2023商業地產分析報告 北京商業地產市場蓄勢待發

• 方蔓桃 2023年1月11日 來源：百度 242 8
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報告顯示，11月份全國商業營業用房銷售面積為608萬平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業營業用房單月銷售面積連續5個月同比下降。

商業地產行業前景如何?2022年受疫情不穩定因素的影響，北京商業地產市場狀況雖有波動，但部分板塊仍有亮點。CBRE世邦魏理仕最新報告指出，2022年北京寫字樓市場全年金融行業需求穩健，產業類需求回暖，空置率持續攀升，租金仍承壓下行;倉儲物流市場供需兩旺，全年新增供應與凈吸納量均破紀錄;零售物業市場整體需求乏力局部有擴張，租金持續下調，業主著力維系現有租戶。

根據中研普華研究院《2022-2027年中國商業地產行業市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

商業地產行業現狀分析

報告顯示，11月份全國商業營業用房銷售面積為608萬平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業營業用房單月銷售面積連續5個月同比下降。

11月份，全國辦公樓銷售面積為212萬平方米，同比下降33.6%;今年三季度以來，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年第三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環比下跌0.17%。

2022年，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金已連續三個季度下跌。盡管三季度以來穩經濟助企紓困系列政策持續落地顯效，經濟呈恢復態勢，但寫字樓租賃市場需求恢復較慢，多數商圈寫字樓租金下跌。

上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長放緩，消費者的消費行為更趨保守，我國消費市場整體承壓，商鋪租賃市場也面臨下行壓力，購物中心商鋪和商業街商鋪的租金價格走勢有所分化。

去年11月份，全國商業營業用房開發投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴大11.5個百分點;新開工面積為7608萬平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴大20.9個百分點。

辦公樓開發投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴大5.2個百分點。新開工面積為2870萬平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴大19.8個百分點。

全國300城商辦用地推出面積為18652萬平方米，同比下降21.8%;成交面積為13352萬平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價率為4.3%，同比下降0.7個百分點。

按城市劃分來看，1~11月份，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬平方米、592萬平方米，同比分別下降25.2%、26.7%;二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬平方米、4391萬平方米，同比分別下降20.7%、24.6%;三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬平方米、8369萬平方米，同比分別下降22.1%、13.8%。

中國商業地產行業發展趨勢

目前，我國房地產行業較為繁榮，行業內的企業數量較多，我國商業地產行業上游房地產開發參與企業主要有保利地產、萬科地產和恒大地產等;設備供應商則種類較多，目前商業地產的設備需求逐漸向智能化、自動化發展，因此主要以大華股份、海康威視以及西門子電器等科技公司為主;行業中游物業、運營企業除了房地產開發企業外還包括了亞朵生活、凱德集團等專門的商業物業運營管理企業;交易平臺則還有鏈家、太平洋房屋以及房天下等專門的第三方房屋中介平臺企業。

在商業地產領域，港資房企的商業地產項目物業位于一二線城市的核心地段，產品定位高端商場，比如上海的恒隆廣場、北京的三里屯太古里。內資房企中，萬達是“規模之王”，其商業地產的收入和數目遠高于同行。

新消費發展步入回調周期，受宏觀經濟下行與疫情影響，新消費市場后期表現與期待存在較大落差。一批曾經備受追捧的網紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回調周期，但長期來看新消費賽道基本面依然向好。

住宅+商業協同模式價值突顯，繼恒大暴雷事件之后，又一批地產企業相繼陷入債務危機，他們的共同特質都是單一的住宅開發模式。而與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業雙輪驅動地產商，則在金融收縮背景下總體經營良好、表現穩健，旗下優質的商業不動產不僅為企業提供了穩定的現金流與避險工具，而且在項目取得過程中商業的品牌效應更具競爭優勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業地產將更趨專業化發展。

隨著數字化技術的不斷發展，商業地產迎來數字化轉型的浪潮，國內企業紛紛開始實現數字化轉型，典型代表如，萬達、恒大、碧桂園等龍頭企業。同時，層出不窮的數字化技術為商業地產變革提供更多的可能性，提升運營效率、創新商業模式，推動行業發展等。

隨著我國經濟的不斷發展，國民消費水平不斷提高，尤其是新一線城市和二三線城市的消費能力不斷升級，新一線城市和二三線城市消費需求缺口更大，市場潛力更大，目前越來越多的商業地產企業已經開始布局，預計未來這一趨勢將繼續保持甚至進一步加劇。

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