2023長租公寓行業(yè)市場調(diào)查分析：長租公寓吸引超九成機(jī)構(gòu)追加投資 開發(fā)自有品牌將成未來趨勢

• 吳澳燕 2023年9月20日 來源：國際金融報(bào) 中證報(bào) 304 12
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人口趨勢、購房門檻、政策導(dǎo)向以及年輕一代居住觀念變化是長租公寓市場發(fā)展的四大驅(qū)動力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長租公寓項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%，長租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點(diǎn)。

長租公寓行業(yè)概況

長租公寓行業(yè)屬于房地產(chǎn)三級市場，其運(yùn)營模式是運(yùn)營方直接租賃業(yè)主房屋或自持房屋，進(jìn)行裝修改造、配備家具家電，以單間的形式租賃給有租房需求的人群。

品牌長租公寓通常配有專職“管家”，為租戶提供基本的租后服務(wù)，例如保潔、維修、網(wǎng)絡(luò)等，甚至還會提供安保服務(wù)和公共娛樂空間。

長租公寓產(chǎn)業(yè)鏈分析

長租公寓的產(chǎn)業(yè)鏈上游主要以房源供應(yīng)商、金融機(jī)構(gòu)、相關(guān)服務(wù)提供商為主，分別負(fù)責(zé)提供長租公寓經(jīng)營所需房屋、提供資金及流動性支持、提供搬家、家具裝修等增值服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)鏈中游為長租公寓經(jīng)營商，負(fù)責(zé)整合上游資源進(jìn)行房源的統(tǒng)一裝修、租賃及管理。產(chǎn)業(yè)鏈下游為擁有實(shí)際租房需求的個人及企業(yè)，通過與中游長租公寓經(jīng)營商簽訂房屋租賃協(xié)議的方式入住長租公寓并享受長租公寓經(jīng)營商提供的相關(guān)服務(wù)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》顯示：

隨著購房壓力大、住房流動性頻繁、新生一代購房觀念的轉(zhuǎn)變、老齡化趨勢、單身率上升等多因素渠道，整體長租公寓需求量持續(xù)增長，加之人均收入水平、消費(fèi)水平提升，主要基本保障的住房需求消費(fèi)意愿提升，整體長租公寓市場規(guī)模快速擴(kuò)張。

百強(qiáng)房企半數(shù)已進(jìn)入長租公寓，頭部企業(yè)保持發(fā)展優(yōu)勢，也更加關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域，從早期的白領(lǐng)產(chǎn)品，到現(xiàn)在的高端服務(wù)式公寓、企業(yè)宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓、人才公寓等。租賃將向兩個方向突破：一個是大租賃社區(qū)的運(yùn)營，二是多業(yè)態(tài)的經(jīng)營。

2023長租公寓行業(yè)市場調(diào)查分析

國內(nèi)的長租公寓主要分為集中式公寓和分散式公寓(傳統(tǒng)房屋租賃)兩種。集中式公寓以酒店式公寓、宿舍園區(qū)、快捷酒店和工業(yè)改造房為主;分散式公寓運(yùn)營公司主要以創(chuàng)業(yè)型公司為主，其依托私募基獲得資金支持，從個人業(yè)主處獲取分散式物業(yè)，采取輕資產(chǎn)模式運(yùn)營。

我國長租公寓市場規(guī)模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規(guī)模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規(guī)模約580.39億元。

從獲客方式來看，自有渠道營銷已經(jīng)成為不少品牌開源節(jié)流的關(guān)鍵渠道，通過品牌官網(wǎng)、APP、小程序等簽約的租戶占比達(dá)54%，已經(jīng)高于第三方平臺(34%)及傳統(tǒng)線下中介(12%)。不過，來自企業(yè)端的租戶目前占比還只有16%，表明企業(yè)租戶市場還有很大開發(fā)空間。

“租售并舉”的背景下，長租公寓已經(jīng)成為房企、資管機(jī)構(gòu)等重點(diǎn)布局的不動產(chǎn)領(lǐng)域。不過，長租公寓的主要客戶為年輕人，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、運(yùn)營服務(wù)、居住體驗(yàn)等方面，均有明顯的差異性需求，這對于公寓產(chǎn)品整體設(shè)計(jì)能力和運(yùn)營能力都提出了較高的要求。

