萬套，100%如期交付。萬科則推出“交房即交證”，讓業主收樓的同時可以一手拿鑰匙、一手拿房本。

2022年第四季度以來，房地產行業融資支持政策密集出臺，各類融資“堵點”不斷疏通。

近期，高層多次強調房地產行業的重要性，重申房地產是國民經濟的支柱產業。在業內人士看來，此類明確表態，釋放了強烈信號，未來供需兩端的支持政策逐步顯效并繼續加碼，將促進房地產市場迎來轉機，走上健康發展之路。

2022年來，房地產行業企業流動性壓力不斷增加的背景下，持續的降價銷售與縮減拿地，不斷沖擊商品房及土地市場，違約風險進一步向高評級優質房企擴散，以及商品房銷售持續探底的過程中，房地產調控政策在供應及需求兩端持續寬松。

展望2023年，房地產市場的主要矛盾，已經由過去企業主、被動縮表帶來的整體行業收縮，轉向需求側。然而，核心與非核心城市在需求側所面臨的問題卻差異較大。核心城市在房企采取聚焦策略后，商品房的供應持續大幅增長需要有效的需求側政策配合;而非核心城市，在市場庫存較高的背景下，需求側所面臨的核心問題在于交付、收入與房價預期的修復。

欲了解更多關于房地產行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2022-2027年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》。

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