2023產業新城行業分析報告：產業新城運營商資產增速整體上升 產業新城在未來中國經濟和社會發展中的作用將進一步凸顯

• 陳觀秋 2023年5月10日 來源：光明網 百度 1398 92
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產業新城是新型城鎮化背景下，以人為核心、以產業發展為基石、以“產城融合”為標志的城市發展創新模式和人本的城市開發哲學，為中國的新型城鎮化提供了可資借鑒的模式樣本。2009年以來，以知識密集型的創新產業為引領，以多功能的城市綜合體為載體的現代化產業新城集中

產業新城是新型城鎮化背景下，以人為核心、以產業發展為基石、以“產城融合”為標志的城市發展創新模式和人本的城市開發哲學，為中國的新型城鎮化提供了可資借鑒的模式樣本。2009年以來，以知識密集型的創新產業為引領，以多功能的城市綜合體為載體的現代化產業新城集中涌現，并逐漸成為當下中國產業園區的主要發展方向。十九大明確指出實施創新驅動發展、區域協調發展、鄉村振興發展等發展戰略，以城市群為主體構建大中小城市和小城鎮協調發展的城鎮格局，這為產業新城提供了更大的發展契機。

產業新城行業發展現狀分析

在我國，產業園區作為經濟社會發展的產物，早期得益于世界產業轉移分工。目前，隨著經濟結構的戰略性調整，我國傳統的以“產業”為主導的產業(工業)園區正在向“產城一體化”的綜合性產業新城轉變，區域功能結構更為復合、全面，對產業服務的配套要求也更為精細化、多元化。

據中研產業研究院《2022-2027年中國產業新城行業投資策略分析及深度研究報告》分析：

據不完全統計，國內目前已有產業新城122個，尤其以“京津冀、長三角、長江中游、珠三角”四大城市群居多，分別為41個、35個、13個、6個。同時，參與產業新城開發運營商的主體較為多元，包括專業運營商、房地產企業、實業企業等。

從產業新城的區域分布來看，產業新城建設主要分布在京津冀、長三角、長江中游、珠三角、中部等地區，是我國經濟發展水平最高、人口最為密集的五大城市群。

目前深圳、天津、重慶、成都、南京、鄭州、珠海、惠州、普寧項目已進入建設運營階段，與上海、廣州、武漢、東莞、佛山等地政府簽訂合作建設協議。并與前海自貿區、美國硅谷、英國、以色列、巴林、新加坡、香港、臺灣等區域達成戰略合作，與華為、港中大、深創投、猛獅科技、前海聯控、大疆、京東等企業機構實現全方位合作。

有產業園區行業資深人士指出，在眾多傳統房地產開發企業眼里，產業地產行業未來可期，但轉型并非易事，只能“八仙過海，各顯神通”。其中，星河產業集團就以獨有的“產權/租金/服務換股權”運營模式進入產業地產，這一模式得到了房地產類企業轉型企業的一致認可。對于房地產企業而言，最合適的路徑就是通過產業辦公切入園區業務，因為房地產可以整合住宅和商業社區資源，相當于做城市中心的產城社區。

產業新城運營商資產增速整體上升

中指研究院發布的《2022中國產業新城運營商評價研究報告》顯示，2021年，隨著產業新城步入“運營為王”的時代，運營商資產增速整體呈上升趨勢，產業投資板塊持續發力，帶動園區開發業務發展，運營商持續升級產業空間載體，產業新城物業銷售與租賃收入較上期均大幅增加。

報告稱，從盈利規模來看，運營商凈利潤規模在5-20億元之間，只有招商蛇口凈利潤超過50億元。隨著運營商業務從房地產銷售收入向產業運營的成功轉型，產業新城投資收益和租賃收益成為凈利潤的重要來源。然而，產業投資存在明顯的周期性和不確定性，運營商在凈利潤增長方面也表現出明顯的波動。

報告指出，隨著產業新城運營商加速分化，運營商應不斷提升自身運營管理能力，創新盈利模式，從而提高市場競爭能力，實現產業新城的高質量發展。

產業新城的運營商在進行產業定位時，不僅通過與國際知名的產業研究機構進行合作，為其項目進行合理產業定位，而且越來越多的運營商通過自建產業研究平臺的形式，來持續跟蹤產業發展趨勢，以增強自身對產業的判斷力，從而更加熟悉產業發展脈絡。此外，產業新城項目對龍頭企業引進的關注度越來越高，這就更需要基于長期系統發展的角度來研究主導產業，主導產業定位越準，項目對龍頭企業的吸引力就更強，這樣能更好地實現項目順利落地。

當前隨著我國產業轉型升級步伐的加快，創新驅動持續引領產業發展，新產業、新業態、新模式不斷催生，產業結構不斷得到優化。此外，都市圈建設不斷推進，城市群作用日漸突出，區域間壁壘正逐步打破。產業新城作為承接產業轉型升級和新型城鎮化的重要載體，在未來中國經濟和社會發展中的作用將進一步凸顯。

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