商業地產市場調研分析 2021商業地產行業現狀及發展前景分析研究報告

• 2020年12月4日 zengyan來源：互聯網 1153 74
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商業地產的發展與宏觀經濟、土地、物業、消費、辦公需求等多領域的發展息息相關。當下商業地產現狀頗為尷尬，一方面是商業地產交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業地產庫存問題待解。商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為

2021商業地產行業現狀及發展前景分析研究報告

商業地產的發展與宏觀經濟、土地、物業、消費、辦公需求等多領域的發展息息相關。當下商業地產現狀頗為尷尬，一方面是商業地產交易活躍特別是外資投資行為，另一方面則是商業地產庫存問題待解。商業地產，指作為商業用途的地產，故又名做商鋪地產。以區別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

商業地產的物業價值取決于租金坪效、租金坪效取決于商戶零售坪效、零售坪效取決于新招商組合、新招商組合重點在于數字化新零售雙線品牌的引進，隨著傳統實體商家倒閉潮的到來，招商要重點轉向新零售品牌為主，并倒逼開發商自主投資自營新零售板塊，而自營新零售板塊比自持物業重要很多，物業就像硬件，沒有軟件的驅動就是一個爛殼沒有價值。

傳統百貨的、購物中心的關店潮會加速，一二線城市商業地產會出現大量的空置率以及租金收益大幅度下滑現象;三、四、五線城市會更慘烈，三、四、五城市大多屬于中小型開發商，幾乎90%以上開發商不具備自持物業的實力和運營能力，銀行資金又嚴禁進入商業地產，資產證券化的路線在這些市場也無法跑通，開發商唯一的資金來源是民間高息借貸，這樣大部分資產已經質押給資金方最終成為不良資產。

根據中研研究院研究出版的《2020-2025年中國商業地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》統計分析顯示：

商業地產行業前景如何 商業地產市場調研分析

據國家統計局數據，2019年第一季度，除辦公樓施工面積和新開工面積同比增加外，辦公樓和商業營業用地的房地產開發投資、竣工面積等均同比減少，供給趨緊;辦公樓和商業營業用房銷售面積和銷售額均下降，需求減少;截止2019年3月末，商業地產待售存量較2018年末減少26萬平方米，商業地產進入存量消化階段。

2018年雖然是外資投資國內商業地產的爆發年，但這一年也是國內商業地產行業進入理性調整期的一年，由于地產企業融資渠道受限以及土地政策收緊等多因素影響，全國商辦市場投資規模趨緩，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，2018年商業地產百強代表企業平均新增商辦用地面積為66.9萬平米，同比下降18%。

以受資金追捧的寫字樓為例，當前一方面是寫字樓交易活躍，另一方面卻面臨著寫字樓空置率高的困境。資料顯示，2019年第一季度寫字樓大宗投資交易超過250億元，金額占商業地產投資總額的47%，較去年同期大幅提升21個百分點，特別是一線城市的核心增值型寫字樓項目受投資者追捧。

寫字樓交易活躍伴隨著的是其空置率居高。目前一線城市的寫字樓空置率最低，北京、上海、深圳、廣州的甲級寫字樓空置率都在10%以下;杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%;沈陽、重慶、長沙都超過30%;個別三線城市甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

綜合來看，全國寫字樓平均空置率超過20%，商業營業用房空置率高達30%。盡管目前商業地產庫存主要集中在二三線城市，但隨著整個社會消費形態的變化與消費的升級，商業地產也面臨著前所未有的挑戰。

以購物中心為例，2018年各大購物中心普遍遭遇“招商難”，服務內容同質化以及大型連鎖品牌拓展緩慢，加之電商沖擊以及人工成本、原材料成本、租金成本的上升，運營精細化不足等因素，都成為行業發展的痛點。如何拓展新的商業地產業態也成為了業界共同探討的話題。

近年來共享、智能、文化體驗、多產業融合、大數據等概念逐步滲透到各行業各領域，商業地產也不例外。新型寫字樓及商業園區模式受到關注，也給傳統的商業地產的轉型升級和去庫存帶來了新的視角和思路。

在房地產調控政策難以放松、住宅市場前景不明的前提下，商業地產異軍突起。不少傳統的房地產開發企業宣布進軍商業地產，與此同時，寫字樓和商鋪市場發展勢頭良好。未來商業地產發展持續走向多元化、細分化，以購物中心為核心的城市綜合體發展尤其迅猛。

未來商業地產整體政策傾向頭部企業，中小型開發商因缺乏內容運營能力，在拿地成本、資金成本、開發成本和周轉速度沒有任何的優勢;原有的自持物業要么低價快速變現，要么抵債成不良資產，只有少數基礎較好的開發商能夠生存下去。

商業地產帶流量的主力店商超、電影院、KTV、健身廳這些傳統標配本身面臨前所未有的關店潮，家樂福、沃爾瑪、華潤萬家每年在大量的關店，為什么呢?80、90、00后現在愿意到傳統商超去購物的已經很少了，基本上都是手機下單送貨到家，靠中老年消費的傳統商超還能支撐多久?而電影院、KTV、健身廳這些高流量項目盈利效果也大不如前，大面積撤店也是必然的事情。

中研普華商業地產行業研究咨詢對中國商業地產行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析，并重點分析了我國商業地產行業將面臨的機遇與挑戰。報告將幫助商業地產企業、學術科研單位、投資企業準確了解商業地產行業最新發展動向，及早發現商業地產行業市場的空白點，機會點，增長點和盈利點……準確把握商業地產行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避商業地產行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。形成企業良好的可持續發展優勢。

未來商業地產行業將如何發展?想要了解更多關于商業地產行業具體詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2020-2025年中國商業地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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  2020-2025年中國商業地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告

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