中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)全景調(diào)研2022 物業(yè)服務(wù)行業(yè)分析

• 2022年10月8日 ChenZeFang來源：互聯(lián)網(wǎng) 1356 89
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近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由201

近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由2015年的154個(gè)增至2020年的244個(gè)，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為9.64%。由于在管物業(yè)的建筑面積及數(shù)目增長(zhǎng)，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復(fù)合年增長(zhǎng)率約為16.7%。

中國(guó)城鎮(zhèn)化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長(zhǎng)，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長(zhǎng)驅(qū)動(dòng)因素。隨著中高收入階層的涌現(xiàn)及其消費(fèi)力不斷提升帶動(dòng)對(duì)更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，將對(duì)中國(guó)中高端物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。在客戶需求及激烈競(jìng)爭(zhēng)的推動(dòng)下，物業(yè)管理公司已進(jìn)行投資以提高服務(wù)質(zhì)量，且更加注重客戶的需求。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)這一趨勢(shì)，采取多項(xiàng)措施，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，并運(yùn)用技術(shù)解決方案提升服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)中指院的資料，服務(wù)質(zhì)量得到提升的物業(yè)管理公司可收取較高的服務(wù)費(fèi)。

現(xiàn)階段，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)正處于政策紅利釋放、管理規(guī)模擴(kuò)張、管理業(yè)態(tài)豐富、增值服務(wù)迸發(fā)的快速發(fā)展期，頭部企業(yè)集中度提升趨勢(shì)凸顯。2020年，500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長(zhǎng)19.45%，業(yè)績(jī)維持持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2020年500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入占行業(yè)總營(yíng)收的比例為34.49%，較上年增加2.08個(gè)百分點(diǎn)。2018年至2020年500強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入所占市場(chǎng)份額增加3.26個(gè)百分點(diǎn)，頭部企業(yè)的創(chuàng)收能力進(jìn)一步增強(qiáng)。2020年，百強(qiáng)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)2775.04億元，均值27.75億元，同比增長(zhǎng)28.45%，較上年增加7.20個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)邁入高質(zhì)量增長(zhǎng)階段。2020年，500強(qiáng)企業(yè)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)達(dá)3046.85億元，均值6.09億元，同比增長(zhǎng)14.52%，占總營(yíng)業(yè)收入的74.86%，占比持續(xù)下降，但仍是物企營(yíng)收貢獻(xiàn)的主力。多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)收入1023.46億元，均值2.05億元，同比增長(zhǎng)37.02%，在總營(yíng)業(yè)收入中的占比持續(xù)提升至25.14%，多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)的逐漸成為企業(yè)新的價(jià)值增長(zhǎng)點(diǎn)。

2021年伊始，住建部、國(guó)家發(fā)改委、銀保監(jiān)會(huì)等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，政策利好推動(dòng)資本市場(chǎng)物業(yè)板塊第一周迎來開門紅，已經(jīng)持續(xù)走低5個(gè)多月的物業(yè)板塊重新升溫。“十三五”期間，我國(guó)物業(yè)行業(yè)產(chǎn)值持續(xù)提升，市場(chǎng)規(guī)模增勢(shì)強(qiáng)勁，行業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，2020年預(yù)計(jì)行業(yè)產(chǎn)值突破11800億元，管理面積超過330億平方米。專家預(yù)計(jì)，“十四五”末全行業(yè)收入將達(dá)2萬億元規(guī)模。2020年對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)是意義非凡的一年，新冠肺炎疫情激發(fā)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。2020年初，上市公司僅有24家，截止到2020年12月底，共有42家物企已經(jīng)上市。

近年來，各省市陸續(xù)頒發(fā)相關(guān)法律及法規(guī)，從而建立當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理行業(yè)監(jiān)管框架。在多項(xiàng)政策的鼓勵(lì)下，將助力中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)繼續(xù)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。2021年1月，住房部及其他部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》。為響應(yīng)有關(guān)政策，物業(yè)管理公司有策略地?cái)U(kuò)展及多元化非物業(yè)開發(fā)商及社區(qū)增值服務(wù)。

通過利用云應(yīng)用、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等資訊科技，多數(shù)物業(yè)管理公司得以發(fā)展出多元化業(yè)務(wù)、削減勞工成本并提升盈利能力。此外，通過采用新技術(shù)并使用電子服務(wù)平臺(tái)，物業(yè)管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區(qū)增值服務(wù)并進(jìn)一步將彼等的服務(wù)擴(kuò)展至公共空間管理、社區(qū)金融、房地產(chǎn)代理及家政服務(wù)。

