7月百城首套房貸利率進(jìn)入 3時(shí)代 2023房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析

• 李波 2023年7月21日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 1161 75
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7月百城房貸利率進(jìn)一步下行，已觸及歷史低位。貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。同比來(lái)看，首二套房貸利率分別較去年同期回落45BP和25BP。

7月百城房貸利率進(jìn)一步下行，已觸及歷史低位。

貝殼研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。同比來(lái)看，首二套房貸利率分別較去年同期回落45BP和25BP。

可以看出，7月百城首套房貸利率已低于4%，進(jìn)入“3時(shí)代”。

“在6月5年期以上LPR下降的帶動(dòng)下，銀行在具體執(zhí)行中相應(yīng)下調(diào)實(shí)際房貸利率，7月百城平均首二套房貸利率均較上月有所下降。”貝殼研究院分析師表示。

6月20日，央行調(diào)整了一年期LPR以及五年期LPR，均降低了10個(gè)基點(diǎn)。其中一年期LPR下調(diào)至3.55%，此前為3.65%;五年期LPR下調(diào)至4.2%，此前為4.3%。

LPR利率下調(diào)后，各線城市也陸續(xù)下調(diào)了房貸利率。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，分城市能級(jí)來(lái)看，7月一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均較上月回落10BP。三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%，分別較上月回落9BP、10BP。

除了一線城市外，二三四線城市首套房貸利率已低至3.88%。據(jù)記者了解，目前南寧首套房貸利率最低，已降至3.6%。

“7-8月為銷售淡季，此外6月轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng)也抑制了開(kāi)發(fā)商加推沖刺業(yè)績(jī)的意愿，后續(xù)市場(chǎng)的信心面臨進(jìn)一步走弱的可能，這時(shí)各地進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，將減輕購(gòu)房者的置業(yè)壓力，并釋放部分置業(yè)需求。”申港證券分析師指出。

從放款周期來(lái)看，7月百城銀行平均放款周期為22天，較上月縮短1天，放款速度加快。

“當(dāng)前多地首套房貸利率降至歷史最低水平，寬松的政策環(huán)境利好剛需購(gòu)房者。但目前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，市場(chǎng)預(yù)期并不穩(wěn)固，因此該政策對(duì)剛需的刺激效果或許不如預(yù)期。”中指院分析師表示。

受訪專家認(rèn)為，后續(xù)仍需政策對(duì)合理需求釋放積極引導(dǎo)，推動(dòng)購(gòu)房者的心理預(yù)期企穩(wěn)回升。

值得關(guān)注的是，在房貸利率持續(xù)降低的同時(shí)，央行近日鼓勵(lì)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率。

7月14日，中國(guó)人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，人民銀行支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來(lái)的存量貸款。

“盡管貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率下行了0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平上，這與提前還款大幅增加有比較大的關(guān)系。提前還款客觀上對(duì)商業(yè)銀行的收益有一定的影響。”鄒瀾稱。

中信證券發(fā)布報(bào)告稱，我國(guó)新發(fā)個(gè)人住房按揭貸款利率持續(xù)下降，存量與新發(fā)貸款利差不斷擴(kuò)大。

下調(diào)存量房貸利率雖然有助于降低居民部門(mén)負(fù)債壓力、刺激消費(fèi)，但也面臨銀行息差壓力制約和政策設(shè)計(jì)落地的挑戰(zhàn)。

其認(rèn)為，存量按揭貸款利率存在下調(diào)的可能性，但預(yù)計(jì)更多由商業(yè)銀行自主決策，如果存量按揭利率有所調(diào)整，方案設(shè)計(jì)上會(huì)更加靈活精準(zhǔn)，不排除央行等部門(mén)采取一定的激勵(lì)措施，對(duì)沖商業(yè)銀行利息收入減少的負(fù)面影響。

多地首套房貸利率再創(chuàng)新低

隨著信貸環(huán)境進(jìn)一步優(yōu)化，國(guó)內(nèi)多個(gè)城市2月份房貸利率繼續(xù)下降。貝殼研究院近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，2月份百城首套主流房貸利率再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。

23城首套房貸利率下降，首套利率低于房貸利率下限(4.1%)的城市增加至34城。

近日，多地首套房貸款利率明顯下降。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份百城首套主流利率平均為4.04%，環(huán)比下降6BP，在經(jīng)歷4個(gè)月基本平穩(wěn)后再次明顯下行，絕對(duì)水平再創(chuàng)2019年以來(lái)新低。

