政府接管 北京樓市再出大招 房地產市場將從調整期走向穩定期 房地產產業現狀

• 李波 2023年12月25日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1189 77
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12月22日，北京市住建委網站發布關于對《〈北京市商品房預售資金監督管理辦法(2023年修訂版)〉征求意見稿》公開征集意見的公告。《征求意見稿》明確，將監管主體由商業銀行調整為政府，監管原則由“政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用”調整為“政府監管、社會監

12月22日，北京市住建委網站發布關于對《〈北京市商品房預售資金監督管理辦法(2023年修訂版)〉征求意見稿》公開征集意見的公告。《征求意見稿》明確，將監管主體由商業銀行調整為政府，監管原則由“政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用”調整為“政府監管、社會監督、專戶收存、專款專用、核定支出、違規追責”。

對此，業內人士分析認為，該項政策有利于最大可能保證預售資金安全，有利于保障購房者利益。

將監管主體由商業銀行調整為政府

此次針對北京市商品房預售資金監管，主要作出以下重要調整：一是：將監管主體由商業銀行調整為政府。二是：引入市住房資金中心作為具體監管業務承擔部門，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化對商業銀行的執行監管，確保對預售資金監管新的要求落實到位。

三是：在確定監管額度的工作中，創新采取施工總承包單位根據工程造價提出重點監管額度及各節點用款額度后，由區住房城鄉建設主管部門綜合項目交付使用條件及開發企業風險情況等因素核定。更好保障重點監管額度資金，能覆蓋項目建安成本，防范項目資金風險。

四是：完善社會多方監督機制，特別是要求購房人應將所支付的購房款存入北京市住房城鄉建設委、資金中心門戶網站公示的項目預售資金監管賬戶，并及時查看、比對監管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監管賬戶。

五是：對原《辦法》中不合理、不適應行業發展新形勢的相關規定一并進行了優化。

北京市住建委相關負責人表示，征求意見結束后，將認真研究吸納各方意見建議，進一步完善政策措施，不斷加強預售資金的收存、支取、使用全過程監督管理，確保預售資金用于工程建設。解讀：重新制度設計，補齊短板

此次調整強化了屬地住建部門對預售資金的監管責任，明確屬地住建部門對預售資金用款的審核職責。同時，引入北京市住房資金中心作為第三方監管機構，承擔具體監管業務，發揮其獨立性和資金管理專業性優勢，強化了對商業銀行的執行監管，確保對預售資金監管新的要求落實到位。

此外，針對新的監管原則和北京市住房資金中心負責具體監管的業務模式，重新進行了制度設計，調整了具體工作流程和各方職責。補齊了原有機制下，在商業銀行監管、預售資金歸集、賬戶資金保護等方面的短板，在強化監管的同時，盡可能便利購房人和企業操作。

弱化了商業銀行的監管職能，但依然加強對商業銀行的執行監管，在公開招標選擇商業銀行的基礎上，增加了對商業銀行的定期考核評價。

在重點監管額度方面，創新采取由施工總承包單位提出監管額度、各區住建部門核定的做法，以期提升重點監管額度設定的科學性。《征求意見稿》提出，所有房款統一歸集。

購房人支付的定金、首付款、按揭貸款、分期購房款和其他形式的購房款等預售資金，應全部直接存入監管賬戶，由資金中心按開發企業、預售證項目、樓棟、房號、購房人、資金種類、金額等進行標識。預售資金進入監管賬戶后，應首先用于歸集重點監管額度資金。

購房人可通過資金中心網站等查詢本人入賬信息和項目重點監管額度內資金余額。在資金支取方面，《征求意見稿》明確支取要求。

一是：重點監管額度資金應確保封閉運行、專款專用于本項目有關的工程建設。重點監管額度內資金可覆蓋后續建設費用時，開發企業可按照用款計劃、資金使用節點申請支取重點監管額度內資金。北京市住房資金中心現場踏勘后，提出初審意見，區住房城鄉建設部門審核同意后支付。

二是：重點監管額度外資金支取，由北京市住房資金中心提出初審意見，區住房城鄉建設部門審核同意后撥付至開發企業指定賬戶。鼓勵開發企業將超出重點監管額度外資金留存在監管專戶內使用。

同時，增設資金應急支取通道。當項目確需應急使用重點監管額度內預售資金推進項目建設時，在不超建設階段支付資金或支付后剩余資金仍可覆蓋后續建設費用的前提下，可向區住房城鄉建設部門提交有關材料申請撥付使用。機構：更好維護購房者的合法權益

中原地產首席分析師張大偉表示，根據《征求意見稿》，北京的商品房預售資金監督管理辦法最大的改變是預售資金將由過去的銀行監管調整為政府監管，由北京市住房資金中心作為具體監管業務承擔部門，這將使百姓的購房款更加安全。

同時，完善了社會多方監督機制這一點非常關鍵，基本杜絕了預售資金被挪用的可能性。易居研究院研究總監嚴躍進表示，此次調整后，預售資金關聯方的關系更加清晰，即“1+3”的模式。“1”就是指地方政府，具體是由市住房資金中心來承擔工作。