此外，物業(yè)養(yǎng)老的服務(wù)模式也已逐漸啟動(dòng)，發(fā)揮本身優(yōu)勢(shì)或?qū)⒊蔀槲锲笃凭稚鐓^(qū)增值服務(wù)的抓手。收并購市場(chǎng)的熱潮則仍在延續(xù)，2022年上半年，主流物企發(fā)起收購案20余起，涉及金額超80億元。值得注意的是，有多家物企在上市進(jìn)程中被收購，亦有多筆收購公告后又告吹案例。看似波詭云譎的收并購市場(chǎng)，實(shí)質(zhì)是地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的傳導(dǎo)，但客觀上加速了物業(yè)服務(wù)行業(yè)的集中整合。

資本市場(chǎng)層面，大量物業(yè)企業(yè)的上市進(jìn)程在上半年發(fā)生了暫停或終止，無論遞表還是上市的企業(yè)數(shù)量和規(guī)模都較往期大幅降低。二級(jí)市場(chǎng)上，物業(yè)與地產(chǎn)股在上半年相比大盤都錄得了較大幅的下跌，當(dāng)前物企在資本市場(chǎng)上的估值水平仍很大程度取決于關(guān)聯(lián)方的財(cái)務(wù)穩(wěn)健程度，但目前行業(yè)估值已行至低點(diǎn)，修復(fù)仍然可期。回顧2022年上半年，物業(yè)服務(wù)行業(yè)由地產(chǎn)關(guān)聯(lián)方裹挾前行，雖然近年來對(duì)地產(chǎn)方的依賴度正逐漸降低，但地產(chǎn)仍對(duì)物業(yè)存在大量隱性托舉，二者一榮俱榮，一損均損。

隨著物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大、經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的不斷豐富，物業(yè)管理行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入同步增加。但物業(yè)企業(yè)仍面臨諸多痛點(diǎn)需要解決，如經(jīng)營(yíng)成本持續(xù)上漲、行業(yè)集中度低和物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生等。隨著現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)水平的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)將從簡(jiǎn)單密集型勞動(dòng)輸出轉(zhuǎn)變?yōu)獒槍?duì)不同業(yè)主需求的集約化現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)模式，多家物業(yè)服務(wù)企業(yè)致力發(fā)展人工智能應(yīng)用，打造智慧服務(wù)社區(qū)。碧桂園服務(wù)率先采用領(lǐng)先AI技術(shù)，打造云-邊-端AI全棧解決方案，利用人工智能和物聯(lián)網(wǎng)的深度融合，將物業(yè)服務(wù)場(chǎng)景智能化;雅生活打造“雅管家”平臺(tái)，整合線上線下資源。

2022上半年，商住開發(fā)及銷售步伐進(jìn)一步放緩，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)訴求不減。收并購手段之外，公建、產(chǎn)業(yè)園及城市服務(wù)等非住宅領(lǐng)域成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)拓盤的重點(diǎn)。目前大部分物企都將住宅業(yè)態(tài)作為主要營(yíng)收支柱，而非住領(lǐng)域市場(chǎng)廣闊，大量空間等待開拓。預(yù)計(jì)到2025年，非住業(yè)態(tài)市場(chǎng)規(guī)模或?qū)⑼黄?500億元(僅含基礎(chǔ)物管費(fèi))。

其中，商業(yè)物業(yè)服務(wù)是目前除住宅外企業(yè)發(fā)展最為成熟的業(yè)態(tài)。該市場(chǎng)格局分散，發(fā)展空間較大，不管是物管費(fèi)單價(jià)還是毛利率都顯著高于住宅業(yè)態(tài)，盈利能力更強(qiáng)。此外，商業(yè)物業(yè)面對(duì)的業(yè)主對(duì)價(jià)格敏感度要遠(yuǎn)低于住宅物業(yè)業(yè)主，收費(fèi)上更具彈性，受政策限制較少。視乎企業(yè)的專業(yè)能力，在議價(jià)上也存在較大空間，與住宅業(yè)態(tài)平均物業(yè)費(fèi)的提升主要依靠新增樓盤相比，長(zhǎng)期來看將更具發(fā)展前景。

未來物業(yè)服務(wù)行業(yè)將如何發(fā)展?想要了解更多關(guān)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)具體詳情分析，可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2021-2025年中國(guó)物業(yè)服務(wù)行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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