行業調研 商業地產行業發展現狀如何?中國商業地產行業發展趨勢分析

• 陳觀秋 2022年11月30日 來源：百度 1455 96
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商業地產行業作為房地產行業的子行業，其發展受國民經濟整體發展速度等宏觀因素的影響，在開發模式和經營模式方面與住宅型物業有明顯差異。商業地產行業為資金密集型行業，在過去相對寬松的貨幣環境下，參與者眾多，產品同質化程度及供給量均較高，目前行業競爭較為激烈

現如今，大多數商業項目開發都以“住宅+商業體”的形式開發，而對于住宅和商業體的規劃，主流還是商住分離，但仍有部分開發商為了賣得好，采用“商住一體”形式，即樓下為商業，樓上為住宅。

目前，多數地方出臺相關政策提出，對于商業地產開發要求商業樓棟與住宅樓棟分開，不能延續以前樓上是居民住戶，樓下是商鋪商場市場的建筑形態，即要求“商住分離”的形式，以此保障居民生活和商業運營之間互不干擾。在此趨勢下，“商住一體”逐漸退出市場。

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

商業地產行業發展現狀

隨著房地產市場進入深度調整通道，在以“穩”為主基調的行業大勢下，房企過去依靠“高杠桿、高負債、高周轉”實現快速擴張的“規模紅利時代”已經過去。

商業地產行業作為房地產行業的子行業，其發展受國民經濟整體發展速度等宏觀因素的影響，在開發模式和經營模式方面與住宅型物業有明顯差異。商業地產行業為資金密集型行業，在過去相對寬松的貨幣環境下，參與者眾多，產品同質化程度及供給量均較高，目前行業競爭較為激烈。同時，商業地產行業還有投資回報期長、現金回籠慢的特點。

據中研產業研究院《2022-2027年中國商業地產行業市場發展現狀調研及投資前景預測研究報告》分析：

從當下的商業地產市場表現來看，已經進入一個新階段。新的市場形勢下，商業地產成為行業轉型升級和企業尋求利潤增長點的重要賽道，開啟新世代下向新的發展模式轉型升級的新路徑。

商業地產在成為部分房企“上位”砝碼的同時，發展模式也亟待轉型。一方面，功能單一的百貨商場日漸式微，集購物中心、公寓住宅、高檔酒店和寫字樓等多種業態于一體的未來社區備受青睞;另一方面，在面臨債務和資金壓力的情況下，商業地產輕資產運營模式正逐漸成為房企共識。

2021年，商業地產百強代表企業經營性物業持有及運營面積均值為464.6萬平方米，同比增長13.7%;全國300城商辦用地推出規劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。

隨著市場容量逐漸飽和，商業地產行業“內卷”也愈演愈烈，集購物中心、公寓住宅、高檔酒店和寫字樓等多種業態于一體的未來社區開始嶄露頭角并備受青睞。

中國商業地產行業發展趨勢

2021年7月，經國務院批準，在上海、北京、廣州、天津、重慶等市率先開展國際消費中心城市培育建設，提出“用5-10年時間，培育建設若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市”的總體目標。該項政策舉措要求高、力度大、影響深，引起業內高度關注，各地提出了培育建設國際消費中心城市的不同特色定位與打造路徑，必將改變過去全國城市商業過于同質化的局面。

受宏觀經濟下行與疫情影響，新消費市場后期表現與期待存在較大落差。一批曾經備受追捧的網紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回調周期，但長期來看新消費賽道基本面依然向好。

繼恒大暴雷事件之后，又一批地產企業相繼陷入債務危機，他們的共同特質都是單一的住宅開發模式。而與此形成對照的是，以龍湖、華潤、萬達、萬科、大悅城、寶龍、新城為代表的住宅+商業雙輪驅動地產商，則在金融收縮背景下總體經營良好、表現穩健，旗下優質的商業不動產不僅為企業提供了穩定的現金流與避險工具，而且在項目取得過程中商業的品牌效應更具競爭優勢。隨著REITs等國家金融、稅收政策的不斷完善，商業地產將更趨專業化發展。

想要了解更多商業地產行業的發展前景，請查閱《2022-2027年中國商業地產行業市場發展現狀調研及投資前景預測研究報告》。

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  2022-2027年中國商業地產行業市場發展現狀調研及投資前景預測研究報告

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