美國商業地產貸款拖欠率達5% 商業地產擔保債券難以出售

• 黃江 2023年8月8日 來源：東方財富 448 23
• 繁體

尋求出售商業地產貸款的銀行正面臨著一個枯竭的市場。近幾個月來，包括高盛和摩根大通在內的銀行一直在試圖出售以寫字樓、酒店、公寓為擔保的債券，但許多銀行發現，這在投資者對商業地產的擔憂加劇之際并不容易。

越來越多的企業拖欠商業地產抵押貸款支持證券，辦公室貸款拖欠率已達到5%，觸及2021年12月以來的最高水平。

美國商業地產貸款拖欠率達5%

在美國，商業地產貸款拖欠率升至2021年12月以來最高水平。在全球，辦公樓租賃在今年一季度都錄得負增長。

事實上，利率上升、頑固的通脹和惡劣的經濟狀況是經驗豐富的商業地產投資者熟悉的“敵人”，通常需要等到租金需求回升和借貸成本下降才能度過難關。不過，周期性的經濟衰退也很少會引發大幅拋售，只要貸款人有信心投資者仍能償還貸款，并且地產的資產價值仍高于所借債務即可。

但分析師、經濟學家和投資者都警告稱，這一次的商業地產危機與以往周期性因素導致的疲軟不同，需要更長時間才能復蘇。

隨著遠程辦公變得司空見慣以及消費者習慣性地在網上購物，紐約、洛杉磯和倫敦等城市充斥著空置的辦公樓和商場。這意味著市中心的摩天辦公樓和大型購物中心的價值可能需要更長時間才能反彈。如果找不到租戶，房東和貸款人將面臨比此前幾個周期更痛苦的損失。

美國商業房地產遭受的陣痛才剛剛開始,未來如何演變值得關注。表面上看,其對資產總額23萬億美元的美國銀行體系構成的直接風險很低:商業地產只占銀行資產的14%,寫字樓占總資產敞口的4%;目前商業地產貸款拖欠率仍低于1%。

全球商業地產風暴來襲?

尋求出售商業地產貸款的銀行正面臨著一個枯竭的市場。近幾個月來，包括高盛和摩根大通在內的銀行一直在試圖出售以寫字樓、酒店、公寓為擔保的債券，但許多銀行發現，這在投資者對商業地產的擔憂加劇之際并不容易。

據知情人士透露，高盛和摩根大通，以及包括Capital One Financial Corp.和M&T Bank Corp.在內的其他銀行，最近幾個月都在尋求出售商業地產貸款，尋求一次性出售和貸款組合交易的買家。因消息未公開，知情人士不愿具名。

知情人士透露，Capital One出售龐大的地產債務投資組合遇阻。

7月，有報道稱摩根大通探索出售3.5億美元由曼哈頓匯豐大樓作為抵押的貸款。該行已與潛在買家進行接觸，尋求按面值出售該貸款，并提供低于市價的融資。

今年以來，借貸成本的上升使商業地產成為經濟中受沖擊最嚴重的領域之一。房地產銷售、尤其是寫字樓銷售急劇放緩，這使得房東和貸款機構幾乎沒有什么指標來確定某些資產的價值。在缺乏交易的情況下，利益相關者正密切關注著市場，看看銀行最終會以什么價格出售部分貸款。

據知情人士透露，第一資本金融(COF.US)一直難以出售大量寫字樓債務投資組合。該行首席財務官Andrew Young在7月對投資者表示，已將約9億美元貸款從其寫字樓投資組合中移至“待售”類別，以尋求擺脫這些債務。今年早些時候，韋伯斯特金融(WBS.US)出售了一個價值8000萬美元的投資組合，該組合與康涅狄格州、新澤西州和紐約州的寫字樓和多功能物業有關。

除了寫字樓，銀行還試圖出售公寓或酒店等其他類型房地產的債務。知情人士透露，高盛一直在尋求出售酒店和公寓的貸款。房地產分析公司Green Street的數據顯示，這類房地產的價格保持得相對更好。在截至7月的過去12個月里，寫字樓價格下跌了27%，相比之下，公寓價格下跌了16%，酒店價格則基本沒有變化。

根據中研普華研究院《2023-2028年版商業地產產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》顯示：

據世邦魏理仕的研究報告，今年上半年，上海寫字樓市場凈吸納量21.9萬平方米，同比下調31.6%;新增供應量52.9萬平方米，同比增加264.9%;租金下降至每月每平方米272.6元，部分寫字樓運營商主動小幅下調租金，以期占據更多市場。

商業地產的公募REITs機遇

近日消息稱萬科在一次路演活動中透露，正在嘗試發行商業地產REITs，目前正處于首批申報階段。

本次申請基礎設施REITs由旗下純商業地產公司印力集團控股有限公司進行，底層資產為杭州的一處購物中心。

而五天之前，百聯股份率先宣布計劃將“上海又一城”購物中心作為底層資產申報發行REITs;該基金暫定名為華安百聯消費封閉式基礎設施證券投資基金，由華安基金承做。

百聯股份之后，天虹股份亦宣布，旗下天虹數科商業股份有限公司正在籌劃開展消費基礎設施公募REITs的相關工作。

今年3月24日，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》，同日，國家發改委披露《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報推薦工作的通知》。

《通知》提出，政策原始權益人不能是住宅開發企業，但可以是房地產為主業的企業集團的子公司。

此外，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

目前我國存在大量的商業存量資產，戴德梁行數據顯示，截止到2022年四季度，全國16個重點城市高品質零售物業存量達1.02億平米，四個一線城市的高品質零售物業存量達到4650萬平米，而此輪公募REITs開閘放水，將有助于盤活市場存量項目。

另一方面，對于商業地產運營商而言，市場可供選擇的融資通道及退出路徑有限，公募REITs的落地，無疑將進一步拓寬融資及退出渠道，提升國內商業地產市場的成熟度。

從3月份政策落地至今，已有三家企業積極響應，并進入申報階段，同時，包括合生創展、新城控股等企業也表示會積極考慮和安排推進。

市場在改變，公募REITs的試點范圍也不斷擴容。

7月18日，《商務部等13部門關于促進家居消費若干措施的通知》對外公布，通知提及“支持符合條件的家居賣場等商業網點項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)。”

這也意味著，接下來，家居賣場等零售商業，也有機會把握公募REITs帶來的紅利。

無論是百貨商場、購物中心等社區商業項目納入REITs范疇，或是家居賣場等商業網點的擴容，此輪新政明確支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行REITs。

《2023-2028年版商業地產產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

• 相關深度報告REPORTS

  

  2023-2028年版商業地產產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

  查看詳情

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