重點(diǎn)城市租房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 租賃市場(chǎng)利好政策與供應(yīng)

• 黃江 2023年2月18日 來(lái)源：新浪 906 56
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伴隨春節(jié)后返鄉(xiāng)大軍回流，以及新一年的跳槽熱，今年2月租賃市場(chǎng)火熱。58同城和安居客發(fā)布《報(bào)告》顯示，重點(diǎn)城市春節(jié)后一周(1.28-2.3)租房熱度環(huán)比翻倍，部分城市租房熱度漲幅超過(guò)200%。

2月9日，58同城和安居客發(fā)布的《2023節(jié)后返城租房調(diào)查報(bào)告》(簡(jiǎn)稱(chēng)《報(bào)告》)顯示，重點(diǎn)城市春節(jié)后一周租房熱度環(huán)比翻倍，部分城市租房熱度漲幅超過(guò)200%。不過(guò)，雖然租房市場(chǎng)火熱，部分承租人也表示，一線城市租房有壓力。

重點(diǎn)城市租房市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

過(guò)去兩年，受新冠疫情影響，租房或者換租的人減少，租房市場(chǎng)活躍度降低。隨著2022年末防疫措施優(yōu)化，今年春節(jié)過(guò)后，租房市場(chǎng)一掃疫情期間的陰霾，活躍氣氛盡顯。

2月13日，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的《2022年重點(diǎn)50城租售比調(diào)查研究報(bào)告》提到，北京、上海、深圳已形成租房壓力圈。

伴隨春節(jié)后返鄉(xiāng)大軍回流，以及新一年的跳槽熱，今年2月租賃市場(chǎng)火熱。58同城和安居客發(fā)布《報(bào)告》顯示，重點(diǎn)城市春節(jié)后一周(1.28-2.3)租房熱度環(huán)比翻倍，部分城市租房熱度漲幅超過(guò)200%。

根據(jù)《報(bào)告》，從春節(jié)后一周的城市租房熱度數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市及部分二線城市的租房熱度排名靠前，如北京、成都、重慶、上海、深圳等城市。

《報(bào)告》顯示，重點(diǎn)40城中，絕大部分城市，春節(jié)后一周的租房熱度環(huán)比翻倍。成都、深圳、鄭州、蘇州、武漢、杭州等城市，春節(jié)后一周，租房熱度環(huán)比漲幅超過(guò)200%。

一系列租賃市場(chǎng)利好政策與市場(chǎng)回暖的雙重刺激下，租房供應(yīng)正在同步出現(xiàn)上漲。

上述租房調(diào)查報(bào)告顯示，春節(jié)后一周，一線城市中上海、北京、深圳租房供應(yīng)排名前三，杭州、重慶、成都、南京、蘇州、廣州、長(zhǎng)沙排名位列前十。周環(huán)比漲幅方面，春節(jié)期間租房供應(yīng)處于低谷，節(jié)后掛牌房源大幅增加。

月租金價(jià)格方面，春節(jié)后一周，一線城市租房供應(yīng)中4001-6000元的房源占比27.6%，2001-4000元的房源占比25.5%;新一線城市中，1001-2000元的房源占比最多，為44.5%，2001-3000元的房源占比25.1%。

根據(jù)中研普華研究院《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與投資趨勢(shì)分析報(bào)告》顯示：

深圳和上海租房成本占收入30%

2022年本科畢業(yè)的河南人袁可，第一次租房是在北京市朝陽(yáng)區(qū)，她告訴記者，押一付三，再加上還要給中介交一個(gè)月房租作中介費(fèi)，總計(jì)是5個(gè)月房租。對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生來(lái)說(shuō)，壓力很大。

據(jù)了解，上海的中介費(fèi)收取方式和北京不同。北京的租房中介費(fèi)多由承租人承擔(dān)，但上海則是承租人和出租方各承擔(dān)一半。北漂袁可對(duì)記者表示，“羨慕上海的中介費(fèi)規(guī)則，承租人壓力會(huì)小一些。”

