2023年中國商業地產投資策略展望

• 黃江 2023年3月6日 來源：新浪 949 59
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今年以來，企業客戶對辦公樓的需求發生了較大變化，商業地產運營和存量資產管理業務面臨著的挑戰和沖擊。而伴隨長租房和商業不動產納入公募REITs試點范圍的方向進一步被明確，市場將迎來新的發展機遇。

率先受益的消費和旅游市場在帶動購物中心租金回溫的同時，進一步利好倉儲物流市場。經濟動能和企業景氣度的提升也將使寫字樓市場需求企穩回升。與此同時，低息環境為商業地產投資活動的反彈提供了良好的金融環境，投資者情緒明顯改善，預計2023年中國商業地產投資市場全年交易額超2500億元，同比上漲15%-20%。

2023年中國商業地產投資策略

從寫字樓市場看，租賃需求企穩回升。隨著企業擴張信心增強，世邦魏理仕預計2023年寫字樓租賃需求將于二季度企穩回升，全年有望實現500萬平方米的凈吸納量。受益于宏觀經濟刺激措施的金融、行業政策環境改善的科技互聯網和房地產，以及防疫優化和經濟復蘇利好的下游服務業的寫字樓需求有望出現明顯提升。其中，金融和科技將繼續擔當寫字樓租賃需求的主引擎。受外資對中國市場長期信心的利好，制造業仍具增長勢能。

今年以來，企業客戶對辦公樓的需求發生了較大變化，商業地產運營和存量資產管理業務面臨著的挑戰和沖擊。而伴隨長租房和商業不動產納入公募REITs試點范圍的方向進一步被明確，市場將迎來新的發展機遇。

商業用房及辦公樓投資持續下降

2022年1～11月，商業營業用房及辦公樓開工投資均繼續下降，預計2022年全年開工投資將繼續維持下降態勢;商業營業用房銷售面積同比降幅擴大，辦公樓銷售面積同比止增轉降，二季度以來單月增速轉負。

商辦用地方面，2022年1～11月，全國300城商辦用地推出與成交面積同比均下降，成交樓面均價同比小幅下跌，平均溢價率同比小幅下降。寫字樓租賃市場方面，重點城市主要商圈寫字樓租金連續三個季度下跌，其中三季度跌幅為0.17%。商鋪租賃市場方面，居民線下消費需求不足，上半年商業街商鋪租金環比跌幅擴大至0.46%，商圈(購物中心)商鋪租金環比漲幅收窄至0.14%。

國際房地產服務和咨詢顧問公司戴德梁行29日在北京發布《2023年房地產市場展望》報告顯示，香港和上海仍然是中國商業地產最具吸引力的投資目的地。

報告顯示，截至今年第三季度，中國商業地產大宗交易額為1900億元人民幣，同比下降35%。香港和上海仍然是最具吸引力的投資目的地，其他較受青睞的投資目的地還有深圳、北京、中國臺灣、廣州等。

按資產類型來看，寫字樓在中國內地投資市場中的份額仍然保持領先地位。其中，業主自用需求日益增大，尤其是來自TMT(科技、媒體和電訊)、金融服務業、能源和物流等領域的買家。從2020年到2022年第三季度，自用類的交易占中國內地寫字樓總交易額的近50%，較新冠疫情前五年18%的平均水平呈大幅提升。

今年前三季度，中國內地工業及物流地產的投資熱度高漲，其交易額占比高達27%，僅次于寫字樓，明顯高于2021年的10%以及2019年的2%。

根據中研普華研究院《2022-2027年中國商業地產行業市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

商業用房銷售面積五連降

報告顯示，11月份全國商業營業用房銷售面積為608萬平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業營業用房單月銷售面積連續5個月同比下降。

11月份，全國辦公樓銷售面積為212萬平方米，同比下降33.6%;今年三季度以來，除9月外的其他月份辦公樓單月銷售面積同比均下降。

據中國房地產指數系統寫字樓租金指數對全國重點城市主要商圈寫字樓租賃樣本的調查數據，2022年第三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環比下跌0.17%。

2022年，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金已連續三個季度下跌。盡管三季度以來穩經濟助企紓困系列政策持續落地顯效，經濟呈恢復態勢，但寫字樓租賃市場需求恢復較慢，多數商圈寫字樓租金下跌。

上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長放緩，消費者的消費行為更趨保守，我國消費市場整體承壓，商鋪租賃市場也面臨下行壓力，購物中心商鋪和商業街商鋪的租金價格走勢有所分化。

根據對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，上半年，我國主要商業街商鋪租金水平整體繼續下跌，且跌幅較2021年下半年有所擴大;重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體繼續回升，但漲幅較2021年下半年有所收窄。

其中，由全國重點城市100條商業街商鋪為樣本標的構成的百大商業街(百街)商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環比下跌0.46%，跌幅較2021年下半年擴大0.14個百分點;由100個典型購物中20心商鋪為樣本標的構成的百大購物中心(百MALL)商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環比上漲0.14%，漲幅較2021年下半年收窄0.18個百分點，商鋪租金運行整體承壓。

商業地產仍有發展空間

曹晶晶表示，今年商業地產供需兩端均表現趨弱。不僅出現需求減弱，而且企業拿地、開工投資意愿均減弱，純商辦用地供需均縮量，辦公樓和商業營業用房開發投資額、新開工面積同比均下降。

11月份，全國商業營業用房開發投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴大11.5個百分點;新開工面積為7608萬平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴大20.9個百分點。

辦公樓開發投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴大5.2個百分點。新開工面積為2870萬平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴大19.8個百分點。

全國300城商辦用地推出面積為18652萬平方米，同比下降21.8%;成交面積為13352萬平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價率為4.3%，同比下降0.7個百分點。

按城市劃分來看，1~11月份，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬平方米、592萬平方米，同比分別下降25.2%、26.7%;二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬平方米、4391萬平方米，同比分別下降20.7%、24.6%;三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬平方米、8369萬平方米，同比分別下降22.1%、13.8%。

《2022-2027年中國商業地產行業市場深度調研及投資策略預測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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