深圳、廣州兩成首付政策落地? “認房不認貸”怎么惠及購房者?

• 曾燕 2023年9月6日 來源：互聯網 968 61
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針對萬科、保利等相關住宅項目在深圳、廣州開始執行兩成首付的消息，從開發商及銷售渠道處獲悉，目前深圳、廣州兩地還沒有銀行落地兩成首付相關事宜，相關“兩成首付”宣傳為營銷手段，相關政策需以當地銀行政策為準。

深圳、廣州兩成首付政策落地?開發商回應：相關“兩成首付”宣傳為營銷手段

針對萬科、保利等相關住宅項目在深圳、廣州開始執行兩成首付的消息，從開發商及銷售渠道處獲悉，目前深圳、廣州兩地還沒有銀行落地兩成首付相關事宜，相關“兩成首付”宣傳為營銷手段，相關政策需以當地銀行政策為準。

事關購房 廣州、深圳同日官宣

8月30日上午，廣州市政府官網發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

廣州市住建局表示，政策執行時點以《住房城鄉建設部中國人民銀行金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》(建房〔2023〕52號)印發時間2023年8月18日為界。2023年8月18日0：00前簽訂個人住房貸款合同的，按原政策執行。2023年8月18日0：00后簽訂個人住房貸款合同的，按新政策執行。

8月30日晚，深圳市住房和建設局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監督管理總局深圳監管局也發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

超一線城市“北上廣深”中，廣州、深圳的房貸政策同一天宣布要“動”了。據相關研究機構統計，北京、上海、西安、廈門等十余個重點一二線城市仍執行“認房又認貸”。

有研究機構梳理，此前在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。

若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數據，以下同)降至33%。

按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。

按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。(注：認房不認貸后，只要名下廣州無房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。)

據中研普華產業研究院出版的《2022-2027年住房貸款行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》統計分析顯示：

8月25日，住建部、中國人民銀行、金融監管總局三部門聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，明確“認房不認貸”政策作為政策工具，具體是否實施，將由各城市自行決定。

什么是“認房”，什么又是“認貸”? “認房不認貸”怎么惠及購房者?

“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時認定是否是首套房的參考標準。

“認房”是指銀行在發放房貸時，參考購房家庭在當地名下實際擁有住房套數;“認貸”是指銀行會根據擬購房人家庭在全國范圍內是否有住房貸款記錄(包括公積金貸款和商業貸款)來確定貸款比例。

其中最為嚴格的認定標準就是“認房又認貸”(“雙認”)，也就是不僅要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，都算作二套房。

而按照三部門《通知》所明確的內容，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。這就是官方認定的“認房不認貸”。

相關研究員指出，在“認房不用認貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內，只要在當地沒有住房，即使有貸款記錄，購房時可按首套來執行貸款政策，享受首付比例和利率優惠。

“認房不認貸”讓買房更便宜

目前在全國各城市購買首套住房都享有一系列優惠政策，首套房的首付比例、房貸利率等都明顯低于二套房。

簡言之，如果被認定為首套房，購房門檻將大幅下降，反之則明顯上升。

這對置換家庭帶來利好。福州有市民稱，生育后想換大房子，之前看中的一套220萬元的住房，按照現在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認房不用認貸’，首付30%，首付可少付22萬元。

首套房貸款利率也可以降低。有機構監測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津為例，100萬貸款25年在“認房不用認貸”情形下產生的利息比“認房認貸”情形下節省16.8萬元。

同時，根據日前財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布的公告，在2024年1月1日至2025年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售后1年內，在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅，予以退稅優惠，即“換房可退個稅”。

這意味著，對于大部分城市來說，換房可以節省3至5萬元稅費，北京等城市部分房源能節省更多稅費。當然，交易房屋情況、個稅征收情況不同，要具體分析。

7月24日，中共中央政治局召開會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

為適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，近期，多地多部門密集發文，適時調整優化房地產政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時，也將對擴大消費、拉動投資、穩定經濟增長產生有利影響。

8月30日，廣東省廣州市、深圳市先后宣布執行“認房不認貸”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布執行該政策。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局聯合發布通知，首套、二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%、30%。同時，降低存量首套住房貸款利率。

專家指出，近段時間多地多部門密集發文，適時調整優化房地產政策，釋放出促進房地產市場平穩健康發展的積極信號。

落地城市 取消首套房貸利率下限城市有哪些？?22個城市階段性取消首套房貸利率下限?

落地城市 取消首套房貸利率下限以廣東和湖北的城市居多?

根據梳理央行各地分支行發布的信息發現，目前全國有22個城市處于取消下限的狀態，包括：廣東的惠州、韶關、肇慶、中山、珠海、江門、云浮、湛江、清遠、汕頭;黑龍江省的牡丹江市;遼寧的本溪;安徽的安慶、蚌埠;湖北的武漢、襄陽、宜昌、荊州、十堰、恩施、荊門;湖南的株洲。

今年4月，央行有關部門負責人披露的數據顯示，今年3月全國新發放個人住房貸款利率為4.14%，同比下降了1.35個百分點。當時有83個城市下調首套房貸利率下限后，所執行的下限與全國下限相比大概低了10個到40個基點。

不久前央行發布的《2023年第二季度貨幣政策執行報告》顯示，截至今年6月末，全部343個城市(地級及以上)中，100個城市下調或取消了首套房貸利率下限。其中，87個城市下調了首套房貸利率下限，較全國下限低10~40個基點，13個城市取消了首套房貸利率下限。

調整方式 在實際執行層面需要各地“因城施策”

《通知》明確，2023年8月31日前，金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款，或借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標準的其他存量住房商業性個人住房貸款，均在調整范圍之內。自2023年9月25日起，經借款人向承貸金融機構提出申請，調整方式有兩種，一是由該金融機構新發放新貸款進行置換，二是雙方協商變更合同約定的利率水平。

無論采用哪種方式調整，調整后的房貸利率在LPR上的加點幅度，不得低于原貸款發放時所在城市首套住房商業性個人住房貸款利率政策下限。因此，借款人可參照央行各分支機構發布的歷史數據來大致估算手中存量房貸是否還有調整空間。

如果存量首套房貸利率已是當時的利率下限，就無須調整;如果高于當時的利率下限，可以用實際利率的加點數減去下限的加點數。比如，有客戶當年加了70個基點，而當地政策利率下限當時就是LPR，沒有加點，那這名客戶這次最多就可以降70個基點;如果當地利率下限當時是LPR加20個基點，那這次就可以下調50個基點，以此類推。當然，最終實際情況，還有待承辦銀行的細則和雙方協商情況而定。

業內人士提醒，金融管理部門規定的只是利率下限。在實際執行層面，由于涉及多方面的復雜因素，仍需要各地政府按照“因城施策”以及各金融機構的實際情況進行細化，不同地區的不同銀行可能不一樣。

近日，央行和國家金融監管總局聯合發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，存量房貸利率加點下調終于落地。《通知》明確，調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。為配合政策推進，截至9月2日，全國31個省級行政區均已公布當地首套商業性個人住房貸款利率政策下限情況。

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