深圳開年樓盤353套房僅1套認購 房地產市場走勢分析

• 2022年1月12日 zengyan來源：互聯網 369 17
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2022年深圳開年第一盤是位于光明的安聯尚璟府，但市場信息顯示，截至1月7日安聯尚璟府僅有1套房源為“已簽認購書”狀態，352套房源均為“期房待售”狀態。

深圳開年樓盤353套房僅1套認購

2022年深圳開年第一盤是位于光明的安聯尚璟府，但市場信息顯示，截至1月7日安聯尚璟府僅有1套房源為“已簽認購書”狀態，352套房源均為“期房待售”狀態。

分析認為，從2021年下半年開始，由于二手房的銷售不暢旺，深圳新房市場出現分化，而且隨著時間的推移，分化的情況越來越嚴重，開盤去化率明顯下降。十四五規劃期間，深圳新房供應量有比較大的增長，這使得購房者選擇性更多，此外，受信貸收緊等多重調控措施影響，購房者日趨理性。

無論最終的銷售結果如何，對于近幾年深圳的“網紅片區”光明來說，僅15批客戶登記的結果已經讓市場感到驚訝。　光明新盤的遭遇與此前“萬人打新”的新房市場反差巨大。

房地產市場走勢分析

2021年12月，房地產市場成交止跌回升，29個重點監測城市商品住宅成交面積環比增長16%，同比跌幅收窄至35%，較2019年同期下降26%。

據中研普華產業研究院報告統計分析顯示：

從全年市場走勢來看，房地產市場強、弱轉折。上半年成交顯著放量，百城成交面積創同期歷史新高，熱點三、四線城市房價出現普漲行情。下半年市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴至30%以上，這在歷史上實屬罕見。

各城市市場加劇分化。具體而言，部分熱點城市房價轉折，上半年急漲、下半年轉跌，部分板塊、部分項目價格更是一降再降。即便是廣州、深圳、廈門等核心一、二線城市，市場預期同樣轉折，購房者觀望情緒愈加嚴重。壓力城市市場形勢愈加嚴峻，天津、昆明、長春等19城落地“限跌令”。受此影響，房企打折降價常態化，特價房、工抵房等優惠頻出。

2021年房企拿地熱情有所下降

受調控政策持續收緊、22城集中供地及房企加大降負債力度等因素影響，2021年房企拿地熱情有所下降。中指研究院發布的榜單顯示，2021年TOP100房企拿地總額25377億元，與上年同期相比下降21.5%。其中，12家房企拿地金額超過500億元，碧桂園以1397億元高居榜首;萬科、保利發展和中海地產緊隨其后，分別為1274億元、1272億元和1092億元。在TOP100房企中，有超過六成拿地金額與上年同期相比有所下滑。其中華發股份下降幅度最大，達79.8%;中南置地、佳兆業、金科股份、陽光城、綠地控股、新城控股、雅居樂、榮盛發展、榮安地產、旭輝集團等下降幅度也超過了50%;頭部的碧桂園和萬科拿地金額也分別下降了7.61%和5.56%。

針對企業謹慎拿地的情形，當前政策層面來看，雖接連釋放回暖信號，但是市場修復仍需較長時間，同時部分民營企業在資金方面的壓力仍然不小，而且1月份房企債務到期集中，資金流較為緊張。

多數企業2021年的銷售也不及預期。以公布年度銷售目標的32家代表房企為例，2021年房銷售目標完成率均值為90.1%，大部分房企未完成年度目標任務。其中恒大的目標完成率僅為61.5%，首創置業為68.3%，萬科、金科、當代置業、花樣年等房企的目標完成率均低于80%。

受政策、市場等因素影響，2021年出險房企呈現大型房企增多、違約因素多樣的特點。2021年發生違約風險事件的房企有12家。理財產品違約、美元債違約、信托違約成為觸發違約的主要因素。另有7家企業雖未發生實質性違約，但存在進入債務展期程序、或有商票到期拒付等潛在違約事件。

2022年房地產行業將迎來償債高峰，將有6589.4億元債券到期，其中信用債占比47.0%，海外債占比53.0%;海外債償債高峰集中在上半年，信用債集中在3-9月。海外債主要以借新償舊形式置換到期債務。

近期發行低迷導致房企需動用自有資金償債，部分房企將面臨較大的流動性風險。此外，2020年信托發行規模為9231.0億元，平均發行期限在1.6年左右，2022年同樣面臨較大的償還壓力。

預計2022全年房地產市場成交規模或將同比下降5%-10%。受極高基數影響，上半年成交較難擺脫下降通道，同比跌幅或將進一步擴大。下半年成交有望企穩回升，同比跌幅將明顯收窄，甚至同比轉正。各城市市場或將持續分化。核心一、二線城市市場仍具韌性，改善性需求依舊堅挺，豪宅市場更將持續火熱。弱二、三線城市市場或將持續低迷，市場需求及購買力難免透支，成交或將持續低位運行。

展望2022年，從房地產金融政策來看，近期召開的中國人民銀行工作會議指出，2022年穩健的貨幣政策要靈活適度，保持流動性合理充裕，增強信貸總量增長的穩定性。要穩妥實施好房地產金融審慎管理制度，更好滿足購房者合理住房需求，促進房地產業良性循環和健康發展。為了體現“穩妥”要義，房地產金融審慎管理會做出適當的邊際調整，更多體現為各地、各金融機構在執行房地產金融審慎管理時，會考慮過渡期，不再層層加碼。

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