2023房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)分析及相關(guān)政策

• 黃文玉 2023年11月21日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 732 43
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房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。

房地產(chǎn)金融是在房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)的總稱。其基本任務(wù)是運(yùn)用多種金融方式和金融工具籌集和融通資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。

房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分，廣義的房地產(chǎn)金融，是與房地產(chǎn)活動(dòng)有關(guān)的一切金融活動(dòng)。狹義的房地產(chǎn)金融表現(xiàn)為一些具體的金融形式，如對(duì)房地產(chǎn)銀行發(fā)行債券，成立住房?jī)?chǔ)蓄機(jī)構(gòu)，安排房地產(chǎn)企業(yè)和基金上市，成立按揭類的證券公司，抵押貸款證券化等等。一種看法認(rèn)為，房地產(chǎn)金融最簡(jiǎn)單的含義就是房地產(chǎn)資金的融通，其實(shí)，房地產(chǎn)資金的融通不等于房地產(chǎn)金融，融資是房地產(chǎn)金融的一個(gè)主要方面，它包括房地產(chǎn)信貸融資、房地產(chǎn)股本融資、房地產(chǎn)債券融資和運(yùn)用信托方式融資等。房地產(chǎn)金融除了融資功能還有許多其他的金融功能，如房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取Ｎ覈?guó)目前的房地產(chǎn)金融現(xiàn)狀，還沒有形成真正意義上的房地產(chǎn)金融。

房地產(chǎn)金融包括政策性的房地產(chǎn)金融和商業(yè)性的房地產(chǎn)金融。政策性房地產(chǎn)金融主要是房改金融，它是與住房制度改革有關(guān)的一系列金融活動(dòng)。房地產(chǎn)金融作為經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個(gè)分科，是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的學(xué)科，它主要研究房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)資金融通的運(yùn)動(dòng)及其規(guī)律性，有別于一般工商企業(yè)資金的融通。

房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

在我國(guó)，房地產(chǎn)金融是一門新興的學(xué)科，內(nèi)容豐富，主要包括：吸收房地產(chǎn)業(yè)存款，開辦住房?jī)?chǔ)蓄，辦理房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)抵押貸款和房地產(chǎn)按揭貸款，從事房地產(chǎn)投資、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)和貨幣結(jié)算、發(fā)行房地產(chǎn)股票與債券，房地產(chǎn)信托投資，房地產(chǎn)保險(xiǎn)，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)擔(dān)保機(jī)制，房地產(chǎn)金融稅制，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)等。當(dāng)前，我國(guó)金融體制改革正面臨著進(jìn)一步深化態(tài)勢(shì)，同樣房地產(chǎn)金融體制也處于逐步探索和建立之中。

當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需已經(jīng)出現(xiàn)了深刻變化。一方面，從供給端看，房地產(chǎn)過去對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到過很大的拉動(dòng)作用，未來(lái)仍將有重要作用，但整體結(jié)構(gòu)優(yōu)化或成為大勢(shì)所趨，高新科技等行業(yè)產(chǎn)業(yè)所占比重將不斷提升。一些地方政府的“房地產(chǎn)依賴”性或需降低;另一方面，從需求端看，中國(guó)房地產(chǎn)繁榮發(fā)展20多年，很大程度上是伴隨著經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展、人口紅利頂峰以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程。當(dāng)下經(jīng)濟(jì)已經(jīng)從高速度轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，人口增速與城鎮(zhèn)化增量的邊際效應(yīng)也趨于平緩，房地產(chǎn)需求也需要更注重高質(zhì)量、優(yōu)服務(wù)等結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