“3”是指三方關系，即商業銀行、房企和購房者。這樣就可以更好理順關系，更好為購房者權益保護落實實質的監管工作，也更好落實各方主體的權責利關系。

諸葛數據研究中心首席分析師王小嬙認為，將商品房預售資金監管主體由商業銀行調整為政府，有效防范房企提前使用預售資金，避免房企前期挪用購房者預售資金，督促購房者的房款用來項目工程建設，減少延遲交付及防范爛尾樓項目的現象，更好維護購房者的合法購房權益，社會民生的穩定。同時，預售資金監管主體的變更也將會對新房市場的去化有一定利好。

國家統計局發布的最新數據顯示，1—11月份，全國房地產開發投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1-10月份擴大0.1個百分點，其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

銷售端的市場壓力仍然不小。1—11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1—10月擴大0.2個百分點;商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1—10月擴大0.3個百分點。

12月14日，北京、上海兩個重要一線城市同日出臺了多項重磅樓市政策，包括大幅下調購房首付比例、調整房貸利率下限、優化普通住宅認定標準、延長貸款年限等，以降低購房門檻和成本，推動剛需消費者入市，提高二手房和新房市場去化能力。

中央經濟工作會議再次定調房地產行業發展新模式

2023年，房地產市場供求關系發生重大變化，各地樓市不斷打出利好政策組合拳，但市場仍處于深度調整之中，何時筑底修復成為最受關注的話題。

2024年房地產市場走向如何?不久前召開的中央經濟工作會議深刻分析當前經濟形勢，系統部署2024年經濟工作，強調明年要堅持“穩中求進、以進促穩、先立后破”，也為樓市發展定調。

會議強調，多出有利于穩預期、穩增長、穩就業的政策，在轉方式、調結構、提質量、增效益上積極進取，不斷鞏固穩中向好的基礎。堅決守住不發生系統性風險底線，積極穩妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房地產企業的合理融資需求，促進房地產市場平穩健康發展。

根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年房地產產業現狀及未來發展趨勢分析報告》顯示：

自2021年首次提出房地產業要“探索新的發展模式”以來，房地產發展新模式已三次出現在近年的中央經濟工作會議部署中，今年的會議定調要加快構建房地產發展新模式的同時，還提出要完善相關基礎性制度。

本次中央經濟工作會議還指出，加快推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”。完善相關基礎性制度，加快構建房地產發展新模式。“‘三大工程’既是房地產發展新模式的抓手，也是房地產穩中求進的著力點。

業內人士表示，今年以來，中央已多次在重要會議中強調“三大工程”的重要性，先后通過了“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造和保障性住房建設的相關指導意見。預計2024年，“三大工程”配套政策將加快落實，積極發揮穩投資作用。

房地產市場將從調整期走向穩定期

當前，房地產市場仍處于需求、供給雙向收縮的狀態，房地產企業的流動性風險沒有完全消除。這很大程度上是舊有發展模式帶來的，而目前房地產市場仍然處于向高質量發展轉型的調整期。

黨中央、國務院作出了一系列重要部署，近期相關部門密集出臺一系列優化調整政策。各城市因城施策，持續出臺調整優化政策，積極促進市場企穩回升。

南京市9月份促進房地產市場發展的六項新舉措實施以來，交易活躍，成交規模持續回升，新建商品房日均認購量和二手房日均網簽量分別較之前提升51%和10%。今年以來，南京全市房地產開發投資持續保持正增長。“金九銀十”期間一些熱點樓盤上市，目前個別項目的開盤去化已達七成以上。

機構數據顯示，11月份房地產行業共披露46筆并購交易，比上月增加11筆。其中，40筆披露了交易金額，總交易規模約252.6億元，平均單筆交易規模為6.3億元，環比增長19.9%。房地產行業并購活動熱度有所回升。

11月，房地產行業的并購交易數量和交易規模都有所增加，表明在經歷一段時間的調整后房地產行業的并購活動開始重新活躍起來。這種回升現象受到多種因素的影響，包括政策環境的改善、市場需求增加，以及市場信心提振等。

隨著經濟逐漸復蘇，房地產市場需求逐漸增加。在市場競爭加劇的背景下，一些小型房地產企業無法適應市場變化，被大型企業并購后可以獲得更多資源，進而盤活自身項目與資產。

房地產業的調整，長期看有利于整個宏觀經濟的可持續發展。我國經濟傳統增長模式過度依賴基礎設施和房地產投資，也許短期內能實現更高增速，但會固化結構性矛盾，損害增長的可持續性。高質量和可持續發展更加重要，要培育新的增長點，這是必須經歷的轉型之路。

從需求看，人民群眾對住房品質有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務。轉型的方向、新的發展機遇，正蘊藏在新形勢中。城市更新、老舊小區改造、住房租賃、物業服務以及保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎設施建設等“三大工程”都可以成為房地產業積極探索的方向。

目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮化率還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。我們實現了全面小康，人均住房面積達到41平方米左右，但中小戶型偏多，隨著人們生活水平的提高，住房改善性需求潛力仍較大。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2024-2029年房地產產業現狀及未來發展趨勢分析報告》。

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