降低存量首套住房貸款利率的問題分析 為較高利率貸款買房的家庭減少支出

• 劉明月 2023年10月10日 來源：中國人民銀行 1389 91
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存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

降低存量首套住房貸款利率的問題分析 為較高利率貸款買房的家庭減少支出

近年來，我國房地產市場供求關系發生了重大變化，借款人和銀行對于有序調整優化資產負債都有訴求。為更好適應房地產市場新形勢，8月31日人民銀行、金融監管總局明確允許商業銀行自9月25日起降低符合條件的存量首套住房房貸利率，可以選擇由商業銀行新發放住房貸款置換，也可以協商變更合同約定的利率水平。

降低存量房貸利率據我們了解已在積極有效推進。考慮到房貸存續期最長可達30年，而且不同貸款的時間、地域、個體差異較大，政策公布后，我們與主要銀行保持了密切溝通，指導銀行按照市場化、法治化原則，細化政策落地方案，盡可能為借款人提供便利。

9月7日，四家國有大行發布公告，對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，也就是政策實施首日，主動批量調整利率，整個過程不需要借款人操作。

對于“二套轉首套”等其他情況，借款人可以從9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料，銀行將對審核通過的業務進行批量調整。大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率，2022年5月以后的將降至貸款市場報價利率減20個基點，直接下調至政策下限。中小銀行也在陸續參照國有銀行制定并發布實施細則。

預計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調整。

存量房貸利率的降低可以節約居民利息負擔，顯著增強消費能力。本次政策調整利好是中長期的，可持續為近幾年較高利率貸款買房的家庭減少支出，支持提升居民消費能力，有效促進消費增長。

下一步，人民銀行將繼續密切關注市場動態，維護好市場競爭秩序，推動存量房貸利率調整工作平穩有序落地。

中研研究院出版的《2022-2027年中國住房貸款行業市場深度調研及投資策略預測報告》顯示

中國住房貸款行業市場分析

日前，中國人民銀行、國家金融監管總局聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于20%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一為不低于30%。

存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請，由該金融機構新發放貸款置換存量首套住房商業性個人住房貸款。

住房貸款行業中，業內專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經濟整體平穩發展的角度，是貨幣政策保持穩健的表現，而房貸利率上浮，反映出監管對房地產市場的定向調控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風險的調控趨勢。

2023年上半年，個人住房貸款余額約為39萬億元，貸款年限主要為20年和30年。

上半年，全國房地產開發投資58550億元，同比下降7.9%(按可比口徑計算);其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。

上半年，房地產開發企業房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。

截至今年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。假設存量按揭利率下調70BP降至新發放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元;全行業每年可減少房貸利息約3000億元。

工、農、中、建四大國有商業銀行分別發布公告，明確存量首套住房貸款利率調整有關事項。9月25日，各家銀行開始正式下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率。根據四大國有商業銀行發布的公告，此次調整的范圍，是今年8月31日前已發放和已簽訂合同但未發放的首套住房商業性個人住房貸款。按照貸款發放時間，四大行的調整范疇基本劃分為2019年10月以前、2019年10月至2022年5月中旬、2022年5月中旬至2023年8月31日前發放的住房貸款。

從銀行房地產信貸結構看，房地產貸款余額一共是50多萬億元，其中個人住房貸款余額接近40萬億元;房地產開發貸款余額13萬億元左右，其中地產開發、保障房建設貸款余額大約6萬億元，開發企業承貸的大約是6-7萬億元。

存量住房貸款利率的下調，對借款人而言可節約利息支出，將“二套轉首套”及固定利率貸款納入調整范圍，使得受益群體擴大，能有效減輕“提前還貸”的現象，為銀行留住優質的房貸客戶。

中國住房貸款行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、住房貸款發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析。

住房貸款行業報告由中研普華行業分析專家領銜撰寫，主要分析了行業的市場規模、發展現狀與投資前景，同時對住房貸款行業的未來發展做出科學的趨勢預測和專業的行業數據分析，幫助客戶評估住房貸款行業投資價值。

據了解，該行業發展空間極大，未來住房貸款市場現狀如何呢?請查看，中研研究院出版的《2022-2027年中國住房貸款行業市場深度調研及投資策略預測報告》。

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