商業地產行業市場現狀深度分析及發展規劃調研2023

• 黃文玉 2023年1月28日 來源：互聯網 476 25
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商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。

商業地產的概念

商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

商業地產規模也有大有小。規模大的商業房地產如shoppingmall項目，可以達到幾十萬、上百萬平方米，規模小的商業房地產項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規模龐大的商業房地產，其經營多采用開發商整體開發，主要以收取租金為投資回報形式的模式;商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融;對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式，這個模式存在后期經營管理的很大問題，大家投資的時候需要謹慎。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年商業地產行業市場深度分析及發展規劃咨詢綜合研究報告》顯示：

商業地產項目，可以打包上市，形成商業房地產金融;對于規模較小的商業房地產而言，大多數項目依然采取租金回收的方式，但國內很多商業房地產中住宅、公寓、寫字樓等項目的底層和各類商業街、商品市場則采用商鋪出售，零散經營的模式。

商業地產市場發展現狀

數據顯示，2011-2017年我國房地產整體向好，商業地產竣工面積逐年增長，2017年達到近年來最高值16676.8萬平方米，2018年起竣工面積開始出現負增長，2020年受疫情影響我國商業地產竣工面積大幅度下降，降幅超過20%，最新數據顯示，2021年我國商業地產有所回暖，竣工面積為12094，同比2020年增長3.7%左右。

就商業地產產業鏈整體情況而言，上游房地產主要可分為商業地產開發商和設備供應商，整體商業地產開發商數量眾多，包括保利地產、萬科地產和恒大地產等。中游除了開發商外還包括物業運營平臺等，還包括線上交易平臺和線下機構等。下游應用主要應用除了商業、還包括居住和辦公等。

隨著我國房地產整體持續發展，雖然新開工面積相較2020年有所下降，但我國我國房地產施工面積仍保持穩步增長。根據統計局數據顯示，2021年我國房地產開發施工面積達到97.54億平方米，同比2020年增長5.25%。根據數據，2021年我國商業地產施工面積約占13.17%左右，其中辦公樓占比3.87%、商業營業用房占比9.3%。不同于住宅房的硬性需求，商業地產整體施工面積較小，又因為疫情導致，整體占比相較2020年的14.06%有所下降，但是預計隨著整體商業地產持續發展，占比有望提升。

一二線城市眾多購物中心新開業和奢侈品商場的開業，都彰顯了商業地產的發展潛力。有關數據顯示，2021年我國個人奢侈品市場實現36%增長，總額逾4700億元人民幣。知名奢侈品商店SKP分別于2021年5月宣布落戶武漢以及12月在杭州舉行開工儀式。從長遠看，促進消費、擴大內需是我國推動經濟高質量發展的長期戰略，商業地產將蘊含巨大發展空間。2021年，商務部提出，用5年至10年時間，培育建設若干具有全球影響力、競爭力、美譽度的國際消費中心城市。

商業地產的收入來源依賴租金收入，而影響租金收入的關鍵因素是租金單價和空置率，與住宅需求的錨定不同的是，以租為主的商業地產更容易受到經濟宏觀周期帶來的影響，營收不穩定的壓力要大得多。租金漲跌在一定程度上反映商業地產的景氣程度，從數據上看，購物中心的表現好過商業街。根據中國房地產指數系統商鋪租金指數對全國重點城市主要商業街和典型購物中心商鋪租賃樣本的調查數據，2021年下半年，我國主要商業街商鋪租金水平整體繼續下跌，且跌幅較上半年有所擴大;重點商圈(購物中心)商鋪租金水平整體繼續回升，漲幅與上半年基本持平。

部分國家/城市商業地產價格指數

2015年以來，中國香港二手辦公場所價格指數整體緩慢上升，2018年最高達到599(1999年=100);2019年基本保持在500-600(1999年=100)之間，最高達到569(1999年=100);2020年有所下降，至2020年7月下降至441(1999年=100)。2014-2019年，新加坡零售場所價格指數呈微緩慢下降趨勢，2014年以后，新加坡零售場所價格指數最高值是2014年四季度與2015年一季度，均為130.7(1998年4季度=100)，最低值為2020年二季度108.8(1998年4季度=100)。2014年以來，美國商業地產價格指數幾乎呈直線上升趨勢，至2018年四季度，美國商業地產價格指數為170.2(2010年=100)，2019年四季度美國商業地產價格指數為183.46(2010年=100)，2020年二季度美國商業地產價格指數為185.53(2010年=100)。

業界人士表示，未來寫字樓市場將出現進一步分化的趨勢，優質資產和不良資產的差距會逐步擴大，“就中國市場而言，核心區域、核心地段會繼續供不應求，注重綠色環保、有優質品牌加持的商場、寫字樓依然搶手，但其他區域則面臨一定挑戰，低品質寫字樓投資者要考慮老化資產的升級改造，否則就會被淘汰。”

未來商業地產整體政策傾向頭部企業，中小型開發商因缺乏內容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發成本和周轉速度沒有任何的優勢;原有的自持物業要么低價快速變現，要么抵債成不良資產，只有少數基礎較好的開發商能夠生存下去。

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