城市更新行業市場展望：2024年我國將加快推進城市更新行動

• 吳澳燕 2023年12月26日 來源：央視網 經濟參考報 648 37
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2024年我國將加快推進城市更新行動，全面開展城市體檢。明年再改造一批城鎮老舊小區，重點解決加裝電梯平層入戶、停車難等問題，推進城市危舊房的改造。此外，明年還要繼續建設一批完整社區，重點來補齊“一老一小”等設施短板，加強無障礙的環境建設和適老化的改造。

城市更新幾乎伴隨著城市發展的全過程，是城市化過程中無法回避的關鍵問題，已成為當今世界各國所面臨的一項重要議題。由于城市舊區的衰敗及其屋宇設施的不斷老化，土地利用低效、房屋建筑破損、居住環境惡化等問題日漸凸現，越來越多的城市舊區亟待翻新改建。

城市更新行動可以助力老舊城區完善基礎設施功能，改善交通便捷程度，修復城市生態，保護歷史文化街區，增加公共設施及公園綠地，提高和創造品質公共空間，同時塑造城市風貌，激活城市衰敗地區經濟發展以及提升城市治理水平，是適應城市發展的新要求。

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。

城市更新主要包括完善城市空間結構、實施城市生態修復和功能完善工程、強化歷史文化保護、加強居住社區建設、推進新型城市基礎設施建設、加強城鎮老舊小區改造、增強城市防洪排澇能力以及推進以縣城為重要載體的城鎮化建設等。

據央視網報道，近日從住房城鄉建設部了解到，2024年我國將加快推進城市更新行動，全面開展城市體檢。明年再改造一批城鎮老舊小區，重點解決加裝電梯平層入戶、停車難等問題，推進城市危舊房的改造。此外，明年還要繼續建設一批完整社區，重點來補齊“一老一小”等設施短板，加強無障礙的環境建設和適老化的改造。

住房城鄉建設部表示，明年還將大力推進城市地下管網改造，縣級市黑臭水體消除比例明年要達到80%。同時，實施城市排水防澇能力提升工程，啟動100個左右城市、1000個以上易澇積水點治理。此外，還將持續推進“口袋公園”、城市綠道建設，探索在中小學校、幼兒園周邊配套建設公園、公廁和等候區等場所設施。

根據中研普華產業研究院發布的《2024-2028年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

今年以來，以老舊小區改造為代表的城市更新加快推進。據住建部數據，2023年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區5.3萬個、涉及居民865萬戶。根據各地統計上報數據，1—10月份，全國新開工改造城鎮老舊小區5.28萬個、惠及居民870萬戶，按小區數計開工率99.6%。

與此同時，相關部門還進一步補齊設施和服務短板，改善城市人居環境。近日，國務院辦公廳轉發國家發展改革委《城市社區嵌入式服務設施建設工程實施方案》，在城區人口超過100萬的大城市優先推進，通過在城市社區、小區公共空間嵌入養老托育、社區助餐、家政便民、健康服務、體育健身等功能性設施和適配性服務，不斷完善社區功能。

嚴控大拆大建，最大限度地留存城市記憶，為城市守住歷史文脈，這些正成為現階段我國城市更新的重要原則和實踐。

多地相關政策明確嚴控大拆大建、鼓勵微改造成為城市更新的重要原則。《北京市城市更新條例》明確指出，本市城市更新活動不包括土地一級開發、商品住宅開發等項目。海南《關于在城鄉建設中加強歷史文化保護傳承的實施意見》明確，到2035年，海南省城鄉歷史文化保護傳承體系全面建成，城鄉歷史文化遺產得到有效保護，歷史文化保護傳承工作全面融入城鄉建設和經濟社會高質量發展大局。

城市更新行業未來市場展望

城市更新對于房地產開發、商業與服務設施、基礎設施建設、文化旅游開發、社會服務設施等而言，均是有著巨大潛力的投資機會，因而也備受市場關注。

當前，我國城鎮化發展步入中后期，城市建設由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，從有沒有轉向好不好，進入城市更新的重要時期。

近年來關于城市更新的頂層設計及系列配套政策陸續出臺，從2021年城市更新首次被寫入《政府工作報告》，“十四五”規劃綱要亦正式提出實施城市更新行動，到2022年7月國家發展改革委辦公廳發布《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》，各級政府對城市更新、資產盤活的重視程度日趨提升。

據不完全統計，2022年，全國有571個城市實施城市更新項目達到6.5萬個，這些項目的實施對于完善城市功能，增進民生福祉，促進經濟發展發揮了重要作用。

城市更新作為我國存量土地資源的重要抓手，近年來重要性凸顯。尤其是在一線城市內建設用地規模有限，增量空間不多的情況下，存量空間改造成為社會經濟發展的新空間。

根據上海、北京兩地的統計局披露，截止2003年年底，兩地辦公建筑、商場店鋪及其他非住宅房屋累計竣工面積規模約8000 萬㎡，排除部分項目已經更新改造，仍存在較大的可供改造空間。此類建筑樓齡迄今已超20年，樓宇內的一些設施已難以滿足現代辦公的需求，亟待改造提升。

另一方面，面對消費者自身需求的更新升級，商業地產企業也需主動迎合時代變化，打造符合年輕客群消費需求的業態空間及服務內容。兩相結合，催動了龐大的存量更新改造市場。

“十四五”規劃和2035年遠景目標綱要明確提出，加快轉變城市發展方式，統籌城市規劃建設管理，實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，這進一步提升了城市更新的國家戰略地位。

從企業角度看，城市更新內涵豐富，具有較大的商業價值和社會效益，同時也有利于發揮企業全產業鏈優勢，并為培育新業務提供重大機遇，然而根據市場的反饋，目前城市更新項目通常為3～5年，長則10年，這極大考驗了參與方的資金和運營能力。

城市更新作為建筑業的藍海，未來機會與風險同時存在，因此進入者需要具備前瞻性的戰略眼光，同時也要有良好的資金情況和風險承受能力，只有如此才有可能實現企業的持續發展。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2024-2028年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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