50個(gè)重點(diǎn)城市租金全部回落 2023年住房租賃市場(chǎng)恢復(fù)增長(zhǎng)

• 黃江 2023年1月13日 來(lái)源：新浪 1114 71
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從全年漲跌幅來(lái)看，50個(gè)重點(diǎn)城市租金全部回落。具體來(lái)看，溫州、南寧等7個(gè)城市跌幅超5%，徐州、貴陽(yáng)等18個(gè)城市下跌3%-5%，呼和浩特、泉州等19個(gè)城市下跌1%-3%，青島、北京等6個(gè)城市跌幅在1.0%以內(nèi)。

中指院發(fā)布的2023年住房租賃市場(chǎng)展望報(bào)告顯示，2022年全國(guó)重點(diǎn)50城住宅平均租金累計(jì)下跌2.50%，其中有7個(gè)城市月租金環(huán)比下跌。年內(nèi)50個(gè)重點(diǎn)城市租金累計(jì)全部下跌。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，2023年住房租賃市場(chǎng)將繼續(xù)保持較快增長(zhǎng)，支持政策仍將持續(xù)，住房租賃需求有望恢復(fù)增長(zhǎng)。

50個(gè)重點(diǎn)城市租金全部回落 2023年住房租賃市場(chǎng)恢復(fù)增長(zhǎng)

從全年漲跌幅來(lái)看，50個(gè)重點(diǎn)城市租金全部回落。具體來(lái)看，溫州、南寧等7個(gè)城市跌幅超5%，徐州、貴陽(yáng)等18個(gè)城市下跌3%-5%，呼和浩特、泉州等19個(gè)城市下跌1%-3%，青島、北京等6個(gè)城市跌幅在1.0%以內(nèi)。

從城市租金水平看，北京、深圳、上海租金水平明顯領(lǐng)先，多數(shù)城市租金介于20-40元/平方米/月。2022年12月，北京、深圳、上海住宅平均租金在80元/平方米/月以上，明顯高于全國(guó)其他城市。其中北京以90.3元/平方米/月的平均租金居各城市之首，杭州、廣州等5個(gè)城市租金在40-60元/平方米/月，福州、珠海等37個(gè)城市租金在20-40元/平方米/月;太原、徐州等5個(gè)城市租金在20元/平方米/月以下。

2022年1-2月，租賃市場(chǎng)處于傳統(tǒng)淡季，50城住宅平均租金環(huán)比連續(xù)下跌;3-4月，隨著外來(lái)務(wù)工人員返城、節(jié)后“換崗季”到來(lái)，租賃市場(chǎng)行情略有升溫，租金環(huán)比連續(xù)上漲;5-6月，受多個(gè)城市疫情暴發(fā)影響，人口流動(dòng)受限，住房租賃需求有所減弱，住宅平均租金有所回落;7-9月，受高校畢業(yè)生入市、中小學(xué)開(kāi)學(xué)季等因素影響，租金出現(xiàn)小幅回升;10-12月，租賃市場(chǎng)再次進(jìn)入傳統(tǒng)淡季，租金水平持續(xù)下行。

各地保租房迅猛發(fā)展

在政策的支持下，2022年保租房按下了發(fā)展“加速鍵”。住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年1-10月，全國(guó)保租房已開(kāi)工建設(shè)和籌集233.6萬(wàn)套，占年度計(jì)劃的98.8%，多省市已提前或超額完成2022年預(yù)定目標(biāo)。

保租房在政策支持下發(fā)展迅速，2022年中央及地方累計(jì)出臺(tái)相關(guān)政策160余次，近30個(gè)省市發(fā)布了加快保租房發(fā)展的實(shí)施方案。此外，2022年四只保租房公募REITs成功上市，二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)穩(wěn)健。

在推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)方面，金融部門(mén)近期將出臺(tái)金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)文件，并設(shè)立1000億元住房租賃貸款支持計(jì)劃，支持部分城市試點(diǎn)市場(chǎng)化批量收購(gòu)存量住房，擴(kuò)大租賃住房供給。

