全國6億棟房屋并不全是商品房 商品房行業市場發展前景機遇分析

• 吳亞楠 2023年2月24日 來源：互聯網 738 44
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看似龐大“6億棟”中并不全是商品房。有房地產業內人士表示，“農村房屋在其中占了9成，城市中還有一棟棟廠房之類的建筑，總的算下來，住宅占比不會很大。”

全國6億棟房屋并不全是商品房

根據《中國建設報》相關報道，由住建系統承擔的房屋建筑和市政設施普查，涉及全國6.6億棟城鄉房屋建筑。其中，農村房屋量大面廣，以棟數計占城鄉房屋建筑總量90%以上，以面積計占一半;而城鎮房屋則為4700多萬棟，同時分為住宅與非住宅兩大類。

有關部門負責人對外披露，在過去三年里，“住房城鄉建設行業獲取了全國近6億棟城鄉房屋建筑數據以及80多萬處市政設施數據”，看似龐大“6億棟”中并不全是商品房。有房地產業內人士表示，“農村房屋在其中占了9成，城市中還有一棟棟廠房之類的建筑，總的算下來，住宅占比不會很大。”

中央多次強調 " 允許地方‘一城一策’靈活運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求 "，進一步明確了支持房地產市場穩定發展的信號。當前房地產市場情緒仍較為低迷，政策端仍需發力穩定預期。短期來看，各地因城施策的力度有望進一步加大，" 保交樓 " 相關舉措繼續落地見效，疊加信貸環境的優化改善，政策效果有望逐漸顯現，特別是熱點一二線城市，購房者預期和置業信心有望逐漸回升，但對于大多數城市來說，市場情緒的修復仍需要時間。商品房行業市場投資情況如何?

根據中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國商品房行業市場現狀調查及投資策略咨詢報告》顯示：

商品房在中國興起于80年代，它是指在市場經濟條件下，具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)通過出讓方式取得土地使用權后經營的住宅，均按市場價出售。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。

1月份商品房價格走勢數據分析

國家統計局數據顯示，2023年1月份，70個大中城市中商品住宅銷售價格環比上漲城市個數增加;一線城市商品住宅銷售價格環比轉漲、二三線城市環比降勢趨緩，一線城市商品住宅銷售價格同比上漲、二三線城市同比下降。

具體而言，環比數據方面，1月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。

一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%;二手住宅銷售價格環比由上月下降0.5%轉為上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%。

二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點;二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

同比數據上，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有36個和13個，比上月分別增加21個和6個。

一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為上漲0.2%;二手住宅銷售價格環比由上月下降0.5%轉為上漲0.4%。二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為上漲0.1%;

二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1個百分點。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2個百分點;二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。

春節過后，北上廣深等一線城市以及蘇州、武漢、成都等重點二線城市房地產市場迎來一波回暖。近期，多地報道房貸年齡限制放款，且公積金政策、房貸利率下調等政策也在持續“助攻”樓市。業內期待許久的樓市“小陽春”正在醞釀當中。

中央經濟工作會議提出，要因地制宜、多策并舉，促進房地產市場平穩健康發展。展望2021年，國家將堅持“房住不炒”原則，大力發展租房租賃市場，“三道紅線”政策下房企財務降杠桿將是主旋律。

商品房行業市場發展前景機遇分析

商品房建筑面積由建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積部分為獨立產權，共有建筑面積部分為共有產權。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積和套內陽臺面積;部分組成。按套(單元)計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。

這十年，是我國歷史上保障性安居工程建設規模最大、投資最多的十年，億萬百姓喜圓安居夢想。這十年，住房供應規模持續增加，商品住宅銷售面積累計132.34億平方米，是上一個十年的2.2倍。住房品質逐步提升，新建住房質量更高、配套設施更全、居住環境更加優美。

整體來看，2021年我國常住人口城鎮化率64.72%，而根據中國社科院預計，在“十四五”期間，城鎮化進程仍將高速推進，并在三五年后進入穩定的發展階段，城鎮化率的峰值大概率是出現在75%~80%之間。

在當前和今后一個時期，我國發展仍然處于重要戰略機遇期，機遇與挑戰都會有新的發展變化，而房地產業作為國民經濟發展的重要產業，也無疑將迎來新的戰略機遇。

商品房行業報告對中國商品房行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

本報告同時揭示了商品房市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，商品房行業發展前景如何?想了解關于更多行業專業分析，請點擊《2023-2028年中國商品房行業市場現狀調查及投資策略咨詢報告》。

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