中國城市更新行業(yè)市場前瞻機遇深度調(diào)研分析2023

• 方蔓桃 2023年11月24日 來源：百度 247 8
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如果你想了解城市更新行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。重點分析了我國城市更

房地產(chǎn)行業(yè)受國家宏觀調(diào)控影響較大，國家在房地產(chǎn)行業(yè)宏觀管理方面涉及的職能部門主要包括國土資源部、住建部、國家發(fā)改委、稅務(wù)局等部門。房地產(chǎn)及上下游產(chǎn)業(yè)的投資是宏觀經(jīng)濟投資最為重要的組成部分，與宏觀經(jīng)濟走勢密不可分。影響宏觀投資的因素，例如貨幣政策、財政政策、匯率政策等最終都會影響到房地產(chǎn)投資，對房地產(chǎn)企業(yè)在土地取得、項目開發(fā)、產(chǎn)品設(shè)計、融資以及保持業(yè)績穩(wěn)定等方面產(chǎn)生相應(yīng)的影響。

在中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了 2010 年開始的信貸緊縮和政策調(diào)控的頻繁擾動后，2014 年，國家在宏觀政策方面已經(jīng)運用一系列手段支持合理住房需求，穩(wěn)定住房消費，房地產(chǎn)再一次成為經(jīng)濟下行期的緩沖劑，政策周期實現(xiàn)了再次輪回。目前除一線城市和三亞外，其余城市均已退出限購;央行 930 房貸新政，在首套房認定、三套房貸款發(fā)放、首套房利率方面均實現(xiàn)支持;住建部、財政部、央行三部委頒布公積金貸款新政，放寬貸款條件、提高貸款額度、推進異地互貸。房地產(chǎn)行業(yè)再一次迎來了政策由緊到松的拐點。

如果你想了解城市更新行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告》。重點分析了我國城市更新行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對城市更新行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

在政府主導的城市更新模式下，顯而易見地方國企、城投公司更具優(yōu)勢，一是政府主導下的城市更新模式，城投公司無論是業(yè)務(wù)還是平臺均具有優(yōu)勢，政府主導的城市更新一般都有城投公司完成;二是微改造更加適合城投公司，城投公司相對房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金實力和操盤能力較弱，因而大規(guī)模的片區(qū)開發(fā)并不適合，對于需要修繕的歷史建筑、文物單位、街區(qū)等進行微改造或者綜合改造，城投公司具有優(yōu)勢;三是供地模式的多樣性降低城投公司土地獲取成本。

從這些方面來看，城市更新為城投、國企這樣的企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機遇，讓它們更容易獲取穩(wěn)定利潤，完成市場化轉(zhuǎn)型。

一個城市進入新的改造更新，民營行業(yè)也并非是沒有機會。城市更新是一個龐大、系統(tǒng)的工程，這其中從拿地、規(guī)劃、設(shè)計、招商乃至于后期的建設(shè)、運營，必然少不了民營企業(yè)發(fā)揮作用，參與其中的機會，而這些機會就為民營企業(yè)持續(xù)的發(fā)展經(jīng)營提供了依托。

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動。現(xiàn)階段多講為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機會、增加財政稅收、貢獻經(jīng)濟增長。

根據(jù) 2018年國家統(tǒng)計局發(fā)布，房地產(chǎn)直接從業(yè)人數(shù)和建筑行業(yè)有 7072.4萬人，占當時全國人口 1/19。第四次經(jīng)濟普查中有數(shù)據(jù)顯示，在 5809 萬建筑行業(yè)人里，有 3591 萬人屬于“房屋建筑業(yè)”，其中為商業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)的人數(shù)超過了4000萬。

國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2022 年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 132,895 億元，比上年下降 10%;其中，住宅投資 100,646 億元，下降 9.5%。2022 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積 904,999 萬平方米，比上年下降 7.2%。其中，住宅施工面積 639,696 萬平方米，下降 7.3%。房屋新開工面積 120,587 萬平方米，下降39.4%。其中，住宅新開工面積 88135 萬平方米，下降 39.8%。房屋竣工面積86,222 萬平方米，下降 15.0%。其中，住宅竣工面積 62,539 萬平方米，下降14.3%。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設(shè)，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質(zhì)空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題，這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟和社會方面的原因。

