產業地產行業現狀如何 產業地產行業未來發展方向

• 吳澳燕 2023年3月30日 來源：中研報告 互聯網 1291 84
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產業地產是以產業為依托地產為載體構建的產業價值鏈一體化平臺，園區是專業化產業聚集區，分工明確、協作配套緊密、集群效應明顯，尤其是近年來，隨著“互聯網+”、“大數據”、“人工智能”等概念的提出及具體應用，園區發展逐步實現信息化、科技化、智能化為大勢所趨

產業地產是以產業為依托地產為載體構建的產業價值鏈一體化平臺，園區是專業化產業聚集區，分工明確、協作配套緊密、集群效應明顯，尤其是近年來，隨著“互聯網+”、“大數據”、“人工智能”等概念的提出及具體應用，園區發展逐步實現信息化、科技化、智能化為大勢所趨。產業轉移作為直接推力，不同地區在不同階段將出現不同產業地產需求。

我國東部沿海產業升級后將原有產業轉移至中西部和大城市周邊小城鎮，激發不同類型產業地產需求;另外，自貿區、國家級新區、城鎮化等也均為產業地產需求的動力。

產業地產行業現狀如何

近幾年，中國房地產行業的增長邏輯發生劇變，全面進入“限價、限購、限售和競自持”的多限時代。房地產企業高周轉目標導向的銷售難度增加，利潤不斷降低。同時，我國房地產百強企業集中度進一步提升，市場競爭更加激烈，面對制度環境的調控和市場環境的壓迫，房地產企業多元化升級發展迫在眉睫。

目前一二線工業用地政策趨嚴，持有運營成為必然趨勢。各地出臺的工業用地政策對轉讓、出售等多有限制，要求拿地企業謹慎投資、精益經營，單純依靠地塊本身的價值進行投資的方式已經行不通。戰略性新興產業成為新增長點，實體經濟發展為產業地產帶來了新機遇。賽迪預測，到2020年，戰略性新興產業增加值將占國內生產總值比重的15%，新一代信息技術、高端制造、生物、綠色地毯、數字創意等將成為第五個十萬億元級產業。

隨著產業地產發展不斷變遷，越來越多的新興市場主體，開始將目光聚焦到產業地產這塊碩大“蛋糕”之上。通過對產業地產領域TOP100活躍機構的監測發現，制造業實體企業、互聯網科技企業、金融投資機構在產業地產領域的投資主體占比已超過30%，且未來這一比例有望繼續提升。研究結果顯示，制造業實體企業和金融投資機構的投資主體占比正以14%和11%的比例追趕著房地產開發商。盡管產業地產商和房地產開發商依然占據大頭，但差距正在縮小，多元主體競爭格局將成為行業常態。

2021年2月26日發改委印發《引導社會資本參與盤活國有存量資產中央預算內投資示范專項管理辦法》。其中提出，引導社會資本積極參與盤活國有存量資產，將回收資金用于新的基礎設施項目建設，形成投資良性循環，為促進國內大循環發揮積極作用。管理辦法明確重點支持領域，包括盤活存量難度大、對形成投資良性循環示范性強的交通、市政、環保、水利、倉儲物流等基礎設施補短板行業，以及新型基礎設施項目。

我國產業結構優化升級政策和經濟發展方式的轉變，將極大地促進產業地產的發展。隨著我國經濟的高速發展，產業升級已是大勢所趨，而這必然加快大批企業搬遷的速度。這對于能夠提供完善的產品功能、優美的自然環境、優質的園區服務的產業地產商來說，對于能夠降低企業綜合運營成本、為入駐企業構建高效聚合平臺的產業地產商來說，無疑是一個極為難得的機會。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2026年中國產業地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

從1978年到2019年，已經發展40余年的產業地產，經歷了從高速膨脹到現在的轉型升級，終究要回歸到產業的本身，通過專業的品牌打造和管理輸出搭建平臺，以高效的資源配置手段和系統化的園區布局，深度挖掘產業的內在價值，打造推動區域經濟發展的新增長極。

疫情后在線經濟、生物醫藥等行業的加速發展令產業地產成為全球房地產投資領域的最大熱點。2021年1-9月，中國包括物流設施、商務園區、工業廠房、數據中心等在內的各類產業地產大宗交易總額超過340億元，創歷史新高。未來5-10年將進入中國產業地產發展的黃金期。

產業地產行業未來發展方向

地產進入存量時代，以產業經濟升級為核心驅動的城市更新是城市高質量發展的重要動能。傳統的房地產開發模式已經不能適應新的市場環境，多元化升級發展迫在眉睫。與此同時，隨著產業地產的興起，布局產業地產業務的企業數量劇增，各類主體在摸索實踐中找尋自己的業務開拓模式。

從本質上看，產業地產是園區經濟活動分工日益細化和高度專業化的必然產物。產業地產的主要功能包括滿足企業采購、研發、設計、生產、物流、營銷、售后等價值鏈各環節需求，滿足企業員工長期居住、工作與休閑等需求，支持政府提升本地產值及稅收、解決居民就業、完善公共服務等需求。目前主要項目類別有產業園區、產業小鎮、產業新城和其他創新形態。

在政府方面，追求高效增長的經濟與日益減少的資源之間的矛盾，政府一方面要求經濟的快速發展，一方面又要解決日益減少的土地資源等問題，迫切需要一種高效利用的平臺既能實現經濟發展又能高效利用土地資源;在客戶方面，追求核心競爭力的提高與市場運作效率低之間的矛盾，企業需要提高核心競爭力，就必須要求企業的成長環境日益優越;伴隨著經濟全球化進入大融合時代，政府、企業兩方面的需求日益迫切，產業地產孕育而生，傳統的工業開發區正逐步向產業地產全面戰略轉型。

在當前產業轉型升級的大背景下，未來產業地產發展的主要方向是產業地產開發日益專業化。房地產企業在產業地產中的發展壯大是一項綜合的系統工程，具有長期性和復雜性。對房地產企業而言，應注重產業地產的發展，結合企業的實際情況，制定企業綜合發展戰略、致力于開發特色產業集群、提高企業運營管理水平、加強全產業鏈融合發展，面對房地產企業在產業地產中的機遇與挑戰，積極探索房地產企業在產業地產中的應對策略，實現房地產企業的轉型升級，促進房地產企業持續健康發展。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2022-2026年中國產業地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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