長租公寓行業市場深度分析2023

• 陳觀秋 2023年11月8日 來源：百度 345 15
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在資本市場上，基于租賃基本面、資產流動性和可規?；齻€方面的推動，集中式長租公寓正在成為最具成長性和吸引力的商業地產類別之一。

城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國城鎮化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。國內如此龐大的公寓市場，將會給公寓的多元化發展帶來新的機遇。

公寓是商業地產投資中最為廣泛的一種地產形式。公寓式住宅最早是舶來品，相對于獨院獨戶的別墅，更為經濟實用。早期大城市的公寓式住宅都是高層大樓，每一層內有若干單戶獨用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房等等，主要供當時中等收入的高級職員、政府公務員居住;還有一部分附設于旅館酒店之內，供一些常常往來的中外客商及其家眷短期租用。

“長租公寓”，又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

長租公寓行業市場深度分析

在資本市場上，基于租賃基本面、資產流動性和可規?；齻€方面的推動，集中式長租公寓正在成為最具成長性和吸引力的商業地產類別之一。

近年來，針對機構化住房租賃市場的政策支持力度逐步加大，行業規范不斷理清，運營質量日益受到市場各方重視。集中式長租公寓憑借產權集中、標準化運營和管理、配套設施和服務完善等優勢，日漸成為行業發展的主流趨勢。

年輕化是當前住房租賃行業最為明顯的趨勢之一。根據機構數據顯示，目前長租公寓的租客群體中40歲以上的租客僅占5%，而20-35歲人群占比高達89%。年輕客群占比不斷提高，租賃需求隨之更注重于個性化的情景塑造，以及更具互動性的社交場景。

經歷了七八年的市場沉淀，中國長租公寓市場正迎來一個規范理性的快速發展階段。城市居住需求的持續增長帶動租賃市場規模迅速擴張，伴隨著盈利模式的日漸成熟，長租公寓的資產價值正進一步凸顯。

從投資者的角度來看，隨著中國長租公寓市場步入快速成長期，強勁的租賃需求、穩定的投資收益和資產流動性的不斷增強讓此類資產的吸引力進一步提升。

據仲量聯行的調研結果，超九成投資機構計劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。數據顯示，截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長租公寓項目的平均入住率分別達到89%、93%和96%。“強勁的租賃需求、穩定的投資收益和資產流動性的不斷增強讓此類資產的吸引力進一步提升。”

最新數據顯示，今年前三季度北京大宗交易市場共錄得成交323億元，已超2022年全年成交額，市場逐漸回暖。同時，前三季度成交39宗，創5年同期新高，已超去年全年成交數，市場活躍度高。單宗成交金額為8.1億元，近5年北京市場單宗成交金額呈下降趨勢，前三季度有60%的大宗交易成交金額在5億元以下。

值得關注的是公寓業態(含計劃改造成公寓的項目)均為投資類買家成交，約占前三季度投資類買家成交宗數的1/3;司法拍賣成交宗數明顯上升，今年前三季度司法拍賣成交15宗，占前三季度總成交數的38.5%;買賣雙方均由內資主導，今年前三季度全部成交宗數中僅有2宗為外資買家，其余均為內資買家，全部成交交易的賣方均為內資。

戴德梁行中國資本市場部董事總經理劉兵指出，投資機構持續關注可發性公募REITs的資產，該類資產迎來新風口;隨著資產售價預期持續下調以及貸款利率下行，優質資產的投資機會已浮現，城市核心資產投資價值凸顯，值得投資人關注。

據中研產業研究院《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》分析：

中國住房租賃市場正加速進入機構化的時代。預計，2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套。目前中國住房租賃市場體量近6000萬套，而機構化長租公寓滲透率尚不足2%，與美國、日本等成熟市場50%以上的機構化運營公寓滲透率相比，提升潛力巨大。

在近幾年的加速發展后，國內長租公寓投資已經逐漸摸索出一套較為成熟的流程。從選址測算、產品設計、開發建設標準到運營管理的可復制、標準化路徑將幫助投資者建立規?；馁Y產組合，并由此實現規模效益和品牌溢價。

受9月底的限購優化政策利好影響，廣州10月一二手房市場回暖明顯。

廣州中原研究發展部統計顯示，10月廣州新房成交量超6500宗，創近5個月以來新高，擺脫了今年6-8月的成交頹勢。二手房方面，10月成交量達9361宗，市場活躍度有明顯提高，成交量迎來“三連升”。

近日，據中指院數據，廣州?鵬瑞1號10月網簽5套房，這5套房的網簽均價為226201元/平方米，套均總價過億元。

查詢廣州市住房和城鄉建設局官網發現，廣州?鵬瑞1號(備案名：壹灣廣場服務型公寓)為商業公寓項目，目前已拿證未售總套數66套，已售總套數6套，已售總面積3027.24平方米，套均面積約547平方米。

該項目位于廣州天河區金融城板塊，同板塊其他公寓項目如合景臻溋名鑄等，此前網簽均價也有超過20萬元/平方米的。

報告根據長租公寓行業的發展軌跡及多年的實踐經驗，對中國長租公寓行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國長租公寓行業將面臨的機遇與挑戰，對長租公寓行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

想要了解更多長租公寓行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》。

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