老舊小區(qū)改造的內(nèi)容則以修繕既有建筑及配套設(shè)施為主，分為基礎(chǔ)類(水電氣熱、外墻維修等)、完善類(綠化、節(jié)能改造、加裝電梯等)和提升類(社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施、智慧化改造等)，主要目的是提升老舊小區(qū)的環(huán)境和生活配套。老舊小區(qū)改造是十四五時期的惠民生工程的工作重點，2020年全年實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個，2021年全年實際新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)量再創(chuàng)新高，達5.56萬個。2022年初以來，全國城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程持續(xù)提速，前5月已新開工改造小區(qū)2.74萬個，接近2021年新開工改造量的一半，目前已有26省公布了2022年老舊小區(qū)改造計劃，老舊小區(qū)改造市場未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

山東省老舊小區(qū)改造市場規(guī)模約2086億元，市場空間巨大

2021年3月，中央發(fā)布《“十四五”規(guī)劃》，明確設(shè)立城市更新量化數(shù)據(jù)指標，提出十四五時期21.9萬套小區(qū)改造計劃;2021年政府工作報告再次重點提及城市更新：強調(diào)“十四五”期間加快實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升，城市更新逐步上升至國家重要戰(zhàn)略層面。2022年老舊小區(qū)改造政策逐漸演進，支持力度逐步加大。2022年3月，政府工作報告中提出再開工改造一批城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，推進無障礙環(huán)境建設(shè)和適老化改造;2022年7月，發(fā)改委指出對老舊小區(qū)改造項目，可以通過精準定位、提升品質(zhì)、完善用途等方式，吸引社會資本參與，進一步盤活存量資產(chǎn);2022年8月，國常會指出：將老舊小區(qū)改造納入政策性開發(fā)性金融工具支持領(lǐng)域，并盡可能吸引民間投資。

根據(jù)山東省住建廳披露，2021年省內(nèi)老舊小區(qū)改造總量位居全國首位，2022年1-8月老舊小區(qū)開工數(shù)量也位居全國第一，山東省是我國老舊小區(qū)的改造主陣地。十四五期間山東省老舊小區(qū)改造市場將達2086億元，市場空間巨大。

全年來看，銷售持續(xù)下行疊加行業(yè)出清，房企資金壓力愈演愈烈，一方面房企在資金壓力下再投資拓展舉步維艱，已出險的民企失去拿地能力，尚未出險的房企面臨各資金方的擠兌壓力，資金優(yōu)先保持現(xiàn)金流和債務(wù)兌付避免違約，投資拿地難度較大;另一方面銷售持續(xù)下行，即使資金壓力相對較小的國企，在面對未來銷售不確定性的情況下也謹慎投資，聚焦于核心城市核心地塊，降低經(jīng)營風險。

2022年，商品房銷售面積 135,837萬平方米，比上年下降 24.3%，其中住宅銷售面積下降 26.8%。商品房銷售額 133,308 億元，下降 26.7%，其中住宅銷售額下降28.3%。2022年末，商品房待售面積56,366萬平方米，比上年增長10.5%。

城市更新行業(yè)市場機遇分析

面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續(xù)關(guān)注核心城市人、項目的變化。從線下到線上、從開發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務(wù)，政府關(guān)注的產(chǎn)業(yè)升級，市場關(guān)注的消費需求升級，將在城市更新這個領(lǐng)域交匯。現(xiàn)今"消費升級"的強勢出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤，而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術(shù)環(huán)境逐漸完備，城市更新的商業(yè)契機就在這個環(huán)境中。

截至目前，已至少有13家房企在城市更新業(yè)務(wù)上公布新動態(tài)，其中涉及的項目大部分位于廣州、深圳、佛山、東莞等大灣區(qū)城市。

如越秀、萬科、卓越、保利、時代中國、星河灣等企業(yè)的舊改項目取得新進展;萬科、匯景集團則在城更項目上達成新的企業(yè)合作;另外，太古地產(chǎn)的上海張園舊改項目西區(qū)率先開放，東區(qū)計劃于2026年年底前向公眾開放。

種種跡象表明，城市更新已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)的下一個"兵家必爭之地"。有研究認為，我國未來每年有8億平方米的存量需要更新，城市更新將是一個10萬億元級的市場。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中國百強房企中參與城市更新的比例達80%，已有51%的房企運營規(guī)模超百萬平方米，早期布局的項目已進入價值兌現(xiàn)期。

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  2022-2027年中國城市更新行業(yè)市場前瞻分析與未來投資戰(zhàn)略規(guī)劃報告

  本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、國家海關(guān)總署、全國商業(yè)信息...

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