9月25日起 首套房貸利率不需要申請 銀行自動調整 能省不少錢

• 李波 2023年9月25日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1255 82
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根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的通知，9月25日起，銀行將開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水平。隨著存量房貸利率調整進入倒計時，銀行各項準備工作如何?操作是否便捷?

根據中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布的通知，9月25日起，銀行將開始下調存量首套住房商業性個人住房貸款利率水平。隨著存量房貸利率調整進入倒計時，銀行各項準備工作如何?操作是否便捷?

首套房貸利率不需要申請 銀行自動調整

此次調整范圍為首套住房貸款、二套轉首套，以及公積金組合貸中的商業性個人住房貸款。目前多家銀行已經出臺實施細則，對常見問題進行釋疑。

總體來看，調整分為兩類情形：首套房和二套轉首套。對于首套房貸利率調整，客戶將不需要任何操作，銀行將主動批量調整。

據了解，目前多家銀行在手機銀行上線了“存量房貸利率調整”服務，同時也為客戶提供配套查詢服務，簡化辦理流程。

比如在工商銀行手機銀行首頁就能看到“利率調整”模塊，點擊進去，可以看到個人住房貸款，里面顯示這筆貸款是不是符合條件的首套貸款。

如果是符合條件的首套貸款，也不需要個人去向銀行申請下調利率，銀行會在9月25日主動批量調整，并把結果通過短信方式通知本人，新的利率水平在當天就會生效。

除工商銀行外，農業銀行自9月15日起在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、“中國農業銀行微銀行”等渠道開通存量首套住房貸款利率調整有關情況查詢服務。

中國銀行手機銀行已上線“存量房貸利率調整”功能，可以查詢個人住房貸款的貸款金額、本金余額、當前執行利率、利率計算方式、發放時是否首套房貸等信息。中小銀行也在陸續參照國有銀行制定并發布實施細則。

“二套轉首套”房貸利率調整于9月25日起受理申請

通過多家銀行發布的細則來看，對于“二套轉首套”的情況，則需要借款人主動向銀行提出申請。

對于貸款時為非首套房但現在已符合所在城市首套政策的購房家庭，也就是“二套轉首套”的房貸利率申請，多家銀行表示，由于“因城施策”原因，各城市二套房認定的情形復雜多樣，無法通過銀行系統直接識別，所以需要借款人向銀行提供首套房貸款相關證明資料。借款人可以從9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料。

收到申請后，銀行將對調整申請逐筆進行人工審核，并于10月25日對審核通過的業務進行統一批量調整。

如果錯過了10月25日之前的集中申請期，之后還能申請嗎?對此，多家國有大行表示，集中申請期后，借款人仍可以繼續提交利率調整申請。

全國平均調整幅度約80個基點

對于大家最關心的調整幅度，目前來看，各家銀行調整規則基本一致。存量房貸的調整幅度主要根據原貸款發放時間、發放時所在城市首套房貸利率政策下限、發放時全國首套房貸利率政策下限而決定。全國范圍調整的平均幅度大約為80個基點。

據中研普華產業研究院出版的《2022-2027年住房貸款行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》統計分析顯示：

什么是認房不認貸 利好哪些人群?

據中國人民銀行官網，8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據住房城鄉建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“認房又認貸”是指，如果名下有房，再買房就算二套;特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。

這就是“認房又認貸”的執行標準。分析稱，對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

那么什么是“認房不用認貸”。“認房不認貸”指的是商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

假設小王已經購買了一套市值200萬的房子，并通過商業銀行辦理了住房貸款。他的家庭目前還欠銀行100萬的貸款。

現在小王一家打算購買第二套房子，市值300萬。根據“認房不認貸”的政策，銀行將不再考慮小王家是否有住房貸款記錄，而只關注他們名下是否有房產。

由于小王名下已經有一套房產，即使他家之前的住房貸款還沒有還清，銀行會將這次購房視為第二套房，按照第二套房貸款的標準進行審批。

如果小王將這套市值200萬的房子賣掉，那么再購買300萬的這套房子就可以視為首套房。

據易居研究院梳理，此前在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。

若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數據，以下同)降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。

房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

平安證券分析，“認房不用認貸”具體利好兩類購房群體，將切實降低其首付比例與房貸利率：

1)本地置換，名下住房出售后新購住房按首套執行信貸政策，首付比例與房貸利率均與首套房齊平;2)異地購房，在認定套數時只核查購房當地住房情況，外地有房或有房貸記錄同樣按首套執行信貸政策。

平安證券認為，核心城市有望跟進執行，短期銷售預計隨之提振：實際執行層面，因城施策背景下此前多數城市已作出“認房不認貸”政策調整。

根據克而瑞統計，2022年超過65城發文調整認房認貸政策，但當前仍有包含北京上海在內至少多個核心城市嚴格執行“認房又認貸”，三部委發文后預計核心城市購房信貸政策有望跟進調整、持續優化。

由于“認房不認貸”切實降低特定群體購房門檻與成本，短期相關需求釋放有望對銷售形成提振。

以杭州為例，杭州2022年11月11日執行購房新政，對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，按首套房貸政策執行。

根據中指披露數據，政策執行后三周杭州商品房銷售額較前三周累計增長235.2%，政策執行11月當月銷售額較10月增長113.4%。

國金證券研報指出，廣州打響了一線城市認房不認貸的“第一槍”，在銷售持續承壓背景下，預計高能級城市將有更多寬松政策出臺，支持房地產市場企穩回暖。寬松政策主要利好重點布局一線和強二線城市的主流房企，一線本地房企同樣因此受益。

未來行業市場發展前景和投資機會在哪?欲了解更多關于行業具體詳情可以點擊查看中研普華產業研究院的報告《2022-2027年住房貸款行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》。

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