商業地產的商業模式有哪些 商業地產行業分析

• 2022年2月15日 ZhouJiaLiang來源：互聯網 941 59
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一線城市尤其是北京上海仍然是我國商業地產發展潛力最大的城市，但近兩年新一線城市和二三線城市消費水平不斷提升，尤其是新一線城市的潛在消費能力巨大。

商業地產是區別于以居住功能為主的住宅房地產的，包括百貨超市、購物中心、商業廣場、商業街區、商用辦公樓等物業。

商業地產的商業模式有哪些

商業地產的商業模式主要可分為三種。

一是服務于住宅銷售的“以售養租”模式。開發商獲取商住綜合用地，前期通過銷售住宅物業，快速回籠現金，從而分擔較重的商業資產投入，典型的開發商如早期的萬達集團，以及當前的新城控股。

二是以長期持有為目標的開發建設。企業從拿地，開發建設，至后期運營全程參與。企業通?？梢栽谑袌錾汐@取較低的融資成本，以經營利潤覆蓋利息成本，花費長周期培養資產，通過運營不斷提升資產價值。

三是以資產退出為目標的開發建設/收購改造。企業直接拿地開發建設，或者收購現有資產進行改造，提升運營收益后退出，獲得資產增值收益。

商業地產行業分析

2011-2017年我國房地產整體向好，商業地產竣工面積逐年增長，2017年達到近年來最高值16676.8萬平方米，2018年起竣工面積開始出現負增長，2020年受疫情影響我國商業地產竣工面積大幅度下降，降幅超過20%，最新數據顯示，2021年我國商業地產有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長3.7%左右。

我國商業地產2010-2020年銷售面積總體呈上升趨勢，但增速有所波動，2016-2017年銷售面積增速一度達到20%以上，而2018年開始受房地產市場改革增速下滑到負增長水平，2021年，全國商業地產銷售面積為12421萬平方米，同比2020年下降1.6%左右;銷售金額為14393億元，同比2020年14936億元下降3.64%左右。

從商業地產需求端來看，2018-2020年各級城市大眾消費品牌門店增幅中，新一線城市和二三線城市是品牌商主要布局的重點。2020年大眾消費品牌更是加大了在新一線城市的門店布局，新增門店幅度達29.7%，而其中，成都、杭州、南京的門店增長超過40%。

一線城市尤其是北京上海仍然是我國商業地產發展潛力最大的城市，但近兩年新一線城市和二三線城市消費水平不斷提升，尤其是新一線城市的潛在消費能力巨大。眾多商業地產開發商和品牌經營商也看到這一點，這兩年房企發展不斷下沉，而對于城市大眾消費品牌而言，新一線城市和二三線城市更是成為了其主要布局的重點。

預計未來新一線城市和二、三線城市消費潛力將進一步提升，商業地產供給端和需求端不斷下沉的趨勢將繼續保持，其中新一線城市將成為主要商業地產行業發展增長點。

商業地產發展趨勢

1、新消費發展步入回調周期

受宏觀經濟下行與疫情影響，新消費市場后期表現與期待存在較大落差。一批曾經備受追捧的網紅新消費品牌相繼陷入困境，新消費投資由此也進入了理性回調周期，但長期來看新消費賽道基本面依然向好。

2、虛擬科技創造商業新機遇

Facebook更名為Meta，寓意將公司業務專注為元宇宙，騰訊、華為、阿里等頭部科技企業也紛紛入局元宇宙，由此拉開了第三代互聯網的序幕。在政策引領與新一代互聯網原住民的助推之下，虛擬科技必將延展商業發展新空間，創造商業新機遇。同時，也對線下商業的數字化運營管理提出了新的能力要求。

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