寫字樓行業(yè)市場深度調(diào)研2024

• 方蔓桃 2023年12月22日 來源：百度 1087 69
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如果你想了解寫字樓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。重點分析了我國寫字樓行業(yè)將面

在中國經(jīng)濟創(chuàng)新升級的背景下，新一代信息技術(shù)、生物技術(shù)、高端裝備制造等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)加速崛起。與傳統(tǒng)制造業(yè)不同，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)具備智力、技術(shù)、資本高度密集的特性，因而優(yōu)質(zhì)辦公和研發(fā)空間在其工作場景中占據(jù)更加重要的地位。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，戰(zhàn)略性新興企業(yè)在全國寫字樓新租交易的面積占比自2019年的24.6%提升至目前的32.5%，在京滬商務(wù)園區(qū)中的占比超過70%。

戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的辦公選址軌跡與人才資源分布高度一致。數(shù)據(jù)顯示，2019年至今，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)寫字樓新租面積的84%落位于北京、上海、成都、深圳、廣州、武漢、西安七大城市。其中，京滬保持絕對的領(lǐng)先，新租面積占比超過半數(shù)。

如果你想了解寫字樓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。重點分析了我國寫字樓行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對寫字樓行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

5A智能化寫字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級寫字樓對高效辦公的一種追求。但很多的5A寫字樓在企業(yè)的發(fā)展過程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善：位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化。“喧鬧、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質(zhì)。過于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求。

調(diào)研顯示，北京市寫字樓市場處于緩慢恢復(fù)期。其中，麗澤及通州商圈表現(xiàn)較好，市場空置率下降，平均租金上漲。在成交租賃方面，截至二季度，金融業(yè)、高科技行業(yè)在成交面積和成交數(shù)量上位居前兩位，二者占市場總成交面積的60%以上。今年還將有約58.3萬平方米的新增供應(yīng)計劃入市，且項目多為城市更新項目，主要集中在亞奧商圈。

2023年一季度，北京寫字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴租仍然較為謹慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。在新租需求中，金融占比最高，達到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開發(fā)和平臺互聯(lián)網(wǎng)等細分領(lǐng)域的租戶在市場下行周期中抓住此輪機會進行品質(zhì)升級。

持續(xù)擴張的研發(fā)支出提升了對研發(fā)物業(yè)的需求。世邦魏理仕對比京滬生命科學(xué)物業(yè)與其他研發(fā)設(shè)施自2020年以來的表現(xiàn)發(fā)現(xiàn)，前者在租金增速和出租率提升方面均具備明顯優(yōu)勢。除強勁的基本面因素之外，生命科學(xué)研發(fā)設(shè)施在建筑規(guī)范、環(huán)境評價、行業(yè)許可、設(shè)備投入等方面的高門檻也令其租戶通常具有較強的粘性。

實體零售方面，疫情防控措施優(yōu)化后的線下消費客流迅速反彈，顯示出實體門店在全渠道零售鏈中仍然具有不可替代的作用。實體門店正在迅速轉(zhuǎn)型為集消費、服務(wù)、體驗和社交屬性于一體的綜合性場所。世邦魏理仕認為，“質(zhì)”重于“量”、體驗驅(qū)動銷售和社群營造將是未來零售品牌強化實體門店網(wǎng)絡(luò)的重要方向。根據(jù)預(yù)測，2023-2027年中國線下零售經(jīng)營面積的累計增長率將達到9.4%，與品質(zhì)生活相關(guān)的手袋和旅行箱包、運動健康、休閑和美妝將呈現(xiàn)更強勁的增長。

此外，消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs有望進一步激活零售物業(yè)大宗投資。2023年3月，中國公募REITs試點再次擴圍，包括購物中心、百貨商場、農(nóng)貿(mào)市場等在內(nèi)的消費基礎(chǔ)設(shè)施被納入底層資產(chǎn)。截至目前，已有4只消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs正式獲批或在受理進程中。

政府出臺了多重政策，穩(wěn)定了內(nèi)外資多行業(yè)對上海的信心。外資在季度內(nèi)在甲級寫字樓租賃市場中仍然占到了37.4%。由于今年項目延期較多，2023年寫字樓市場，尤其是核心商圈，或?qū)⒂瓉砉?yīng)小高峰。通過與周邊社區(qū)各類資源的良性互動，業(yè)主未來將有潛力更好地為寫字樓內(nèi)租戶提供更多人性化、個性化的服務(wù)。

全國300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹慎。同時，輕資產(chǎn)模式和收并購也成為企業(yè)拓展的重要方式。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市處于成熟階段，而全國70%的城市還處于起步階段。預(yù)計北京、上海的甲級、乙級寫字樓潛在需求約為4000萬平方米，廣州、深圳約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，十大城市的潛在需求總量超過了其他200多個城市的需求潛力之和，說明我國寫字樓需求集中在龍頭城市。中國寫字樓市場投資規(guī)模將達到5885億元，未來五年(2019-2023)年均復(fù)合增長率約為4.34%，并預(yù)測在2023年中國寫字樓市場投資規(guī)模將接近7000億元。

以深圳為例，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，上半年，深圳全市甲級寫字樓平均租金繼續(xù)延續(xù)下行走勢，半年下降3.0%至每月每平米197.5元，對比2018年的歷史高點已然下調(diào)28.6%。而從寫字樓的價格走勢來看，深圳甲級寫字樓的平均租金已經(jīng)差不多回到了2013年的水平。

其他一線城市的情況也大致如此。仲量聯(lián)行報告顯示，上海二季度中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌1.7%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下跌2.0%;截至今年6月底，杭州甲級辦公樓平均凈租金為138.9元每平方米每月，環(huán)比下降了0.7%，乙級辦公樓租金為105.2元每平方米每月，環(huán)比下降0.8%。

7月份，上海延安西路太平洋企業(yè)中心一套244.7平方米的寫字樓，從4月份放租已經(jīng)幾次下調(diào)租金，日租從4.5元/平方米下調(diào)至1.62元/平方米，月租金從26000元/月降至12000元/月。

寫字樓行業(yè)市場機遇分析

近年來，我國經(jīng)濟增速放緩，導(dǎo)致寫字樓的需求也有所放緩，租金上漲速度趨緩。在一線城市中，北京的優(yōu)質(zhì)寫字樓由于供給相對緊張，空置率不斷下降，租金也不斷上升。

辦公樓：2021年1-11月，全國辦公樓開發(fā)投資額為5438億元，同比下降6.1%，較2019年同期下降2.1%，兩年平均下降1.1%。新開工面積為4713萬平方米，同比下降19.3%，較2019年同期下降25.8%，兩年平均下降13.8%。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)再一次進入后疫情的復(fù)蘇周期，但當前的宏觀環(huán)境相對前兩年更為復(fù)雜。現(xiàn)階段，中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)、但也不乏機遇相伴，其而潛在的機遇則是行業(yè)發(fā)展變化時蘊含的新增長動能。因此，房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項準備來應(yīng)對挑戰(zhàn)，更要在后疫情階段捕捉經(jīng)濟恢復(fù)帶來的機遇。

本報告根據(jù)寫字樓行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實踐經(jīng)驗，對中國寫字樓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國寫字樓行業(yè)將面臨的機遇與挑戰(zhàn)，對寫字樓行業(yè)未來的發(fā)展趨勢及前景作出審慎分析與預(yù)測。

是寫字樓企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準確了解行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)，把握市場機會，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具，極具參考價值!

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  2022-2027年中國寫字樓行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告

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