在“減量建設”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時代 城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢預測

• 黃文玉 2023年9月20日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 人民日報 1076 69
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“十四五”期間，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰(zhàn)略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。城市更新既是民生工程，也是發(fā)展工程。

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。1958年8月，在荷蘭召開的第一次城市更新研討會上，對城市更新作了有關的說明：生活在城市中的人，對于自己所居住的建筑物、周圍的環(huán)境或出行、購物、娛樂及其他生活活動有各種不同的期望和不滿。對于自己所居住的房屋的修理改造，對于街道、公園、綠地和不良住宅區(qū)等環(huán)境的改善有要求及早施行，以形成舒適的生活環(huán)境和美麗的市容。包括所有這些內(nèi)容的城市建設活動都是城市更新。城市更新，是指對中心城區(qū)建成區(qū)內(nèi)城市空間形態(tài)和功能進行整治、改善、優(yōu)化，從而實現(xiàn)房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、環(huán)境品質(zhì)、文化傳承等全面提升的建設活動。

城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)研

新中國70年來，中國城市化進程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經(jīng)濟新風口和未來城市發(fā)展的新增長極。“十四五”期間，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰(zhàn)略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。城市更新既是民生工程，也是發(fā)展工程。數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資占全國比重均接近90%，消費品零售總額占全國比重超85%。代表委員認為，城市是擴內(nèi)需補短板、穩(wěn)投資促消費、建設強大國內(nèi)市場的重要戰(zhàn)場。

我國仍處于城市快速發(fā)展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮(zhèn)年新增就業(yè)1206萬人，城鎮(zhèn)人口規(guī)模及家庭數(shù)量的增加對于城市人居環(huán)境、建成區(qū)物質(zhì)空間形態(tài)、城市服務功能的重塑和改善提出更高要求。黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規(guī)劃、建設、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進新型城鎮(zhèn)化建設指明了基本方向。作為新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區(qū)內(nèi)開展提升城市功能、優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)、改善人居環(huán)境、塑造特色風貌等持續(xù)改善城市空間形態(tài)和功能。

2022年，中央部委有關城市更新行動的具體政策不斷出臺，政策側(cè)重“三區(qū)一村”改造、存量資產(chǎn)盤活，并繼續(xù)強調(diào)有序推進城市更新行動。7月，國家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《關于做好盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資有關工作的通知》提出，“對長期閑置但具有較大開發(fā)利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產(chǎn)，可采取資產(chǎn)升級改造與定位轉(zhuǎn)型、加強專業(yè)化運營管理等，充分挖掘資產(chǎn)潛在價值，提高回報水平。”;同期，國家發(fā)展改革委發(fā)布《“十四五”新型城鎮(zhèn)化實施方案》提出，“有序推進城市更新改造。重點在老城區(qū)推進以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等‘三區(qū)一村’的城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》顯示：

根據(jù)城市發(fā)展規(guī)律，我國已經(jīng)進入城市更新的重要時期，即由大規(guī)模增量建設轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，房地產(chǎn)開發(fā)進入白銀時代，但存量資產(chǎn)運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮(zhèn)化進程的不斷推進，以往城市化進程中“增量開發(fā)”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內(nèi)涵提升”替代，一線城市面臨傳統(tǒng)商圈和存量產(chǎn)業(yè)用地等建筑物的轉(zhuǎn)型升級，從而促進城市的可持續(xù)發(fā)展。

2023年北京市政府工作報告提到，今年北京將深入開展城市更新行動，啟動危舊樓房改建和簡易樓騰退20萬平方米，老舊小區(qū)綜合整治新開工300個、完工100個，老樓加裝電梯新開工1000部、完工600部。加快街區(qū)更新步伐，推動老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇提質(zhì)增效。此外，從今年3月1日起，《北京市城市更新條例》將正式實施，相關配套政策也會加快完善，推動城市更新在吸引社會資金、實施手續(xù)審批等方面取得實質(zhì)性突破。

各地條例內(nèi)容雖各有側(cè)重，但老舊小區(qū)改造都是立法關注焦點。《北京市城市更新條例》規(guī)定，實施老舊小區(qū)綜合整治改造，應開展住宅樓房抗震加固和節(jié)能綜合改造，整治提升小區(qū)環(huán)境，改善小區(qū)居住品質(zhì)。若加裝電梯，應由業(yè)主表決確定，業(yè)主可依法確定費用分攤、收益分配。《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》提出，舊住宅區(qū)可采取整飾建筑外觀、加建電梯、增設停車位等措施實施綜合整治，并可按規(guī)定啟用物業(yè)專維資金。

城市更新行業(yè)未來發(fā)展趨勢預測

黨的十九屆五中全會通過的《中共中央關于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出實施城市更新行動，這是以習近平同志為核心的黨中央站在全面建設社會主義現(xiàn)代化國家、實現(xiàn)中華民族偉大復興中國夢的戰(zhàn)略高度，對進一步提升城市發(fā)展質(zhì)量作出的重大決策部署。我們要深刻領會實施城市更新行動的豐富內(nèi)涵和重要意義，堅定不移實施城市更新行動，努力把城市建設成為人與人、人與自然和諧共處的美麗家園。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新，以及不同時期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉(zhuǎn)型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時代，城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長點，成為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

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