生物醫藥產業園土地一級開發中常見的四種外部融資（下）

• 陳博 2023年9月7日 來源：中研網 1080 69
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在土地一級開發中，政府根據本地區的待開發的區域的規劃、區域經濟特點、產業結構特點、主要企業的特點，確定擬合作的私募股權基金。由于不同的私募股權基金其特長與不同，從行業來看，有的私募股權基金偏重于傳統行業，有的私募股權基金偏重于高新技術行業。如果待開發

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投資運營一體化模式是通過政府投資建設園區，然后通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

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企業發展與園區發展融合。產業園在開發運營中，要樹立產業園與園區企業融合發展的理念。切忌只管招商，不管服務，只管運營商賺錢，不管企業發展。園區務必創造優良的投資環境和搭建完善的幫扶平臺，切實解決入園企業的難題，甚至要破解整個產業的發展瓶頸和難題。只有這樣擔負起產業振興的大任，才能實現產業的高效整合，從而快速推進招商進程和園區的運營開發。

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鏈條整合。要保證一個產業園能夠成功地進行開發建設，科學配置產業鏈條是基礎。在選擇了合適的產業后，再選擇目標引入產業涉及的產業環節。既要因地制宜，結合自身發展能力，選擇自身適合發展的產業，同時要有目的及計劃的對整個產業園區的功能進行劃分，以滿足目標客戶的需求。讓園區形成完整的產業鏈條，通過完整產業鏈條的打造，讓企業節省成本，資源共享，互補發展，抱團發展，集群發展。

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以輕紡產業園為例，整個產業鏈條包含了紡紗、織造、制衣、洗水、印染、整理等多個環節。要進行整個產業鏈的整合，對生產要素保障、環境容量等提出了較高要求，所以在鏈條整合過程中又得因地制宜，進行有效整合，既要招企業，更要解決落地問題。

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一、國家開發銀行貸款

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國家開發銀行是直接從事政策性融資活動的金融機構。根據國家有關支持土地儲備貸款的規定，土地一級開發貸款為土地儲備貸款，使用期限2年，要求自有資金投入不低于30%。土地一級開發企業在取得政府先期投入的資金支持，并與政府簽訂的土地一級開發協議保證了土地開發項目具有穩定后，可以就土地開發項目向開發銀行申請一定比例土地儲備貸款。

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但是，這種貸款方式也有不好之處：一，近年來國家對地產業的宏觀調控政策變化，商業銀行提供貸款的條件和門檻也不斷提高；二，已進駐我國的外國銀行普遍認為國內房地產業務風險太大，目前也沒有開展對內地土地開發的貸款業務；三，國家開發銀行是我國直接從事政策性融資活動的金融機構，土地一級開發貸款作為土地儲備貸款，符合有關貸款規定的，比如支持公共基礎設施建設、促進中西部協調發展等，也可嘗試申請貸款或申請取得國家開發銀行的融資擔保。但是這種貸款方式政府部門參與和運作力度較大。

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二、私募股權基金

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私募股權基金是以非公開的要約形式，向少數的機構或者個人者募集資金，建立一個資金池，然后向有發展的企業進行股權，在該企業價值后，通過被企業上市、并購轉讓或者管理層回購等方式退出該企業，從而獲利的金融活動。例如，2007年，美國私募基金華平集團通過增資擴股形式，持有上海中凱房地產開發管理有限公司25%的股份，并提供不少于3000萬美元支持該公司的房地產開發項目；2008年，金地集團與ＵＢＳ（瑞銀）達成合作協議，共同設立管理公司，并利用此公司作為融資平臺幫助金地集團完成土地開發項目。

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對私募股權基金者而言，在私募股權基金具體操作中，通常先是募集設立基金，尋找機會，由目標企業制定融資目標，做出商業計劃書，詳細列出所需資金和投入時間以及贏利預測、銷售或銷售增長預測，然后私募股權基金方根據這份業務計劃進行盡職調查來決定是否，并就的價格和條款進行充分的談判，然后簽署有關的法律文件，后由私募股權基金方將資金注入項目企業。

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在土地一級開發中，政府根據本地區的待開發的區域的規劃、區域經濟特點、產業結構特點、主要企業的特點，確定擬合作的私募股權基金。由于不同的私募股權基金其特長與不同，從行業來看，有的私募股權基金偏重于傳統行業，有的私募股權基金偏重于高新技術行業。如果待開發的區域在產業規劃上，以傳統產業為主，則可以選擇有傳統產業經驗的私密股權基金進行合作。反之，如果是高新科技園區的開發，則可以考慮引入過高新技術企業的私募股權基金進行合作。這樣，不僅在土地一級開發融資方面可以借重私募股權基金的資金，而且可以在土地一級開發后，產業的引入方面，借重私募股權基金的產業資源。

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在市場主體方面，由當地的土地儲備出面，新建或者選擇一家全資的國有控股公司，由私募股權基金對該公司增資擴股的方式，合資成立土地一級開發項目公司。該項目公司中，私募股權基金以資金入股，原政府指定公司以評估后的土地價值加部分資金入股，該項目公司即為土地一級開發的市場主體。

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項目公司成立后，雙方同時派出代表參與管理。其中，區域開發的整體策劃由雙方共同完成，之后，政府主要負責區域控制性詳細規劃的修訂、土地征用和拆遷、土地指標的落實等。私募股權基金主要負責基礎設施的建設、市政配套設施的建設、公共服務設施建設和引入、重點項目的引入等。

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以上四種融資模式是土地一級開發融資的主要模式，除了以上四種，還有發行公司債券、配股等也是房地產業項目開發的融資方式，但是在土地一級開發不常用，而且操作周期相對較長，交易更為復雜。在企業進行土地一級開發過程中，可以結合我國房地產發展的政策調控，房地產一級開發企業可以根據實際資金鏈銜接，一筆資金同時采取多種方式融資、或不同階段采取各自適合的融資方式。

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