住房租賃行業(yè)市場現(xiàn)狀 租房租賃行業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)

• 吳澳燕 2023年1月4日 來源：中新經(jīng)緯 中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng) 證券日?qǐng)?bào) 888 55
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近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時(shí)有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場，法律法規(guī)層面的保障不可或缺。

近年來，租房成為新市民、青年人等群體解決住房問題的重要途徑之一，但違約漲租、克扣押金、“隔斷房”和“甲醛房”等行業(yè)亂象仍時(shí)有發(fā)生。大力發(fā)展住房租賃市場，法律法規(guī)層面的保障不可或缺。

今年以來，全國多地出臺(tái)政策措施規(guī)范住房租賃，明確行業(yè)規(guī)范，加強(qiáng)市場監(jiān)管。11月23日，上海市人大常委會(huì)通過《上海市住房租賃條例》，將于2023年2月1日起施行;此前，以解決市場問題為導(dǎo)向的《北京市住房租賃條例》已于9月1日正式施行，有效抑制了租房市場亂象;另外，廣州、青島、石家莊、佛山、深圳、常州等地也紛紛出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，對(duì)維護(hù)承租人權(quán)益提出明確要求。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

隨著人口向城市群、都市圈流入，租房已成為新市民、青年人解決住房需求的主要方式。但目前我國城鎮(zhèn)套戶比提升至1.1，不少閑置的存量房，因房齡偏高、品質(zhì)不足等問題，與青年人高品質(zhì)租住需求之間仍存在結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。發(fā)展專業(yè)化長租機(jī)構(gòu)，推動(dòng)住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展，成為題中之義。

根據(jù)七普數(shù)據(jù)，我國流動(dòng)人口規(guī)模在近十年中顯著增強(qiáng)，增長69.7%，并加速向一線、新一線大城市，以及京津冀、長三角、珠三角、成渝等超大城市群集聚。人口流入無疑推動(dòng)了租房需求的增長，有數(shù)據(jù)顯示，大城市中超70%的新市民、青年人租房居住。

根據(jù)行業(yè)觀察測(cè)算，在我國千萬人口級(jí)城市中，住房租賃市場規(guī)模預(yù)估或破千億，北京、上海、廣州兩千萬人口級(jí)城市，其市場規(guī)模更高，預(yù)估分別可能超過2800億、3700億、2500億。

廣闊的市場空間下，《藍(lán)皮書》發(fā)現(xiàn)越來越多一線城市業(yè)主的“閑置房出租意愿或已超過買賣意愿”，53%的業(yè)主愿意選擇長租機(jī)構(gòu)委托出租。同時(shí)在“加快發(fā)展長租房市場”的一系列政策指導(dǎo)下，業(yè)內(nèi)認(rèn)為應(yīng)盡快提升機(jī)構(gòu)化長租房占比在一線城市達(dá)30%、在全國整體達(dá)15%以上。

住房租賃行業(yè)市場現(xiàn)狀

在傳統(tǒng)住房租賃市場中，主要以個(gè)人房東為主的租賃房源，普遍存在配套陳舊、品質(zhì)差、服務(wù)少等問題。而隨著經(jīng)濟(jì)水平提高、居民消費(fèi)水平提升，2011年前后，住房租賃企業(yè)逐漸出現(xiàn)，瞄準(zhǔn)租賃市場短板和租賃住房剛需推出了“長租公寓”，開啟了由“機(jī)構(gòu)化”逐漸替代“個(gè)人化”的行業(yè)發(fā)展進(jìn)程。

2015年起，資本入局使“長租公寓”企業(yè)井噴式增長，資本熱潮下的開發(fā)商們集體“搶灘”，盲目、快速、過度擴(kuò)張引起的風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)。直到2019年住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，2020年《住房租賃條例(征求意見稿)》發(fā)布，以及各地的監(jiān)管和支持政策陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)行業(yè)進(jìn)行了有效管理，明確了企業(yè)要在規(guī)范中發(fā)展，使行業(yè)在凈化后步入穩(wěn)定的精耕期。

在整體租房市場上，自2020年以來，城市租住群體對(duì)于“品質(zhì)居住體驗(yàn)”的關(guān)注度提升了34%。其中，認(rèn)為“房屋需要配備智能門鎖等智能家居”“合租公區(qū)應(yīng)有保潔服務(wù)”的租客占比，分別提升了45%和37%。

