中國物流地產行業調研與行業市場發展現狀分析2022

• 2022年11月7日 HuangWenYu來源：中研報告 百度百科 257 9
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物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。

物流地產是指什么?

物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產屬于工業地產的范疇,指投資商投資開發的物流設施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商。

現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比,它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。根據國內外物流地產運營經驗，物流地產商以物流平臺提供商的身份，通過將地產資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化總的來說，物流園區的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其他收益。

根據中研普華產業研究院發布的《2021-2025年中國物流地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

伴隨電商經濟突飛猛進以及新零售的快速連鎖化發展，倉儲物流基礎設施也迎來物聯網、制動化、智能化等科技賦能的升級浪潮。十九大報告中首次將“物流”納入基礎設施網絡建設的論述范疇。2020年3月政治局會議要求加快新基建建設步伐，旨在以“信息網、能源網及交通物流網”為載體實現“信息流、能源流、物流”的融合，倉儲物流在其中扮演實物輸送的基石作用。

從宏觀政策層面，加快新基礎設施建設的目的在于促進國家戰略升級轉型，物流及地產;作為連接生產與消費的國民經濟大動脈，尤其在促進新型消費經濟方面作用巨大，理應成為國家經濟恢復持續增長的戰略支撐力量。

物流地產行業市場發展現狀分析

我國目前大約為5.5億平方米的倉儲物流面積，但現代化物流設施僅為1.1億平方米，占比僅為20%;尤其人均倉儲面積約為0.41平方米，僅為美國的1/13，相差巨大。中高標準物流設施方面，我國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約2600萬平米，人均面積不到0.015平米，而美國中高標準物流設施總存量約為3.7億平米，折合人均面積達1.13平米。在當前電商經濟滲透進一步提升的情形下，需求方對時效性、安全性提出更高的要求，我國中高標準現代化倉儲物流設施仍有較大的發展空間。

我國物流地產存量約9.55億平方米，處于領先地位，但是優質物流設施存量所占比重僅為5%。這些擁有優質物流設施的高標倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環渤海區域，并且呈現出長期供不應求、租金水平上升、空置率低的現象。

而低水平的傳統倉則是大量分布在我國多個城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統倉庫根本無法滿足制造企業、流通企業和第三方物流企業等客戶對于現代物流倉儲設施的需求，長期處于空置狀態，有部分傳統倉空置率甚至達到50%以上，嚴重影響到物流用地的利用效率。

當前，國內高端倉儲設施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中國物流地產投資發展報告》中指出，中國主要城市非自用中高標準物流設施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均高標準物流設施面積約合0.015平米，較美國的人均1.17平米相差約77倍;人均通用倉儲面積，美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約7.4倍。

經濟全球一體化及科技的迅猛發展中，物流成為構建交互紐帶的重要一環，并逐漸發展為追求高時效、高可靠性的的現代物流體系。

在2020年疫情爆發的關鍵時刻，倉儲物流行業對醫療及生活物資的輸送保證對重大危機事件的有力抗擊，而疫情后導致的消費由線下轉為線上，客觀上造就倉儲物流的需求進一步增長。鑒于較優的長期賽道，已有多方勢力開始加速涌入倉儲物流行業，競爭格局正不斷發生變化。領先企業不斷擴大網絡規模，并借助先進技術實現服務升級，以獲得更大的競爭優勢，并開啟新一輪變革浪潮。

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  2021-2025年中國物流地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告

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