長租公寓行業全景調研 長租公寓新格局正在形成中

• 吳澳燕 2022年12月6日 來源：百度百科 經濟觀察報 國際金融報 400 19
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“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

“長租公寓”，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。

國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

2022年第三季度，TOP30集中式長租公寓累計開業規模90.82萬間，同比增長23.76%，環比增長3.18%，開業規模持續增長，相較于上一季度增速有所加快。進入第三季度，各地疫情防控形勢逐漸好轉，頭部租賃企業開店動作不斷，整體開業增速有所加快。

受人口結構變化、住房消費觀念和政策支持的共同推動，中國住房租賃市場正加速進入機構化的時代。其預計，2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套。

根據中研普華產業研究院發布的《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

從發展歷史上來講，長租行業自1998年初步形成，至今有將近20年的歷史，但長租公寓發展較晚，受整體政策和單人租房需求誕生，目前經過引入期和發展期，已進入快速成長期，未來隨著規模效應帶動成本降低，重資產下集中式公寓占比有望超越分散式。

2009年，以創業系為主的品牌商開始進入長租公寓領域，此后各家公寓品牌紛紛成立，包括魔方、YOU+、樂乎等品牌。行業轉型階段，主流房企已經基本完成長租公寓等地產相關多元化業務布局，目前國內競爭第一梯隊仍是由具備高資產優勢的主流房企，其中萬科和龍湖整體管理規模位列一二。

中國的長租公寓的產業流程大致為獲取房源—設計裝修—營銷簽約—日常運營管理—后期項目退出。在整個產業流程中，除了通過收購資產和租賃獲得資產價值和租金收益以外，產業鏈上其他可以產生的業務主要包括獲得房源后裝修設計;運營過程中大數據系統的應用;日常運營過程中的附加服務，如租金貸款、家具租賃等。

長租公寓是國家解決住房矛盾的重要手段之一，要堅持長期主義，首先就是要把經營做好，然后資產才能保值增值。長租公寓市場仍然是高速增長的潛力市場，預計到2025年將保持24%復合增長率。目前，頭部企業仍未形成能力代差，后發機會仍然存在;市場機構化水平較低，長租公寓占租房市場的比例不足10%。從經營效益上講，敬畏市場，真正沉下心把運營做好的企業才能夠脫穎而出。

未來隨著租賃需求升級，以及開發商、投資機構及其他市場參與者的深度參與，長租公寓產品有望加速迭代更新，長租公寓市場將在質量和數量上均更上一個新臺階。

長租公寓新格局正在形成中

近年來長租公寓成為國內商業地產投資的新熱點之一。2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長，共錄得13宗交易，累計金額達100億元，超過此前五年的交易總額。其中上海和北京是國內長租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關大宗交易中的占比超過90%。

隨著房住不炒、租購并舉的不斷推進，租賃住房在中國住房供給體系中的定位正發生根本性改變，包括政策端、運營端、資本端在內的資源，正在積極組合、流動，有別于2017年的長租公寓新格局正在形成中。

2017時，投資人以長租公寓運營商為主，交易價格也站在了相對高位。而今年，長租公寓交易為買方市場，有些成交可能低于成本價。

在黨的二十大再次強調“租購并舉”的大背景下，長租公寓行業正迎來新“變局”。

日前，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT(以下簡稱“華潤有巢REIT”)正式獲得證監會發行批文，而此前由北京保障房、深圳人才安居和廈門安居集團發布的首批3只保障性租賃住房REITs在滬深交易所同步上市交易，近日備受市場關注的“金融16條”亦強調，“穩步推進房地產投資信托基金(REITs)試點”。

“2022年是我國保障性租賃住房發展的關鍵一年”，ICCRA發布的《中國住房租賃市場三季度報告》顯示，從去年提出“保障性租賃住房”概念以來，截至2022年三季度末，全國已開業房間規模中約有10.7%納入當地保障性租賃住房(環比上漲了3.8個百分點)，規模合計為100450套(間)，比二季度增加了38431套(間)。其中，“納保比例最高的為租賃式社區，已納保房間規模占總規模的31.3%”。

目前中國住房租賃市場體量近6000萬套，而機構化長租公寓滲透率尚不足2%，與美國、日本等成熟市場50%以上的機構化運營公寓滲透率相比，提升潛力巨大。在近幾年的加速發展后，國內長租公寓投資已經逐漸摸索出一套較為成熟的流程。世邦魏理仕認為， 從選址測算、產品設計、開發建設標準到運營管理的可復制、標準化路徑將幫助投資者建立規模化的資產組合，并由此實現規模效益和品牌溢價。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2020-2025年中國長租公寓行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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