長租公寓產業現狀 長租公寓發展前景分析

• 2022年2月23日 ZhouXun來源：互聯網 699 41
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長租公寓行業呈現明顯的分化狀態，既有青客公寓成為行業內上市第一股，緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場，但更多的小公寓企業都遭遇了資金鏈斷裂的危機。一場突如其來的疫情，也成了長租公寓的“試金石”，在這場大考下，幾乎沒有一家企業能通過。

當年乘著政策東風涌入市場的長租公寓，過去一年經歷波折和行業洗牌，中小品牌公司立足愈發困難，行業亂象也頻發。長租公寓行業呈現明顯的分化狀態，既有青客公寓成為行業內上市第一股，緊隨其后蛋殼也在今年年初登陸資本市場，但更多的小公寓企業都遭遇了資金鏈斷裂的危機。一場突如其來的疫情，也成了長租公寓的“試金石”，在這場大考下，幾乎沒有一家企業能通過。頭部的上市企業也不能幸免，在這次疫情期間，沒有強大資金實力支撐的長租公寓企業幾乎都陷入了更深的輿論漩渦。

長租公寓產業現狀

2019年是長租公寓行業回歸理性之年。在經歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業發展之艱難。這一年企業放慢擴張步伐，企業間優勝劣汰現象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發展的同時更多著墨于規范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規范，市場規模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關用地供應規模均有大幅提升。2019年以來，長租公寓行業遭遇“資本寒冬”，融資難度加大。相關數據顯示，2019年全年長租公寓行業投融資事件16起，同比減少15起，投融資金額123.01億元。2019年長租公寓融資難度大，但是單筆融資金額龐大，資本越來越向國企、開發商、知名品牌公寓等頭部企業和優質企業集中。

在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。在開業長租公寓房源量榜領先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。分散式公寓運營商則以中介系為首，管理房源數量分別達到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。而橫向對比各個派系項目拓展及開業情況，有資金和資源優勢的房企系公寓品牌不僅在整體規模拓展上獨占優勢，也有較好的運營管理和產品服務表現。

長租公寓市場容量

在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國內TOP100規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近1/4 。從規模上來看，2019年房企長租公寓TOP20的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環境不容樂觀的背景下，長租公寓行業整體規模增速放緩，著力于已拓房源的開業效率和經營質量。從2019年的開業情況來看，TOP10企業的增長情況較好，而頭部企業更保持了領先優勢，其中，萬科泊寓和龍湖冠寓的新開業規模占TOP10新增總量的6成。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業機構統一運營管理。而美國大部分地區房屋租賃企業占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業滲透率僅為2%，遠低于發達國家水平。住建部數據顯示，現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規模化住房租賃企業市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發展空間巨大。

長租公寓競爭格局

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業將進入精細化運營時代。在規模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

長租公寓發展前景

在政策面延續“房住不炒”的主基調下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業遇冷的大環境下，房企長租公寓整體風格偏謹慎，規模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業轉化方面。據悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計開業規模增幅達到79.6%。截至2019年，國內TOP100規模房企中已布局長租公寓業務的企業占比接近1/4.從規模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計開業房源規模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會和“十三五”收官之年，2019年底中央經濟工作會議重申要“大力發展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

長租公寓面臨挑戰

目前中國長租公寓行業面臨四大挑戰。第一，重資產經營導致長租公寓企業盈利周期較長，目前國內長租公寓企業在高負債，資金壓力大的狀態下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業務的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重，“營改增”后部分住房租賃機構稅負不降反增，累計超過租金收入的20%。第三，非規模化和非專業化不能存活，長租公寓企業持有的房源和租客數量必須達到一定的均衡點，才能實現盈利，只有具備一定規模和專業化服務水平的機構才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發展機會。然而，目前國內市場上長租公寓企業相對分散難以形成規模經濟效應。第四，租期的維穩考驗長租公寓企業運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續約率低，房源和租客的不穩定，這就造成了長租公寓企業運營成本過高。

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