2021年起，證監(jiān)會(huì)開(kāi)始大力推動(dòng)reits市場(chǎng)發(fā)展。在日本、新加坡等國(guó)際市場(chǎng)上，reits的使用也非常成熟，主要用于投資回報(bào)期比較長(zhǎng)但比較穩(wěn)定的持有型物業(yè)，非常契合保障性租賃住房項(xiàng)目。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

展望未來(lái)，2023年住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。《白皮書(shū)》指出，建議公共服務(wù)配套持續(xù)完善，租售同權(quán)穩(wěn)步推進(jìn);此外，需不斷探索、持續(xù)構(gòu)建可以持續(xù)發(fā)展的政策體系。

80后及90后是“新藍(lán)領(lǐng)”主力人群

“新藍(lán)領(lǐng)”是宿舍型租賃住房最主要的租住群體。《白皮書(shū)》顯示，80后及90后是新藍(lán)領(lǐng)的主力人群，合計(jì)占比接近80%。隨著1995年至2000年之間的“新鮮人類(lèi)”陸續(xù)進(jìn)入社會(huì)投入工作，“新藍(lán)領(lǐng)”群體進(jìn)一步擴(kuò)大，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，這群95后新藍(lán)領(lǐng)將逐漸成為城市基礎(chǔ)建設(shè)、維持現(xiàn)代社會(huì)運(yùn)轉(zhuǎn)的主力軍。

行業(yè)分布方面，受疫情影響，服務(wù)業(yè)整體受沖擊較大，尤其是批發(fā)零售、交運(yùn)倉(cāng)儲(chǔ)、住宿餐飲等。入住安歆的公共服務(wù)人員主要分布在城市的餐飲、酒店、快遞、零售等服務(wù)型行業(yè)，大多存在住房困難。在收入與支出上，數(shù)據(jù)顯示，新藍(lán)領(lǐng)人群每月收入多為3000元-8000元之間，每月支出排名前三的為食品、住房和服裝。

2022年春季上海封控期間，安歆為順豐、圓通、美團(tuán)、盒馬、永輝等物流、生鮮領(lǐng)域知名服務(wù)性企業(yè)約5萬(wàn)名員工提供安全、衛(wèi)生、規(guī)范、專業(yè)的員工住宿服務(wù)。

在此背景下，《白皮書(shū)》指出，宿舍型租賃住房保民生增福祉，作為后疫情時(shí)期經(jīng)濟(jì)全面復(fù)蘇的“穩(wěn)定器”作用進(jìn)一步凸顯。

產(chǎn)業(yè)人才對(duì)住房的核心需求已經(jīng)不僅僅是簡(jiǎn)單的住房物理空間，還包括更有品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)、更便利的社區(qū)生活服務(wù)、更和諧的鄰里關(guān)系以及更安全高效的交友、購(gòu)物、健身、求職等住房衍生服務(wù)。展望2023年，宿舍型租賃住房面臨著一些問(wèn)題和挑戰(zhàn)，同時(shí)也面臨廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間。

在挑戰(zhàn)方面，《白皮書(shū)》指出，我國(guó)宿舍型租賃住房起步較晚，房屋租賃行業(yè)根基較淺，市場(chǎng)供給端與需求端之間錯(cuò)配問(wèn)題比較突出;同時(shí)，一些人口總量大、流入人口較多的城市普遍存在較大的宿舍型租賃住房缺口，反之一些城市的存量住房沒(méi)有足夠的人口來(lái)消化，導(dǎo)致供給端存在總量不足、結(jié)構(gòu)不合理的特征等。

不過(guò)，在面臨挑戰(zhàn)的同時(shí)，行業(yè)的未來(lái)仍存在很多機(jī)遇，比如公共服務(wù)配套持續(xù)完善，租售同權(quán)穩(wěn)步推進(jìn)等。此外，《白皮書(shū)》指出，宿舍型租賃住房目前還處在發(fā)展的初級(jí)階段，許多管理和審批缺乏細(xì)化的政策依據(jù)，各地需要結(jié)合實(shí)際情況，探索形成適配的政策體系和管理機(jī)制，保障行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

深圳租賃住房REITs項(xiàng)目獲全國(guó)推廣

近日，按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》要求，國(guó)家發(fā)展改革委公布了8大類(lèi)、24個(gè)盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例。其中深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目入選，并作為廣東省入選的三個(gè)項(xiàng)目之一獲得全國(guó)推廣。

