央行再表態(tài)改善頭部房企資產(chǎn)狀況 這類樓盤有望接近翻倍增長 精裝房產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

• 李波 2023年1月11日 來源：中研普華集團(tuán)、央行、中研網(wǎng) 1373 90
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隨著保交樓、“三支箭”等供給側(cè)政策陸續(xù)出臺，房企融資渠道有望逐步打通，整體的政策環(huán)境有望得到改善。供給側(cè)的支持或逐漸傳導(dǎo)至需求側(cè)，形成良性循環(huán)，2023年房地產(chǎn)銷售或因此而企穩(wěn)復(fù)蘇。

據(jù)央行網(wǎng)站消息，人民銀行、銀保監(jiān)會10日聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會，研究部署落實(shí)金融支持穩(wěn)增長有關(guān)工作。

會議明確，要有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，聚焦專注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補(bǔ)充”“預(yù)期提升”四項(xiàng)行動(dòng)，綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

會議強(qiáng)調(diào)，要配合有關(guān)部門和地方政府扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，運(yùn)用好保交樓專項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益;

要落實(shí)好16條金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，用好民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)，保持房企信貸、債券等融資渠道穩(wěn)定，滿足行業(yè)合理融資需求等。

天風(fēng)證券指出，隨著保交樓、“三支箭”等供給側(cè)政策陸續(xù)出臺，房企融資渠道有望逐步打通，整體的政策環(huán)境有望得到改善。供給側(cè)的支持或逐漸傳導(dǎo)至需求側(cè)，形成良性循環(huán)，2023年房地產(chǎn)銷售或因此而企穩(wěn)復(fù)蘇。

精裝房，是指開發(fā)商交房時(shí)，已經(jīng)對房子進(jìn)行了全面裝修，業(yè)主只要添加些家具等物件，就可以入住的房子，又稱“成品房”。精裝要求“精致、融合”，同時(shí)不失主人公的地位、身份，以及個(gè)性和品味。

精裝房注重的是每一個(gè)細(xì)節(jié)部分的推敲，大到房屋整體空間結(jié)構(gòu)、裝修風(fēng)格的選擇，小到一個(gè)螺絲釘?shù)臉邮竭x擇，都很講究，所以精裝房的房主多是家居生活的享受者。

精裝房企業(yè)分為以下幾類：第一個(gè)層面是全屋定制，指的是索菲亞、維意定制這種以木制為主，包括櫥柜衣柜的定制方式。第二種叫傳統(tǒng)定制精裝，簡單講叫B2B模式，為房地產(chǎn)開發(fā)商做統(tǒng)一精裝房，是傳統(tǒng)批量定制精裝。第三種模式叫B2B2C模式，裝企為開發(fā)商做裝修，為業(yè)主提供不同類型的精裝房模式。

目前政府對于精裝房的占比沒有明確要求，其在不同區(qū)域呈現(xiàn)不同的情況一二線城市，精裝房占比保持了較高的比例;三四線城市，精裝房的占比和市場需求均不如一二線城市。

據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道，北京、上海、廣州、深圳等一線城市中，精裝房項(xiàng)目幾乎是以每年10%的速度增長，廣州70%以上的新項(xiàng)目都為精裝房，上海為60%，北京也達(dá)到了50%。

各部委及地方政府積極響應(yīng)中央號召，9月各地政策出臺頻次有所加快，釋放更多積極信號。一線城市微調(diào)為主，二線城市政策調(diào)整跟進(jìn)擴(kuò)圍，三四線城市房地產(chǎn)調(diào)控頻次有所放緩。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年精裝房產(chǎn)業(yè)深度調(diào)研及未來發(fā)展現(xiàn)狀趨勢預(yù)測報(bào)告》顯示：

目前，全國累計(jì)發(fā)布精裝修政策28次，涉及到18個(gè)省，僅2017年就有7個(gè)省市發(fā)布精裝修政策，包含湖北、河南、山西、遼寧、成都、天津、江蘇等地，其中河南、天津均規(guī)定自2018年起保障性住房及商業(yè)住宅全部實(shí)施精裝修交付。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2017年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)達(dá)到95345個(gè)，同比2016年增長0.42%。其中涉及精裝房開發(fā)、銷售及相關(guān)的業(yè)務(wù)企業(yè)達(dá)到47406家，占比達(dá)到49.72%。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，2017年中國精裝房從業(yè)企業(yè)性質(zhì)占比最大的為內(nèi)資性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，占比達(dá)到93.78%。其次為港、澳、臺投資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占比達(dá)到3.35%。

