2023長租公寓行業深度分析及未來發展趨勢預測

• 黃文玉 2023年9月21日 來源：互聯網 1495 99
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“長租公寓”，又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。

一、公寓、長租公寓的概念

公寓：公共寓所，分為商業公寓和職工公寓。是一種商業或地產投資中的居住形式，外形一般中規中矩，每層樓內有若干個套房和公共的走廊、廁所和浴室等，主要方便辦公居住和對外租賃之用。商業公寓指旅店賓館或別墅，可以自用也方便對外租賃，空間大小適當、布局規范緊湊，經濟實用。職工公寓也包含學校宿舍，比較方便實用。

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住;還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

公寓屋又可細分為排房、單元公寓屋、股東屋和出租屋。排房和單元公寓屋的特點是擁有房屋和土地的部分產權和使用權，但必須受到管理部門的約束，并要交付一定數量的管理費;股東屋的特點是個人不擁有任何產權，僅擁有其中一部分股權和使用權，產權屬于公司，出讓時僅出讓股份，而不出讓產權;公寓屋的特點是擁有者大部分都是投資人或投資單位，主要目的是收取租金。

“長租公寓”，又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。從長租公寓產業鏈來看，上游端與公寓建設有關，主要涉及建設工程行業、房屋裝修行業等;下游則是面向終端消費者，包括但不限于應屆學生、都市白領、藍領工人。

二、長租公寓行業市場發展現狀分析

城市化發展下的房屋租賃人口數量逐年上漲，基本上每年新增租房人數都有所增加，2022年中國租房人數已經超過2.4億，同比增長4.4%。巨大的住房需求間接帶動了長租公寓市場規模的擴張。2022年的中國長租公寓市場規模約為16958億元。

目前國內主要長租公寓內全部主流房企基本已完成相關布局，目前主要處于持續增量階段，其中萬科泊寓和龍湖冠寓整體開業規模位列一二，2022年開業規模分別為16.66萬件和11.6萬件，同時管理規模也位于前二位。數據顯示，2021年萬科泊寓長租公寓管理規模和開業規模分別為21.51萬間和15.95萬間，2022年公共衛生事件影響租賃需求，整體增速有所下降，2022年萬科泊寓長租公寓管理規模和開業規模分別為16.66萬間和21.51萬間，整體營收達32.4億元。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》顯示：

數據顯示，我國長租公寓市場規模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規模約580.39億元，同比2021年增長12.9%左右。

我國長租公寓供給情況而言，下游需求持續增長帶動我國長租公寓房源持續增長。數據顯示，2016年我國長租公寓房源數量僅為67.3萬間左右，至2022年我國長租公寓房源數據已增至258.8萬件，較2021年增長約31.6萬件，其中集中式及服務式長租公寓房源212.1萬件，長租公寓房源數為46.7萬件，主要集中在一線城市和新一線城市等高線城市，主要受城市人口遷動影響較大，三四線城市發展潛力較小。

從結構占比情況來看，中國的長租公寓市場較為分散，九成的市場份額仍被非機構化長租公寓占據;2022年，非機構化長租公寓的市場比重約為91.8%，較上年有微弱的下降。我國長租公寓均價持續走高，集中式及服務式相較分散式整體外觀和附加值服務更完備，整體租賃均價略高，數據顯示，2022年我國長租公寓中式及服務式和分散式月租賃均價分別為2095元/月/間和1805元/月/間。

2022年的中國機構化長租公寓的滲透率約為8.2%，市場規模達1394億元。細分來看，2022年分散式長租公寓市場的規模為883億元，集中式長租公寓市場的規模則是511億元。集中式長租公寓的數量已增至2022年的290萬套，近六年復合年增長18.9%;其中，2022年的連鎖公寓約中國集中式長租公寓市場份額比例的34.2%。

三、長租公寓行業未來發展趨勢預測

相關機構預計，2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套。強勁的需求增長，疊加資產流動性的提升以及可規模化的優勢，將令長租公寓成為未來十年中國最具成長性和吸引力的商業地產投資類別之一。盡管在戶型、租金方面存在政策約束，保障性租賃住房投資退出閉環的構建完成、政府對“非改居”支持和保障性租賃住房認定標準和流程的明晰都將進一步提升長租公寓在大宗物業投資市場上的資產流動性。

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