2022年8月31日，紅土深圳安居REIT(基金代碼：180501)在深圳證券交易所成功上市。

2022年8月31日，紅土深圳安居REIT(基金代碼：180501)在深圳證券交易所成功上市。據(jù)了解，深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目盤(pán)活的存量資產(chǎn)為深圳市人才安居集團(tuán)運(yùn)營(yíng)的安居百泉閣等4個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，建筑面積合計(jì)13.47萬(wàn)平方米，項(xiàng)目收益主要來(lái)源于房屋租金收入。

該項(xiàng)目具有以下特點(diǎn)：一是國(guó)內(nèi)首批保障性租賃住房基礎(chǔ)設(shè)施REITs;二是引導(dǎo)帶動(dòng)作用強(qiáng)，項(xiàng)目打通了住房租賃市場(chǎng)的“投、融、管、退”模式閉環(huán)，引導(dǎo)更多市場(chǎng)主體參與到住房租賃市場(chǎng)建設(shè)中，為落實(shí)“房住不炒”和加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提供可復(fù)制經(jīng)驗(yàn);三是市場(chǎng)認(rèn)可度高，該REITs上市首日上漲29.99%，漲幅名列同類(lèi)基金前茅，截至2022年8月底創(chuàng)下網(wǎng)下詢價(jià)倍數(shù)全國(guó)最高(133倍)、公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)全國(guó)最高(254倍)、凈現(xiàn)金流分派率全國(guó)最低(3.95%)三項(xiàng)行業(yè)新紀(jì)錄。

深圳人才安居相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，紅土深圳安居REIT的成功發(fā)行，是積極服務(wù)構(gòu)建多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉住房制度的生動(dòng)體現(xiàn)。作為全市保障性住房專營(yíng)機(jī)構(gòu)和保障人才安居樂(lè)業(yè)的重要平臺(tái)，截至2022年12月底，人才安居集團(tuán)總資產(chǎn)1913億元，凈資產(chǎn)1163億元，已累計(jì)實(shí)現(xiàn)總投資1539億元，籌建保障性住房18.59萬(wàn)套，供應(yīng)保障性住房7.67萬(wàn)套，約占全市同期總量的1/3，充分發(fā)揮了保障性住房“主力軍”作用。

目前，人才安居集團(tuán)正以發(fā)行公募REITs為契機(jī)，積極打造保租房REITs+產(chǎn)業(yè)鏈，做強(qiáng)做大做優(yōu)管理資產(chǎn)規(guī)模，為深圳乃至全國(guó)的保租房項(xiàng)目提供“投、融、建、管、退”的可持續(xù)發(fā)展通道，力爭(zhēng)通過(guò)盤(pán)活存量、帶動(dòng)增量，為新市民、青年人提供更大規(guī)模“高品質(zhì)、可支付、有溫度”的保租房。

具體而言，人才安居集團(tuán)擬探索設(shè)立租賃住房引導(dǎo)基金，與大型險(xiǎn)資、銀行成立Pre-REITs基金，對(duì)租賃住房項(xiàng)目進(jìn)行孵化和培育，成熟后裝入安居公募REITs。通過(guò)Pre-REITs、公募REITs聯(lián)動(dòng)發(fā)展，真正解決保障性租賃住房建設(shè)的痛點(diǎn)和難點(diǎn)。

搶抓保租房REITs賽道，挑選內(nèi)外部?jī)?yōu)質(zhì)資產(chǎn)率先開(kāi)展擴(kuò)募。截至2022年12月，人才安居集團(tuán)已開(kāi)工85個(gè)項(xiàng)目(其中已竣工15個(gè))，遍布深圳各區(qū)，總建筑面積1308萬(wàn)平方米，涉及房源10.6萬(wàn)套，可擴(kuò)募資產(chǎn)充沛。

《2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

• 相關(guān)深度報(bào)告REPORTS

  

  2022-2027年住房租賃產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來(lái)發(fā)展現(xiàn)狀趨勢(shì)預(yù)測(cè)報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)住房租賃行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析住房租賃行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶提供深...

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