伴隨著各地精裝修相關(guān)政策的不斷出臺，各大房地產(chǎn)商紛紛加碼住房精裝項(xiàng)目，同時(shí)，消費(fèi)者購買精裝房的意愿明顯上升，在供需兩端的共同推動(dòng)下，精裝房開盤數(shù)量及滲透率迅速提升，截至2019年，我國精裝房開盤數(shù)量達(dá)319萬套，同比2018年增長26.1%。

精裝房產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

盡管精裝修住宅有著環(huán)保、便捷、綜合價(jià)格相對低廉等優(yōu)點(diǎn)，而且國家有關(guān)部門從10年前就引導(dǎo)和鼓勵(lì)精裝修房，但到目前為止，我國新建商品房精裝修率不到20%，個(gè)別城市甚至不足10%。精裝修市場乃大勢所趨。

從國家政策層面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》，指出要完善扶持政策，推廣全裝修房。對開發(fā)商而言，建造精裝修住宅產(chǎn)品既能提高其品牌聲譽(yù)，又能塑造其賣點(diǎn)，擴(kuò)大銷量，還能與品牌部品企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，優(yōu)勢互補(bǔ);從普通用戶角度考慮，精裝修住房可以為其節(jié)省精力、物力與財(cái)力。

從跟蹤的樣本數(shù)據(jù)看，2017年前三季度我國精裝房的比例已經(jīng)達(dá)到20%，TOP50的開發(fā)商項(xiàng)目在二三線城市較為集中，非50強(qiáng)開發(fā)商以地方性開發(fā)商為主，主要集中城市為二線城市，其次為一線和三線城市。預(yù)計(jì)到2023年，我國精裝房市場比例占比將達(dá)到60%以上。

數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入2019年以來地產(chǎn)竣工景氣明顯改善;2019年房屋住宅竣工面積累計(jì)同比增長3.02%，為2014年以來的最大增速，2019年12月單月同比增幅達(dá)20.70%。

國內(nèi)各地區(qū)之間精裝房滲透率差異較大，其中華東華南地區(qū)精裝房滲透率較高，截止2019年，華東地區(qū)五省一市和華南三省已對精裝房建設(shè)比例提出了明確的目標(biāo)，在國內(nèi)精裝房開盤項(xiàng)目中，華東地區(qū)占比達(dá)37%，華南地區(qū)占比達(dá)22%。

在國家宏觀政策調(diào)控的背景下，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩，但整體規(guī)模上升趨勢不減，2019年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額為132194億元，在居民消費(fèi)升級的影響下，全裝修/精裝修住宅的開盤規(guī)模增長動(dòng)力充足，并逐漸成為新房供給主力。

2019年我國精裝房滲透率從27.5%提升至32%。分各線城市來看，2019年一線城市滲透率達(dá)到90%，領(lǐng)先于二三四線城市。隨著未來城鎮(zhèn)化率不斷提升，二三線城市精裝房滲透率將向一線城市逐步靠攏，全國精裝房滲透率有望進(jìn)一步提升。

精裝房產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展趨勢預(yù)測

我國精裝修行業(yè)起步于20世紀(jì)90年代，相較發(fā)達(dá)國家和地區(qū)，我國精裝修行業(yè)滲透率較低，2019年為32%，盡管近兩年來有所提升，仍相比之下仍有較大的提升空間。未來，隨著國家、地方精裝修政策及綠色建筑的不斷推行實(shí)施下，我國將進(jìn)入精裝修時(shí)代。

當(dāng)前精裝房已進(jìn)入普及化時(shí)代。從國家省級層面到各個(gè)地方城市，都相繼出臺了不同的精裝修相關(guān)政策，要求未來大部分住宅交付是精裝房。

住建部發(fā)布的《住宅項(xiàng)目規(guī)范(征求意見稿)》中明確提出“城鎮(zhèn)新建住宅全裝修交付”，這使得全裝修、精裝修市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，特別是一二線城市精裝房市場更是得到了快速發(fā)展，市場份額逐年穩(wěn)步遞增。

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