中國長租公寓行業發展現狀 長租公寓行業市場投資風險評估2023

• 陳澤芳 2023年3月14日 來源：互聯網 1210 78
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隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。

長租公寓按照機構和個人可分為機構長租公寓和非機構式長租公寓，其中個人散租仍是主要公寓提供，機構式公寓來看，按照整體分布分為集中式和分散式，集中式指自持、收購或租入并轉租集中式房源的模式，地產商與運營商均有所切入，典型代表有萬科“泊寓”等，分散式主要指機構租入并轉租分散式房源，主要由中介和運營商主導，典型代表有鏈家、自如等。

“長租公寓”，又名“白領公寓”、“單身合租公寓”，是房地產市場一個新興的行業，將業主房屋租賃過來，進行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國內長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統的商業地產運作模式，利用自持土地開發或樓宇整租改造方式進行運營;分散式主要從租賃中介業務延展而來，依靠整合戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。

根據中研普華產業研究院的《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》顯示：

在經歷了前兩年的野蠻生長后，參與主體認識到行業發展之艱難。這一年企業放慢擴張步伐，企業間優勝劣汰現象加劇，資本介入更加審慎，政策在鼓勵市場發展的同時更多著墨于規范市場、整治亂象、防范風險。在政府主導推進下，我國長租公寓市場正在逐步規范，市場規模上了很大一個臺階，參與主體、房源、相關用地供應規模均有大幅提升。

在日本，租賃房屋有八成以上是由專業機構統一運營管理。而美國大部分地區房屋租賃企業占整體住房出租比例都在35%以上。目前，我國租賃企業滲透率僅為2%，遠低于發達國家水平。住建部數據顯示，現階段一、二線城市租房比例已達到50%以上，而規模化住房租賃企業市場份額僅2%，品牌租賃機構更是寥寥無幾，房屋租賃市場發展空間巨大。

長租公寓行業市場競爭格局分析

隨著國家層面各項利好住房租賃政策的不斷出臺，各地方也相繼推動租賃市場的發展，社會對于長租公寓的關注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時，國企、央企紛紛涌入住房租賃領域，并推動各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進軍或將布局長租公寓，搶灘市場。未來，在市場監管趨嚴之下，隨著市場競爭有效性的提升，將更考驗公寓項目的硬核運營實力，行業將進入精細化運營時代。在規模之外，未來有望形成以運營和產品為驅動力的市場競爭格局。

近年來，多起長租公寓暴雷事件嚴重打擊了用戶的信任度，隨著主流房企入局并逐步擴大規模，相較運營商整體高資產的房企更值得信任，一定程度上加速了集中式長租公寓的規模擴張速度，從用戶體驗來看，長租公寓用戶愿意為增值服務付費的意愿較強，未來長租公寓在諸如管家服務、房間打掃等方面給予便利，將有效提高用戶體驗感，而集中式長租公寓整體服務更加規范和標準，有利于塑造長租公寓品牌形象，提高自身的競爭力，預計未來集中式長租公寓占比將持續提升的同時集中度持續提升，且服務將成為長租公寓的關鍵競爭要素。

目前中國長租公寓行業面臨四大挑戰：

第一，重資產經營導致長租公寓企業盈利周期較長，目前國內長租公寓企業在高負債，資金壓力大的狀態下運營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個方面。

第二，融資和稅收成本相對較高，目前租金分期業務的融資成本都在10%以上。而且稅收負擔較重，“營改增”后部分住房租賃機構稅負不降反增，累計超過租金收入的20%。

第三，非規模化和非專業化不能存活，長租公寓企業持有的房源和租客數量必須達到一定的均衡點，才能實現盈利，只有具備一定規模和專業化服務水平的機構才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發展機會。然而，目前國內市場上長租公寓企業相對分散難以形成規模經濟效應。

第四，租期的維穩考驗長租公寓企業運營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續約率低，房源和租客的不穩定，這就造成了長租公寓企業運營成本過高。

更多長租公寓市場調研消息,可以點擊查看中研普華產業研究院的《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》。

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  2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告

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