2023不動產融資租賃行業市場發展分析

• 吳澳燕 2023年10月11日 來源：互聯網 399 19
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不動產融資租賃服務是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃業務活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內設備所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，

不動產融資租賃服務是指具有融資性質和所有權轉移特點的租賃業務活動。即出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入有形動產或者不動產租賃給承租人，合同期內設備所有權屬于出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金后，承租人有權按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權。不論出租人是否將租賃物殘值銷售給承租人，均屬于融資租賃。

不動產融資租賃一般業務流程步驟為：購房者在找到合適的商品房開發商之后，向融資租賃公司提出租賃申請;融資租賃公司審核購房者的申請資料，并了解購房者的信用和償債能力;融資租賃公司和購房者共同與商品房開發公司簽訂商品房購銷合同，融資租賃公司與購房者簽訂融資租賃合同;購房者向融資租賃公司支付租金，融資租賃公司向開發商支付購房款;租賃公司向購房者交付商品房并保留商品房的所有權。

經過前期發展與積累，中國住房租賃市場已逐步邁入正軌，政府供給+市場運營的雙線發展路徑已然形成， 截至2023年8月底，基礎設施公募 REITs 市場已有4只租賃住房 REITs 上市。縱觀海外，美國、新加坡及日本等國家的租賃住房制度建設與市場發展均較為成熟，同時 REITs 市場的繁榮也為租賃住房的供給提供了重要融資渠道。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國不動產融資租賃行業市場發展分析及投資前景預測研究報告》顯示：

目前能夠從事融資租賃業務的公司主要分為三類，包括銀保監會監管的金融系融資租賃公司、商務部試點并監管的內資系融資租賃公司以及商務部監管的外資系融資租賃公司。

根據融資租賃公司的分類，不同監管部門監管下的融資租賃公司，租賃物的范圍上也有著較大的差別。

從監管政策來看，金融系和內資系的融資租賃公司是可以開展不動產融資租賃業務的，這也是目前大部分不動產融資租賃業務主要是金融系融資租賃公司開展的原因。即使是外資系融資租賃公司，根據“法無禁止即可為”的原則，也并未限定不得開展不動產融資租賃業務。相反，包括財政部、各地方規范性文件中也提到了“不動產融資租賃”的操作，從一定程度上，認可了不動產融資租賃的業務模式。

據統計，2022年中國融資租賃行業企業數量為9840家，較2021年的11917家減少2077家，減少數量主要是2021年大批外資租賃企業陸續推出市場，金融租賃保持在72家，內資租賃增加6家，達到434家。

2023不動產融資租賃行業市場發展分析

整個不動產行業現在已經形成了不動產開發和不動產運營兩條并行條線。不動產開發條線以住宅開發為核心，包含投資、建造、營銷和整體的大運營。不動產運營條線是開發商在尋找第二曲線以及探索多元化布局的過程中，逐步沉淀形成的六大核心場景，包含了商業辦公、產業園區、物業、租賃、康養、文旅。

在剛剛過去的中秋國慶“黃金周”，房地產市場熱度升溫。伴隨政策調整，降首付、降利率、“認房不認貸”、取消限購、進行稅費補貼等政策措施相繼推出。各家房企多渠道花樣營銷，在打折的基礎上，送物業費，送車位，開展砸金蛋、夜間市集、藝術展與趣味活動等吸引購房者。

雖然樓市成交有所回暖，但業內人士指出，從同比來看，住房成交下降幅度仍明顯，還需政策進一步加力穩定市場預期，促使樓市更長時間平穩運行。

克而瑞研究中心數據顯示，9月30個重點城市成交面積為1205萬平方米，環比微增3%。具體來看，一線城市9月整體成交212萬平方米，環比上升16%。其中，北京、上海隨著“認房不認貸”落地，供應回升，帶動成交放量，環比上升15%。廣州也受益于新政疊加落地，項目來訪、認購穩步回升，成交環比上漲26%。

二線城市中部分城市迎來輪動復蘇。寧波成交環比上漲136%，重慶、長沙成交環比分別上漲36%和35%，青島、西安、武漢、天津也分別上漲23%、20%、17%、18%。

隨著城市化進程的加速，城市的住房供需矛盾越來越突出。融資租賃模式可以為租房者提供一種更加便捷、靈活的租房方式，同時也可以為投資者提供一種低風險、穩定回報的投資機會。

據統計，已發行的不動產資產支持證券產品底層資產業態類型以綜合體、商業、寫字樓、酒店等為主，截至2022年末，以綜合類、零售物業、寫字樓及酒店為底層資產的資產支持證券產品發行規模合計占比為85.23%。相較于國外成熟市場，我國不動產資產支持證券產品底層物業集中度仍處于較高水平，單個物業價值變動對整個項目的影響較大。

我國政府正在加大對融資租賃行業的支持力度。未來，政府的支持力度將會繼續加大，為不動產融資租賃模式的發展提供更加有力的支持。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、國家海關總署、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網、全國及海外相關報刊雜志的基礎信息以及不動產融資租賃行業研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國不動產融資租賃行業市場發展分析及投資前景預測研究報告》。

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