全國城中村改造市場規模有望重回萬億元 城中村改造行業戰略前景分析

• 吳澳燕 2023年7月24日 來源：互聯網 1275 83
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2020年至2022年，全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。一線城市中，廣州2023年計劃完成2000億元城市更新固定投資目標，同比增長60%。若均按照這個增速測算，今年全國城中村改造市場規?；蛑鼗厝f億元以上。

日前，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，要充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，加大對城中村改造的政策支持，積極創新改造模式，鼓勵和支持民間資本參與，努力發展各種新業態，實現可持續運營。

業內人士分析認為，在超大特大城市進行城中村改造，對于增加優質租賃房源供給，改善城中村內居民居住條件，提升整體市容市貌都有較大好處，全國城中村改造市場規模有望重回萬億元。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》顯示：

城中村是中國大陸地區城市化進程中出現的一種特殊現象。改革開放以來，我國城市化 進程表現為：進程上屬于“急速城市化”，人口城市化虛高;空間上，建設布局出現無序乃 至失控。城市的擴張將城市周邊的農村納入城市的規劃范圍，城市周邊的農村逐漸被城市的 高樓大廈包圍，成為了“都市里的村莊”，即城中村。

2020年至2022年，全國城中村改造市場規模分別為1.24萬億元、1.36萬億元和6559億元。一線城市中，廣州2023年計劃完成2000億元城市更新固定投資目標，同比增長60%。若均按照這個增速測算，今年全國城中村改造市場規模或重回萬億元以上。

城中村改造行業相關政策梳理

2020年《十四五規劃》首次提出了城市更新行動。今年4月28日，政治局會議提出在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，各地區早已陸續公布具體安排。此次國常會出臺的《指導意見》，針對超大特大城市(21個城市)進一步細化具體工作要求。

年初至今，上海、廣州等多個城市相繼發布改造細則。廣州今年計劃推進127個城中村改造項目，力爭完成2000億元城市更新固定資產投資目標。上海在民生工程推進會上計劃2023-2025年新啟動30個城中村改造項目，每年10個，面積不少于400萬平。

根據第七次全國人口普查數據，超大城市有7個，分別是上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津;特大城市有14個，分別是武漢、東莞、西安、杭州、佛山、南京、沈陽、青島、濟南、長沙、哈爾濱、鄭州、昆明、大連。

截至目前，今年已有廣州、深圳、杭州、青島等城市相繼發布了城中村改造的細則要求或支持性政策。

城中村改造行業戰略前景分析

隨著房地產經濟的回暖，國家干預化解房企風險，提高住房建設標準，對城市規劃和建設提出了新的要求。為了讓人民群眾住好房，讓城市更宜居，把城市規劃好、建設好、管理好，城中村改造或將成為城市建設的工作重點。

2022年我國城中村改造行業區域市場規模分布華東地區占比39.67%，華中占比14.87%，華南占比12.25%，華北地區占比11.59%，東北地區占比3.84%，西南地區占比12.46%，西北地區占比5.53%。

城中村改造，一方面是修復內需和消費潛力的必然選擇;另一方面也是引導和釋放內需的必然選擇。對于房地產來說，城中村改造能夠構建先租后買的消費新格局新模式，也能夠逐步讓新市民年輕人外來人口升級自己的住房消費，從而為商品房市場可持續發展創造條件。

城中村改造并不意味著總量投資大規模擴張，當下時點政策強調大中城市城中村改造，政策嘗試給房地產市場注入信心。與舊城改造相關的規劃設計、裝修板塊或將迎來投資機會。此外，未來城市之間房地產發展分化會進一步加劇。

根據各地區的地區社會經濟發展來看，城中村改造對發達地區經濟結構、質量呈現出趨勢性、關鍵性變化。與此同時，各地區經濟發展水平的不同步，對于城中村改造建設支出產生不同的影響。經濟較為發達的地區，政府有更充足的資金進行城中村改造建設，從而刺激了本地區城中村改造行業市場的發展;反之，經濟較為落后的地區受制于城中村改造建設資金的缺乏，進而影響當地區城中村改造市場的發展。

作為快速城市化中的一個歷史遺留問題，城中村改造在各地已經探索出多種不同的模式，如廣州模式、深圳模式、珠海模式、杭州模式、鄭州模式等。各種模式在改造主體、拆遷補償方式、改建房屋類型、土地權屬變更及管理體制方面各有不同。

在改造主體上，可以分為三種類型：政府主導型，如杭州;開發商主導，如珠海;村集體為主導，如廣州。在改造方式上，各地根據城市規劃、功能定位、經濟實力分別選擇包括徹底重建、局部重建和綜合整治的方式。而根據補償的方式則可以劃分兩類：一類是實物補償和貨幣補償相結合，如鄭州;另一類是政府改造，并根據原有住房面積市場估價直接補償一定面積住房，如杭州。

城中村改造由于資金投入大、盈利空間有限，過去多以功能性國有企業參與為主。未來，通過創新專項金融產品、實施更大的稅收優惠、允許更大的規劃調整等手段，有望吸引更多的社會資本介入，加快城中村改造的步伐。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、國家海關總署、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網、國內外相關報刊雜志的基礎信息以及城中村改造專業研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年城中村改造行業市場深度分析及發展策略研究報告》。

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