年輕租戶催生小戶型+短租期需求

人口趨勢、購房門檻、政策導(dǎo)向以及年輕一代居住觀念變化是長租公寓市場發(fā)展的四大驅(qū)動力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長租公寓項(xiàng)目的平均入住率分別達(dá)到89%、93%和96%，長租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點(diǎn)。

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，20至29歲的租客占比最高，客戶的年輕化推動了對小戶型公寓需求急劇增加。盡管職場人士目前仍是主流，但高校學(xué)生和自由職業(yè)者對長租公寓的需求也呈穩(wěn)步增長態(tài)勢。從客戶訴求來看，租客在選擇長租公寓時首要考慮的因素是區(qū)位和交通便捷性，在此基礎(chǔ)上，租金合理且品質(zhì)良好的公寓更具吸引力。

長租公寓吸引超九成機(jī)構(gòu)追加投資

2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長，共錄得13宗交易，累計(jì)金額達(dá)100億元，超過此前五年的交易總額。其中上海和北京是國內(nèi)長租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關(guān)大宗交易中的占比超過90%。

從投資者的角度來看，隨著中國長租公寓市場步入快速成長期，強(qiáng)勁的租賃需求、穩(wěn)定的投資收益和資產(chǎn)流動性的不斷增強(qiáng)讓此類資產(chǎn)的吸引力進(jìn)一步提升。根據(jù)仲量聯(lián)行問卷調(diào)研結(jié)果，超九成投資機(jī)構(gòu)都計(jì)劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。

隨著各類投資機(jī)構(gòu)紛紛逐鹿長租公寓市場，投資策略也呈現(xiàn)出多樣化趨勢，其中增值型和機(jī)會型投資仍為市場主流。至于投資回報(bào)率，多數(shù)投資機(jī)構(gòu)的預(yù)期集中在4.5%-5.5%之間，以首批保障性租賃住房公募REITs上市所提供的參照為基礎(chǔ)，51%的投資機(jī)構(gòu)認(rèn)為未來5年長租公寓的資本化率會下降50個基點(diǎn)以內(nèi)。

開發(fā)自有品牌將成未來趨勢

在發(fā)展模式上，重資產(chǎn)收購依然是主流，95%的投資機(jī)構(gòu)選擇購買存量資產(chǎn)，同時投資運(yùn)營平臺和租賃資產(chǎn)運(yùn)營等模式也開始嶄露頭角。在運(yùn)營方面，62%的投資機(jī)構(gòu)會選擇委托成熟的長租公寓品牌運(yùn)營項(xiàng)目以確保產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，55%的投資機(jī)構(gòu)在收購項(xiàng)目后會選擇開發(fā)自有品牌并由內(nèi)部團(tuán)隊(duì)運(yùn)營，另有29%的投資機(jī)構(gòu)選擇由第三方團(tuán)隊(duì)運(yùn)營其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業(yè)新趨勢。

2030年國內(nèi)集中式長租公寓需求將超1200萬套

作為歐美成熟商業(yè)地產(chǎn)投資市場中交易最為活躍的物業(yè)類型，2021年主要?dú)W美市場長租公寓占總投資額的比例均高于15%。相比之下，2021年中國長租公寓投資占比僅為1.2%。世邦魏理仕中國區(qū)研究部負(fù)責(zé)人謝晨認(rèn)為，隨著租賃市場的逐步成熟以及機(jī)構(gòu)化程度的不斷提高，未來長租公寓的交易流動性將得到明顯提升。

受人口結(jié)構(gòu)變化、住房消費(fèi)觀念和政策支持的共同推動，中國住房租賃市場正加速進(jìn)入機(jī)構(gòu)化的時代。世邦魏理仕預(yù)計(jì)，2030年中國集中式長租公寓需求規(guī)模將超過1200萬套。

更多行業(yè)詳情請點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告》。

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  2023-2028年中國長租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測報(bào)告

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