物流地產行業報告 物流地產行業發展潛力及投資策略

• 吳澳燕 2022年12月23日 來源：互聯網 624 36
• 繁體

物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產屬于工業地產的范疇,指投資商投資開發的物流設施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等

物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產屬于工業地產的范疇,指投資商投資開發的物流設施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商。現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比,它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

通過物流地產這種創新形式，一方面有需求的物流設施租賃企業可以減輕龐大的資產負擔，能夠更加專注于企業本身的核心業務;另一方面物流地產投資商也可以獲得更加穩定的出租收益，通過這種形式，物流租賃需求公司與物流地產投資商在利益和風險方面可以達到共贏局面。

物流地產行業發展格局

目前，我國物流地產行業目前呈現“一超多強”的市場競爭局面，目前我國物流地產企業呈現三個競爭梯隊，第一梯隊為市占率在10%以上，其中普洛斯是中國境內最大的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商，在現代倉儲領域具有絕對的領先地位，2020年市場份額占比28.5%;第二梯隊為市占率在5%-10%之間，代表企業有萬緯、寶灣、宇培、豐樹，2020年市場份額分別占比8.0%、6.5%、5.7%與5.2%。第三梯隊為市占率在2%-5%之間，代表企業有嘉民、安博、平安、易商等。

物流地產行業市場需求

從物流地產的需求方看，可以將客戶主要劃分為三類：電商、第三方物流、制造業。根據世邦魏理仕的統計：2021Q3 三類客戶租賃的倉儲物流面積占比分別為 55%、38%、 7%。其中電商為第一大需求方。我們再從代表性物流地產企業 ESR 披露數據看：主要租戶為電子商務及第三方物流公司， 占比達 64%;其他租戶包括零售業、制造業、冷鏈行業，占比分別為 12%、10%、5%。 2020年公司前十大租戶收入占比 40%、出租面積占比 39%，其中超 2/3 的收入來自電子 商務相關公司，包括京東、亞馬遜、菜鳥等。

實物網購金額看，2015-2021 年 CAGR 超過 20%。截至 2021 年，中國實物網購金額已經達到 10.8 萬億，約為美國網絡零售額的 2 倍以上。我國實物商品網上零售額占社會消費品零售總額的比重看，從 2015 年的 8%提升至 2021 年超過 24%，在 2020年疫情下網購滲透率一度提升至 25.2%。2020年美國網絡零售額比 重為 14.5%。第三方物流也享受了電商大發展的紅利期。以快遞行業為例，電商快遞成為我國快遞行 業主力軍，2008 年至 2021 年，快遞行業收入由 408 億元增長至 2021 年突破 1 萬億。

物流地產行業發展潛力及投資策略

我國物流地產行業起步較晚，從上世紀八十年代開始，至今僅有幾十年歷史，但在物流的強勁拉動下，再加上這幾年國家積極出臺各項扶持政策，物流地產發展勢頭很強。

比如，在2014年，《國務院辦公廳關于進一步推進物流降本增效促進實體經濟發展的意見》就明確要求，要降低物流成本，提升物流業發展水平;2017年，財政部和國家稅務總局又出臺了《關于繼續實施物流企業大宗商品倉儲設施用地城鎮土地使用稅收優惠政策的通知》。

從政策層面來看，我國官方推動物流地產發展主要有兩個抓手，一是降本增效，二是建設物流樞紐。通過減稅降費鼓勵物流地產發展，通過規劃物流樞紐建設，發展現代化物流。

隨著電商和第三方物流蓬勃發展，全國物流總額增長迅速。到2020年初，全國社會物流總額達到298萬億元，十年間復合增長率高達11.9%。整體來看，物流在朝著自動化和智慧化方向發展。

物流地產是智慧物流的上游環節，在促進物流地產高質量發展上，國家多次發布扶持政策，自動化程度低、基礎設施弱的行業局面不斷得到改善。

據物聯云倉平臺數據顯示，2021年第四季度全國高標庫新增供應581.31萬㎡，主要集中在東部地區(占比為52.09%)，東北、中部、西部地區新增供應相對較少。其中，東部地區中廊坊、天津、上海供應量排名靠前。

年來，隨著國內房地產暴利時代漸行漸遠，眾多傳統房地產企業開始尋求轉型升級發展，物流地產由于其擁有收益穩定性較高、市場風險較小的優點，引起國內地產商的普遍關注。

另外，根據CBRE的資料顯示，2019年北京、上海、地產的2-3%，其中高標倉的投資凈回報率要高于物流地產的平均水平，高標倉建設正逐漸成為傳統房地產商和專業物流地產商的投資熱點。

在物流行業專利量申請方面，截至2021年6月8日，蘇州科盛倉儲物流設備有限公司申請專利量拔得頭籌，高達100件;隨后是廣州金睿五金制品有限公司、北京京東尚科信息技術有限公司、北京京東世紀貿易有限公司，申請專利量都突破了80件，分別為92件、85件、84件。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國物流地產行業發展潛力分析及投資戰略規劃咨詢報告》。

• 相關深度報告REPORTS

  

  2022-2027年中國物流地產行業發展潛力分析及投資戰略規劃咨詢報告

  物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。物流地產屬于工業地...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