二套房貸利率平均為4.91%，環(huán)比持平。此外，2月份首套、二套房貸利率同比分別回落143BP和84BP。

房地產(chǎn)行業(yè)再迎源頭活水

2月20日晚，證監(jiān)會(huì)啟動(dòng)了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)工作，投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場(chǎng)化租賃住房)、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是“第三支箭”重要內(nèi)容的響應(yīng)，房企股權(quán)融資再開(kāi)一扇門(mén)，將有助于房企盤(pán)活存量資產(chǎn)，增加融資渠道，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困。后續(xù)試點(diǎn)的快速推廣，將為困境中的房企帶來(lái)更多源頭活水。

2023房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析

最新數(shù)據(jù)顯示房?jī)r(jià)顯露觸底反彈跡象，一線樓市或迎“小陽(yáng)春”行情。樓市整體復(fù)蘇跡象明顯,不過(guò)觀望情緒還是比較濃重。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)無(wú)疑是市場(chǎng)“冷熱”最直觀的映射，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，表明“保交樓”政策、金融支持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展政策，以及各地因城施策調(diào)整優(yōu)化調(diào)控政策都在顯現(xiàn)效果。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的1月70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，1月份70城新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲城市顯著增加，并呈現(xiàn)一線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比轉(zhuǎn)漲，二三線城市環(huán)比降勢(shì)趨緩的特點(diǎn)。

對(duì)此業(yè)內(nèi)認(rèn)為，市場(chǎng)面觸底反彈跡象已經(jīng)表現(xiàn)的相對(duì)明顯，一線城市及核心二線城市率先修復(fù)。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周，北京二手住宅網(wǎng)簽3761套，比前一周增加了近600套，這一數(shù)據(jù)與2022年1月份的成交量接近，二手房交易規(guī)模有所回升。

除了北京，近期上海、深圳、杭州、成都、南京等多個(gè)熱點(diǎn)城市也相繼傳來(lái)樓市升溫的消息。中達(dá)證券研報(bào)顯示，2月份以來(lái)，42個(gè)主要城市新房銷售保持正增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，周度新房成交都環(huán)比上漲。

中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，上周杭州新建商品住宅成交面積近23萬(wàn)平方米，二手房成交1456套，新房和二手房交易量同環(huán)比都出現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)。

另外，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，上周，深圳二手房交易量為881套，環(huán)比增長(zhǎng)率為12.4%。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》分析

從政策、資本、金融等多方維穩(wěn)信號(hào)釋放，可見(jiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)回暖復(fù)蘇的各方面力量正在積蓄。

中國(guó)的快速重新開(kāi)放有望推動(dòng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)復(fù)蘇，拉動(dòng)就業(yè)并促進(jìn)家庭收入增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家十分重視其發(fā)展。

為保障我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速恢復(fù)，國(guó)家出臺(tái)一系列政策扶持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇，繼而也將拉動(dòng)水泥在房地產(chǎn)領(lǐng)域的需求增長(zhǎng)。

過(guò)去5年，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占GDP的比重年均水平為6.8%，直接拉動(dòng)了GDP每年大約0.7個(gè)百分點(diǎn)。

房地產(chǎn)還帶動(dòng)了幾十個(gè)上下游細(xì)分行業(yè)，包括建筑、水泥、玻璃、建材、家電、汽車、紡織、日常消費(fèi)以及金融等等，所有直接和間接相關(guān)領(lǐng)域的產(chǎn)值疊加起來(lái)，占GDP的比重可能接近了30%。

展望2023

可以預(yù)期，2023年針對(duì)個(gè)人住房需求的住房金融政策將進(jìn)一步地回暖，房貸的利率有望繼續(xù)降低，各地將出臺(tái)更多的寬松的政策，在有效化解房企風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，來(lái)促進(jìn)土地市場(chǎng)的回暖，推動(dòng)整體房地產(chǎn)投資觸底、企穩(wěn)、回升。

樓市“暖風(fēng)”會(huì)刮多久?

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，目前的回暖只是局部現(xiàn)象，能否延續(xù)還有待觀察。

展望后市，專家預(yù)計(jì)，短期看，隨著不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)定價(jià)體系持續(xù)優(yōu)化，將有效緩解行業(yè)部分企業(yè)的融資困境。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)投資行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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  2023-2028年版房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門(mén)發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來(lái)說(shuō)，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

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