受到經(jīng)濟(jì)下行等宏觀因素的影響，2022年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額首次出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。具體來(lái)說(shuō)，2022年的房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)值為132895億元，同比下降10.0%。截止到2023年7月，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，累計(jì)值降至67717億元，同比下降了8.5%。政府為積壓房地產(chǎn)泡沫，為房地產(chǎn)降杠桿，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成了一定的沖擊，導(dǎo)致投資額下降。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資主要集中在住宅領(lǐng)域，從2016年開始住宅投資比例逐漸增加。截至2023年7月，住宅投資累計(jì)值達(dá)到51485億元，同比下降7.6%，占據(jù)了房地產(chǎn)投資總額的76.0%，比重比去年增加0.3個(gè)百分點(diǎn)。其他投資占比第二，從2015年開始呈震蕩增加的趨勢(shì)，截至2023年7月其他投資累計(jì)值為8707億元，同比下降7.4%，占房地產(chǎn)投資總額的比重為12.9%，比重增加0.6個(gè)百分點(diǎn)。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資占比第二小，從2016年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計(jì)值為4837億元，同比下降18.3%，其占房地產(chǎn)投資累計(jì)值比重為7.1%，減少0.9個(gè)百分點(diǎn)。辦公樓投資占比最小，從2015年開始其比重不斷減小，到2023年7月，其累計(jì)值為2689億元，同比下降8.1%，其占房地產(chǎn)投資累計(jì)值比重為4.0%，減少0.01個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年中國(guó)房地產(chǎn)金融行業(yè)市場(chǎng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

房地產(chǎn)金融在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和人們?nèi)粘Ｉ钪械牡匚慌c作用日益突出。房地產(chǎn)金融行為對(duì)個(gè)人住房、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)和經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的有效性有著直接的影響。房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。

從短期看，防范風(fēng)險(xiǎn)仍是當(dāng)前要?jiǎng)?wù)。房地產(chǎn)和金融的關(guān)系一向非常復(fù)雜，全球歷次金融危機(jī)中，房地產(chǎn)都占據(jù)了重要位置。會(huì)議將兩者統(tǒng)一起來(lái)看，強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范，對(duì)于房企的中短期債務(wù)重組、保交樓與政策放松、化解相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)工作具有重要指導(dǎo)意義，能夠更好地保障在防范系統(tǒng)性金融危機(jī)的基礎(chǔ)上，托舉房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型過渡。

從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能面臨趨勢(shì)性的轉(zhuǎn)向。“房地產(chǎn)發(fā)展新模式”或?qū)⒅饾u走向“市場(chǎng)+保障”的雙軌制。包括城中村改造、規(guī)劃建設(shè)保障性住房、平急兩用基礎(chǔ)設(shè)施的“三大工程建設(shè)”是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重點(diǎn)突破方向，也是未來(lái)金融支持房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。這也意味著，住宅單一開發(fā)模式將向提供產(chǎn)業(yè)支撐、多元公共服務(wù)過渡。

長(zhǎng)期穩(wěn)定的金融支持政策是實(shí)現(xiàn)我國(guó)政治目標(biāo)、改善人民居住水平、培育支柱產(chǎn)業(yè)必需的制度保障。我國(guó)實(shí)現(xiàn)小康目標(biāo)和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)需要明確而長(zhǎng)期的金融支持政策。發(fā)達(dá)國(guó)家在提出解決居民住房和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的政策目標(biāo)后，持續(xù)穩(wěn)定的住宅融資政策保障著政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，而且政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持和鼓勵(lì)使其迅速成長(zhǎng)為支柱產(chǎn)業(yè)。我國(guó)已提出建設(shè)小康社會(huì)的目標(biāo)，因此，明晰穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融配套政策成為居民提高住房消費(fèi)能力的保證。

房地產(chǎn)金融行業(yè)相關(guān)政策

2023年7月10日，央行、國(guó)家金融監(jiān)管總局發(fā)布了《關(guān)于延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，主要內(nèi)容是對(duì)去年發(fā)布的支持房地產(chǎn)金融“十六條”規(guī)定中的兩項(xiàng)有適用期限的——開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資和向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至2024年12月31日，其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。

此前，為保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行、原銀保監(jiān)會(huì)于2022年11月11日聯(lián)合發(fā)文，從保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好保交樓金融服務(wù)、配合做好受困房企風(fēng)險(xiǎn)處置、加大住房租賃金融支持等方面明確了16條支持政策，其中兩條規(guī)定了適用期限。

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