對(duì)于如何滿足居住品質(zhì)要求，有65%的租客表示會(huì)優(yōu)先考慮“長租機(jī)構(gòu)的房子”。不少租客表示，尤其在經(jīng)歷過疫情防控期后，機(jī)構(gòu)化長租房的居住體驗(yàn)相對(duì)穩(wěn)定，生活服務(wù)更加全面，同時(shí)APP線上找房簽約的流程更加便捷。

租房租賃行業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢(shì)

住房租賃問題既是群眾民生問題，也是城市發(fā)展問題，關(guān)系千家萬戶切身利益。近年來，住房租賃市場的穩(wěn)定發(fā)展受到各方關(guān)注。

黨的二十大報(bào)告明確指出，要“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，重申了十九大報(bào)告的有關(guān)表述，表明未來五年以至更長時(shí)期，住房和房地產(chǎn)領(lǐng)域仍以加快建立租購并舉的住房制度為主要任務(wù)，尤其是要加快補(bǔ)齊住房租賃短板。

對(duì)于租賃市場的金融風(fēng)險(xiǎn)隱患，多地要求租賃企業(yè)將押金及租金通過第三方賬戶托管，避免資金被隨意挪用。比如，北京規(guī)定，住房租賃企業(yè)收取的押金和租金一般不得超過1個(gè)月和3個(gè)月，并需要通過第三方專用賬戶托管，超收的租金應(yīng)當(dāng)納入監(jiān)管;上海規(guī)定，住房租賃企業(yè)應(yīng)在商業(yè)銀行開立住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，并向社會(huì)公示，租賃企業(yè)一次性收取租金超過3個(gè)月及收取押金超過1個(gè)月，租金應(yīng)存入專用賬戶;廣州在《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場的通知》中提倡出租人按月收取租金，明確“1個(gè)賬戶、一致周期、有條件解凍”的監(jiān)管方式。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，截至2022年6月份，全國有超80個(gè)省市出臺(tái)了關(guān)于推動(dòng)保障性租賃住房發(fā)展的地方性文件。“十四五”期間，全國40個(gè)重點(diǎn)城市計(jì)劃新增保障性租賃住房650萬套(間)，其中，2021年已完成94.2萬套(間)，2022年計(jì)劃籌集240萬套(間)。除40個(gè)重點(diǎn)城市之外，另有34個(gè)城市公布了“十四五”期間保障性租賃住房籌集計(jì)劃，共約123萬套(間)。

在租賃模式變革方面，過去一段時(shí)期里，住房租賃企業(yè)推動(dòng)行業(yè)由C2C向C2B2C轉(zhuǎn)變，而面向未來，則更強(qiáng)調(diào)企業(yè)與個(gè)人的“價(jià)值共創(chuàng)”。2021年，自如創(chuàng)新求變推出的“增益租”模式即是如此，從單純的委托出租轉(zhuǎn)向長遠(yuǎn)穩(wěn)健的伙伴關(guān)系。該模式下，“收出價(jià)格透明、保底收益、收益分成”的創(chuàng)新機(jī)制，不僅是吸引業(yè)主將存量房源投入市場的亮點(diǎn)，也是保障業(yè)主基本利益、降低風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。而自如對(duì)于供應(yīng)鏈?zhǔn)畮啄甑拇蚰ィ屟b修成本相對(duì)更低的同時(shí)，保障居住品質(zhì)，使租客享有更具性價(jià)比的居住產(chǎn)品。

總結(jié)來看，住房租賃行業(yè)是個(gè)“年輕”的行業(yè)，也是個(gè)快速變革的行業(yè)，面對(duì)未來近10萬億的市場規(guī)模，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在政策指導(dǎo)下，機(jī)構(gòu)化長租房占比在不斷提高的同時(shí)，“頭部”企業(yè)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)對(duì)行業(yè)賦能，從而帶動(dòng)“中長尾部”發(fā)展，形成各方共創(chuàng)共助的市場格局，而相關(guān)企業(yè)更應(yīng)秉持長遠(yuǎn)發(fā)展定力，以審慎態(tài)度強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營，讓“長租”始終遵循“住”的本質(zhì)。

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  2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  中研普華通過對(duì)住房租賃行業(yè)長期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析住房租賃行業(yè)需求、供給、經(jīng)營特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深...

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