《報(bào)告》顯示，對(duì)于房租的支付方式，33.8%的意向租房人群接受季付。另外，還有30%意向租房人群選擇半年付，有22.2%的意向租房人群希望可以月付租金。袁可表示，“如果應(yīng)屆畢業(yè)生租房可以憑借畢業(yè)證，采用押一付一的方式就好了。”

衡量租金水平是否合理，有一個(gè)指標(biāo)叫“租金收入比”，也就是個(gè)人租房租金費(fèi)用與個(gè)人可支配收入的比值，這一指標(biāo)直觀地反映了居民的租房壓力。

根據(jù)《報(bào)告》，目前我國(guó)以深圳、上海、北京三個(gè)城市為核心，形成三個(gè)租房壓力圈。這三個(gè)城市的租房收入比，分別是深圳30.2%、上海28.6%、北京27.4%。

值得提到的是，三亞緊隨深圳、上海、北京之后成為第四，而廣州位居第五名，其租金收入比為19.4%。

《報(bào)告》顯示，雖然深圳和上海的租金收入比小幅回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，但是租房壓力仍然不小，租金成本占據(jù)收入的三成。

租房者姜月(化名)表示，曾經(jīng)遇到過(guò)中介中途漲房租，因?yàn)殡p方意見(jiàn)向左，后來(lái)還嘗試過(guò)通過(guò)報(bào)警解決。

《報(bào)告》還顯示，大家普遍能接受5%以?xún)?nèi)的租金上漲，占比42.6%。接受10%以上租金上漲的人群，占比不足10%。此外，也有超兩成的人群表示，不能接受租金上漲。

上海長(zhǎng)租公寓又成了資本寵兒

蟄伏良久的長(zhǎng)租行業(yè)再迎春天。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年，上海長(zhǎng)租公寓投資大宗交易額達(dá)65.5億元，同比上一年度增長(zhǎng)263.89%。

從資本搶灘、跑馬圈地，到行業(yè)洗牌、重獲青睞，長(zhǎng)租公寓行業(yè)在7年內(nèi)經(jīng)歷多次轉(zhuǎn)折。曾備受爭(zhēng)議的長(zhǎng)租公寓，為何又成為資本寵兒?

記者走訪發(fā)現(xiàn)，當(dāng)下，地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型、國(guó)家政策紅利、監(jiān)管規(guī)范化以及企業(yè)內(nèi)生增長(zhǎng)力，讓長(zhǎng)租行業(yè)擁有受到投資機(jī)構(gòu)青睞的更多資本。在上海加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度的過(guò)程中，長(zhǎng)租公寓作為重要市場(chǎng)力量深度參與其中，并試圖闖出新賽道。

存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是萬(wàn)億市場(chǎng)

今年1月，建設(shè)銀行與萬(wàn)科聯(lián)合成立百億住房租賃子基金，其母基金“建信住房租賃基金”在2022年9月剛剛成立，總規(guī)模達(dá)300億元，擬通過(guò)投資收購(gòu)房企存量資產(chǎn)，提供優(yōu)質(zhì)高效的市場(chǎng)化長(zhǎng)租房或保障性租賃住房。擁有7500億美元管理規(guī)模的全球最大房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)之一博楓資產(chǎn)，也順利收購(gòu)楊浦嘉譽(yù)云景租賃住宅項(xiàng)目，計(jì)劃提供560間房源。

“長(zhǎng)租大宗交易市場(chǎng)逐漸活躍，和房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變有關(guān)。”總部位于上海的長(zhǎng)租公寓頭部企業(yè)安歆集團(tuán)CEO徐早霞表示，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整階段，過(guò)去以高增長(zhǎng)高周轉(zhuǎn)為代表的增量開(kāi)發(fā)模式不可持續(xù)，轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)階段。資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)增值將是一個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)，因此被內(nèi)外資普遍看好。

