深圳二手房貸或將與參考價脫鉤 2023二手房市場現狀及前景分析

• 郭夢 2023年4月21日 來源：互聯網 750 45
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市場需求逐步回歸理性后，深圳二手房成交價接近參考價已是主流。4月20日，市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網傳信息顯示，深圳二手房交易將執行新政策，即：指導價不取消，不調整;銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。

深圳二手房貸或將與參考價脫鉤

市場需求逐步回歸理性后，深圳二手房成交價接近參考價已是主流。4月20日，市場消息傳出深圳“二手房參考價”或與房貸解綁。網傳信息顯示，深圳二手房交易將執行新政策，即：指導價不取消，不調整;銀行核定房價以網簽備案價和評估價孰低為準，參考價僅作參考。

深圳市于2021年2月8日宣布建立二手住房成交參考價格發布機制，全市3595個住宅小區自此迎來官方參考成交價格。在真實成交價高于官方參考價的情況下，購房者所貸額度有所降低，所需的購房首付款有所增加。　　自二手房指導價實施以來，深圳二手房市場歷經長達2年的低位盤整，2022年更是跌入谷底。

2023二手房市場現狀及前景分析

二手房是已經在房地產交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產。它是相對開發商手里的商品房而言，是房地產產權交易三級市場的俗稱。包括商品房、允許上市交易的二手公房、解困房、拆遷房、自建房、經濟適用房、限價房。

對比新房，2023年以來新房成交規模較2022年有個位數小幅增長，二手房復蘇力度明顯更強，二手累計同比增速高出新房超50個基點。

春節后二手房市場持續復蘇，4月受清明假期影響周度環比雖有回落，但同比仍在高位。一季度我們監測的 18 城二手房銷售面積累計同比上漲59%。

深圳：二手市場活躍度顯著回升

截止2023 年 4 月 14 日，深圳二手房銷售面積累計同比上漲90%。4 月單月二手房同比上漲。

3 月“小陽春”行情下，二手市場活躍度明顯提升，但從成交規模 20 年歷史高點仍有距離。 對比新房來看，年初至今，深圳二手房累計增速高于新房 94pct，二手房 4 月單月增速仍 高于新房 119pct。

深圳樂有家研究中心日前公布的數據顯示，今年一季度深圳各區二手房成交TOP10小區中，過半成交價低于參考價。此外，一季度深圳成交熱點樓盤主要位于龍華、龍崗、福田、南山、羅湖，主力成交戶型以3房、4房為主，且基本以低于或接近參考價的價格成交。

樂有家研究中心指出，在剛過去的3月，深圳全市掛牌均價再度回到下降區間，環比下跌0.6%。3月上旬出現少部分業主反價的現象，但下旬報價逐漸回歸理性，報價開始回落。

據中研普華產業院研究報告《2023-2028年中國二手房行業發展分析與投資前景預測報告》分析

從供應端情況來看，當前深圳二手房掛牌量持續處于高位，仍處于買方市場。截至今年3月底，深圳二手住宅掛牌量超5.3萬套。

根據深圳房地產中介協會(簡稱“深房協”)統計，3月深圳市二手房錄得簽約4943套(錄得量系以二手房買賣合同發起時間為口徑統計的數據，并非最終成交過戶套數)，環比增長率為39.2%，同比增長率為227.8%，創下近2年來二手房單月交易量新高，距離5000套關口只差57套。

同時，樂有家研究中心數據顯示，3月深圳新房市場新增住宅預售8980套，面積80.9萬平，環比上漲超130%;新房住宅網簽3199套，環比上漲57%。

在深圳，二手房成交數據是樓市的“晴雨表”。數據顯示，3月深圳二手住宅成交創新高，過戶量3949套，網簽量約5000套左右，趨近深圳樓市月度成交量的榮枯線，成交量回到2021年5月之前，逐步逼近2021年“2.8新政”前水平。

有機構表示，隨著市場需求陸續釋放，3月市場的復蘇對業主信心提振最為明顯，業主出售意愿增強，以期在市場活躍時能夠以理想價格售出。

按照58同城、安居客發布的2023年《3月國民安居指數報告》，3月深圳二手房掛牌均價為58265元/平方米，深圳新增掛牌房源量在一線城市中漲幅最高，為11.2%。

不過，進入4月，市場普遍預期深圳二手房交易量或將低于3月。

天眼查數據顯示，我國目前共有超290萬家房地產相關企業。其中，有限責任公司比占約73%，個體工商戶占比約23%。從地域分布來看，江蘇省的房地產相關企業數量最多，超51.6萬家，占全國相關企業總量的近18%。其次是廣東省，擁有超過35萬家房地產相關企業，位列第二位。

未來要真正做好二手房交易的市場調控，還要在強化二手房直接的行政性價格管控的同時，要逐步讓監管中立化以能夠監測和反應真實的市場運行情況，同時要在改變市場供求、市場預期的土地供應、建設規劃政策以及人口政策、貨幣與信貸政策乃至產業政策方面著手來進行綜合發力。

二手房行業研究報告旨在從國家經濟和產業發展的戰略入手，分析二手房未來的政策走向和監管體制的發展趨勢，挖掘二手房行業的市場潛力，基于重點細分市場領域的深度研究，提供對產業規模、產業結構、區域結構、市場競爭、產業盈利水平等多個角度市場變化的生動描繪，清晰發展方向。

欲了解更多關于二手房行業的市場數據及未來行業投資前景，可以點擊查看中研普華產業院研究報告《2023-2028年中國二手房行業發展分析與投資前景預測報告》。

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