2023年1—10月份全國房地產市場基本情況

• 陳觀秋 2023年11月15日 來源：國家統計局 工人日報 大河財立方 中國證券報 易居研究院 1414 93
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1—10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

2023年1—10月份全國房地產市場基本情況

一、房地產開發投資完成情況

1—10月份，全國房地產開發投資95922億元，同比下降9.3%(按可比口徑計算);其中，住宅投資72799億元，下降8.8%。

1—10月份，房地產開發企業房屋施工面積822895萬平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面積579361萬平方米，下降7.7%。房屋新開工面積79177萬平方米，下降23.2%。其中，住宅新開工面積57659萬平方米，下降23.6%。房屋竣工面積55151萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積40079萬平方米，增長19.3%。

二、商品房銷售和待售情況

1—10月份，商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%，其中住宅銷售面積下降6.8%。商品房銷售額97161億元，下降4.9%，其中住宅銷售額下降3.7%。

10月末，商品房待售面積64835萬平方米，同比增長18.1%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

三、房地產開發企業到位資金情況

1—10月份，房地產開發企業到位資金107345億元，同比下降13.8%。其中，國內貸款13117億元，下降11.0%;利用外資37億元，下降40.3%;自籌資金34781億元，下降21.4%;定金及預收款36596億元，下降10.4%;個人按揭貸款18506億元，下降7.6%。

四、房地產開發景氣指數

10月份，房地產開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為93.40。

百強房企10月單月銷售額同比下降33.5%

中指研究院數據顯示，百強房企10月單月銷售額同比下降33.5%，環比下降7.5%。從累計業績來看，1~10月百強房企銷售總額為52977.0億元，同比下降13.1%，降幅相比1～9月擴大2.8個百分點。

在房企業績普遍同比下降的情況下，各陣營房企數量也發生了變化。據中指研究院數據，今年1~10月，銷售額超千億元房企有14家，較去年同期減少2家;銷售額在500億~1000億元房企有12家，較去年同期減少7家;銷售額超百億元房企有100家，較去年同期持平。

從房企排位來看，前三強分別是保利發展、萬科、中海地產，1~10月銷售額分別為3681.5億元、3116億元和2642.3億元。去年1~10月的前三強分別是碧桂園、保利發展、萬科。

分城市來看，部分核心城市在持續利好政策帶動下，銷售規模環比延續增長趨勢。長三角、珠三角中，南京、蘇州、廣州等城市新房銷售面積環比增長，其中南京、廣州在去年同期低基數下同比也出現增長，但多數城市10月市場表現較為平淡，銷售面積環比下降。另外，京津冀及中西部地區除個別核心城市外，市場整體延續低溫運行。

據中研產業研究院《2023-2028年房地產行業深度分析及投資戰略研究咨詢報告》分析：

值得注意的是，9月份北上廣深等多地落實“認房不認貸”后，10月各地樓市優化政策進一步落地推進，包括成都、濟南、合肥、廈門等多個熱點二線城市取消地價上限等。但從市場表現來看，10月樓市整體表現不及預期。

10月18日，上海市出臺《關于優化本市住房公積金個人住房貸款套數認定標準的通知》，對公積金貸款政策進行優化，首次公積金貸款結清后再次貸款可執行首套標準，但對于在全國有未結清的住房公積金貸款或者在全國有兩次及以上公積金貸款記錄的家庭不予貸款。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭分析認為，繼多個二線城市實行公積金“認房不認貸”政策后，上海作為首個實行的一線城市，預計將對改善或置換客戶起一定積極作用，預期未來將有更多城市跟進。上海新房在實行商貸“認房不認貸”后，9月新房(不含保障房)成交量環比增長21.7%，市場熱度有所上升。

二線城市方面，10月20日，成都住房公積金管理中心發布《關于調整住房公積金貸款相關規定的通知》，明確申請住房公積金貸款購買成都市自住住房的，以繳存人家庭成員(含未成年子女)在成都市住建部門房屋登記信息系統記錄的住房套數為依據，不再將個人征信中未結清商業性個人住房貸款納入住房套數認定。在成都市無住房的執行首套房政策，有一套住房的執行第二套房政策，有兩套及以上住房的不予貸款。

30多個城市重啟房貸“商轉公”

連日來，多地重啟住房貸款“商轉公”業務。

“商轉公”，即將商業貸款轉為住房公積金貸款。由于商貸和公積金貸款間存在利率差，“商轉公”后，可以減輕購房者的月供壓力。據不完全統計，今年以來，全國已有重慶、黑龍江哈爾濱、安徽蚌埠等30多個城市邁出“商轉公”腳步。

不過，申請“商轉公”仍有很多限制條件。綜合各地政策，“商轉公”房屋須取得不動產權證書，貸款置換對象限于純商業貸款，辦理組合貸的購房者無法申請“商轉公”。此外，一些地方的“商轉公”政策對住房套數、公積金貸款記錄有明確要求。

例如，湖南長沙的“商轉公”業務，僅支持擁有唯一一套自住住房的職工家庭申請辦理;江蘇蘇州要求，“商轉公”的商業貸款為符合條件的存量首套住房商業貸款;黑龍江哈爾濱明確，“商轉公”的申請者應是首次申請公積金貸款。

不同城市對個貸率的預警標準并不相同，多以85%或90%為閾值。此前，長沙明確，當個貸率高于90%(含)時，暫緩“商轉公”預約及受理;哈爾濱則規定，個貸率連續6個月高于85%(含)時，將暫停受理“商轉公”。

“公積金貸款和商業貸款一樣，都屬于抵押貸款，這就需要辦理‘商轉公’的房屋產權明晰，這樣才能更有效管控貸款風險。”北京金訴律師事務所主任、北京法學會不動產法研究會理事王玉臣這樣解釋房產證是“商轉公”硬門檻的原因。

今年以來，除“商轉公”外，一些地方還出臺了二孩以上家庭租房提取、同城轉移接續、擴大靈活就業人員試點范圍、一人購房全家幫、認房不認商貸等政策，增強靈活性，進一步優化公積金使用。

報告對我國房地產的行業現狀、市場各類經營指標的情況、重點企業狀況、區域市場發展情況等內容進行詳細的闡述和深入的分析，著重對房地產業務的發展進行詳盡深入的分析，并根據房地產行業的政策經濟發展環境對房地產行業潛在的風險和防范建議進行分析。

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