上海寸土寸金，有相當(dāng)一部分長(zhǎng)租公寓通過(guò)盤(pán)活酒店和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的物業(yè)而來(lái)，屬于存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)范疇。存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不同于一次性的賣(mài)房生意，雖不能“賺快錢(qián)”且高度依賴(lài)管理水平的高低，但優(yōu)點(diǎn)在于收益穩(wěn)健。這正對(duì)投資機(jī)構(gòu)當(dāng)下的胃口。

“疫情、全球通脹等因素導(dǎo)致投資市場(chǎng)不明朗，機(jī)構(gòu)態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，更加青睞具有長(zhǎng)期性的低風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)，這是歐美和新加坡等地機(jī)構(gòu)加倉(cāng)長(zhǎng)租板塊的原因。”魔方生活服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官胡鼎表示，過(guò)往數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)租公寓收益能力浮動(dòng)不受經(jīng)濟(jì)短期波動(dòng)影響，相比地產(chǎn)業(yè)其他板塊，抗周期性更強(qiáng)，是投資避險(xiǎn)優(yōu)選。

較強(qiáng)抗周期性來(lái)自長(zhǎng)租公寓的民生屬性。居住是剛需，其中租賃又比大宗房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)更穩(wěn)定，使得長(zhǎng)租公寓需求端的底盤(pán)十分扎實(shí)。魔方生活服務(wù)集團(tuán)在全國(guó)運(yùn)營(yíng)約8萬(wàn)套公寓，疫情發(fā)生3年來(lái)，整體出租率保持在90%左右，租金下跌幅度也遠(yuǎn)低于辦公、商業(yè)和酒店。

保租房政策持續(xù)釋放紅利

2022年，全國(guó)首例由市場(chǎng)化機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)的保障性租賃住房公募REIT“華潤(rùn)有巢REIT”上市。記者從華潤(rùn)有巢了解到，華潤(rùn)有巢REIT底層資產(chǎn)是其在上海的兩處長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，分別位于松江泗涇和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)東部園區(qū)，是松江區(qū)“001號(hào)”“002號(hào)”保租房項(xiàng)目。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這不僅是上海推進(jìn)保障性租賃住房建設(shè)供應(yīng)的重大突破，也為全國(guó)保租房規(guī)模化、專(zhuān)業(yè)化發(fā)展提供了示范作用。

“持續(xù)出臺(tái)的保租房扶植政策，將釋放出更多紅利，這是投資機(jī)構(gòu)看好長(zhǎng)租板塊的又一原因。”徐早霞表示。

租賃住房雖受?chē)?guó)家高度重視，但本質(zhì)是薄利行業(yè)，運(yùn)營(yíng)企業(yè)面臨融資難、回報(bào)周期長(zhǎng)、管理認(rèn)定難、租金回報(bào)率低等各種問(wèn)題，參與意愿不強(qiáng)。近兩年，國(guó)家和地方針對(duì)長(zhǎng)租行業(yè)痛點(diǎn)難點(diǎn)的破題之策逐一推出，提高長(zhǎng)租經(jīng)營(yíng)的可持續(xù)能力。

2022年，租賃房“投融建管退”閉環(huán)模式在多年的呼吁聲中落地，4只保租房公募REITs發(fā)行上市，發(fā)行前擬認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量均超100倍，有3只上市首日全部觸及30%漲停，足可見(jiàn)市場(chǎng)的認(rèn)可程度。

“保租房公募REITs試行可為前期投入大、投資回報(bào)期較長(zhǎng)的租賃住房項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)的退出渠道。”易居企業(yè)集團(tuán)克而瑞租售事業(yè)部負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，這將極大提升長(zhǎng)租公寓在大宗物業(yè)投資市場(chǎng)的資產(chǎn)流動(dòng)性，促進(jìn)住房租賃行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。REITs前景也被機(jī)構(gòu)持續(xù)看好。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，美國(guó)住宅租賃REITs的收益率平均可達(dá)6%到8%。

《2023-2028年房屋租賃行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境與投資趨勢(shì)分析報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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