2023年物流園區行業市場深度分析報告

• 吳澳燕 2023年3月1日 來源：互聯網 682 40
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2022年，在總體需求不振的情況下，全年社會物流總額預計超過340萬億元，同比增長3.6%左右，增速略高于2020年同期水平;物流業總收入將達12萬億元，同比增長5%左右。鐵路、冷鏈、快遞等專業物流領域保持了較高增速。國家鐵路全年完成貨物發送量39億噸，同比增長4.7%，

物流園區是指在物流作業集中的地區，在幾種運輸方式銜接地，將多種物流設施和不同類型的物流企業在空間上集中布局的場所，也是一個有一定規模的和具有多種服務功能的物流企業的集結點。

2022年，在總體需求不振的情況下，全年社會物流總額預計超過340萬億元，同比增長3.6%左右，增速略高于2020年同期水平;物流業總收入將達12萬億元，同比增長5%左右。鐵路、冷鏈、快遞等專業物流領域保持了較高增速。國家鐵路全年完成貨物發送量39億噸，同比增長4.7%，增速為近3年來最高;冷鏈物流市場規模全年預計超過4900億元，同比增長7.2%左右;快遞業務量累計完成1105.8億件，比上年凈增22.8億件。

物流園區從空間上積聚了產業鏈上下游企業，從功能上涉及到生產、加工、銷售、配送等供應鏈各個環節，通過合理的空間布局、有機的功能組合、優化的資源配置以及信息系統整合發揮其系統整體優勢。

2023年物流園區行業市場深度分析報告

一、物流園區行業發展概況

經核實，全國符合本次調查基本條件的各類物流園區共計2553家，比2018年第五次調查的1638家增長55.9%。4年間，我國物流園區總數年均增長11.7%，增速總體上保持較快態勢。

根據服務對象和功能，將園區分為貨運服務型、生產服務型、商貿服務型、口岸服務型和綜合服務型等5類。調查結果顯示，綜合服務型園區占比從2018年調查的60.6%下降至55.1%。電子商務的快速發展和居民消費的剛性需求，帶動了電商、冷鏈、醫藥、農產品等商貿服務型物流園區發展，商貿服務型園區占比從2018年調查的17.1%上升至23.8%，提升了6.7個百分點。

圖表：2006年-2022年歷次調查全國物流園區數量情況

數據來源：中物聯、中研普華產業研究院整理

物流園區規劃布局與經濟發展程度密切相關。東部地區物流需求較為旺盛，物流園區總數和運營園區數量前三名分別為江蘇、山東和廣東，均地處東部。中西部地區承接產業轉移，物流園區建設速度明顯加快，河南、湖北、安徽等省份園區總數分別排在第四、第六和第七。東北地區物流園區建設相對平穩，與經濟發展水平有關。

二、物流園區行業空間分布

物流園區作為產業集群空間集聚的外在表現，其規劃布局與經濟發展程度密切相關。東部地區率先改革開放,推動經濟持續快速增長，物流園區規劃建設起步早，目前75.7%的園區已進入運營狀態。

西部地區隨著近年來經濟增速加快，物流園區進入規劃建設快速發展期，規劃和在建園區占比分別為15.9%和22.8%，高于其他地區。分省區來看，物流園區總數最多的前三名分別為山東(117個)、江蘇(102個)和河南(97個);運營園區數量最多的前三名分別為江蘇(91個)、山東(86個)和浙江(70個)。而海南、西藏、青海等省區的物流園區總數還在10個以內。

三、物流園區行業發展趨勢

多年來，伴隨我國經濟的發展，各類型的物流園區蓬勃興起，為產業升級做出了重要的貢獻。當前，在市場需求、政策利好以及技術創新等動力的驅動下，我國物流園區正在加快現代化轉型。

中國高端物流倉儲市場存量在今年第二季度達到了9497萬平方米，按照此前每個季度500萬平方米左右的增長速度，我國高端物流倉儲市場規模即將突破1億平方米。今年年初戴德梁行曾預計，到2024年底，中國高標物流倉儲市場還將迎來超過3420萬平方米新增高標倉庫入市。

對于高端物流倉儲市場規模的不斷增長，伴隨我國推動經濟高質量發展以及產業結構轉型升級，物流園區的發展也在發生深刻變化，高標倉的市場需求快速增加。更為重要的是，物流園區的發展正以數智化與低碳綠色為主要特點，向現代化綜合物流服務商轉型。

四、物流園區行業市場前景

產業與消費結構的調整給物流園區發展帶來的另一大影響，是專業化與精細化的需求愈加明顯，這在依托食品冷鏈、電商、汽車、電子等產業集聚區的物流園區上體現尤為突出。

比如，在冷鏈物流基礎設施方面，消費者購買力的提升，食品安全意識的提高，生活物資資保障的重視加強，增值服務的需求增加，藥品運輸、儲存和配送需求日益增長等諸多因素，都在推動冷鏈物流基礎設施的需求。

實際上，越來越多的物流開發商正加大這一領域的投入與建設。以萬緯物流為例，截止今年10月底，已在全國運營管理35個專業冷鏈園區，冷鏈可運營面積達209萬平方米，托盤數超過180萬個。

未來幾年，中國冷庫市場預計將會迎來更多的倉儲空間供應，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲存和分銷需求，同時亦迎合易腐類醫藥的儲藏訴求。鑒于不斷增長的市場需求和日益完善的基礎設施，中國冷庫投資也將持續升溫。

除了冷鏈倉儲需求大幅提升外，電商倉儲需求也同樣保持增長。究其原因，受消費習慣的改變以及新冠疫情影響，電子商務及線上化零售的滲透率進一步提升。國家統計局的數據顯示，今年1～10月份，全國網上零售額109542億元，同比增長4.9%。其中，實物商品網上零售額94506億元，增長7.2%，占社會消費品零售總額的比重為26.2%。而在電商需求的推動下，市場對于包括物流園區在內的相關物流基礎設施的需求持續保持旺盛。

總體而言，伴隨我國經濟發展，產業結構與消費結構的調整，物流行業進入全新發展階段，物流園區同樣如此。當前，我國物流園區正在不斷升級科技及服務能力，從數智化、低碳綠色、專業化、細分化等各個維度加速向現代化的物流園區轉型升級，其服務、城市運行及產業發展的能力也在大幅提升。

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